中恒信律师 | 刘郡峰律师：借名买房的法律风险与效力认定

在房地产市场调控趋严的背景下，借名买房作为一种规避限购、限贷政策的变通手段，长期存在于民事交易之中。然而，这种将真实权利与登记权利相分离的操作模式，蕴含着合同效力存疑、物权归属不明等多重法律风险，极易引发所有权确认纠纷与执行异议之诉。有鉴于此，北京市中恒信律师事务所刘郡峰律师结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）相关规定及司法裁判规则，对借名买房的法律效力与风险防控进行系统梳理，供相关当事人参考。

借名买房的法律界定与构成要件

借名买房，是指实际出资人（借名人）与名义登记人（出名人）达成合意，由借名人实际出资购买房屋，房屋所有权登记于出名人名下，但占有、使用、收益等权益归属于借名人的民事行为。从法律关系层面分析，借名买房包含两个核心维度：一是借名人与出名人之间的内部合同关系，属于债权合同范畴；二是房屋所有权的物权归属争议，涉及物权变动的效力认定。

《民法典》第二百零九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”该条确立了不动产物权变动的登记生效主义原则。第二百一十四条进一步规定，不动产物权自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。据此，在借名买房法律关系中，登记于出名人名下的房屋，法律上首先推定出名人即为所有权人。

结合司法实践，认定借名买房关系成立需满足四项要件：其一，存在书面或口头的借名约定，约定内容须明确借名人实际出资、房屋登记在出名人名下、房屋权益归借名人所有。其二，借名人实际履行了出资义务，须提供银行转账记录、购房款发票、契税缴纳凭证等证据，证明其支付了全部或主要购房款项。其三，房屋由借名人实际占有使用，借名人可提供房屋租赁合同、物业费缴纳记录、装修合同等证据，证明其实际控制房屋并享有占有、使用、收益的权利。其四，借名原因须具有合理性，如因限购政策无法购房等；若借名原因违反法律强制性规定，则借名关系可能因以合法形式掩盖非法目的而归于无效。

合同效力的认定与司法裁量

借名买房合同的效力认定，是此类纠纷的核心争议所在，法院通常区分不同情形分别处理。

《民法典》第一百四十三条规定了民事法律行为的有效要件：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗。借名买房协议若满足上述条件，原则上应认定为有效。然而，第一百五十三条亦明确规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。……违背公序良俗的民事法律行为无效。”在借名目的为规避商品房限购政策的情形下，司法实践中曾存在有效说与无效说的争议，但主流裁判观点倾向于认为此类行为违背公序良俗，应认定无效。

在具体类型划分上，法院通常区分以下情形：其一，借名目的为规避普通限购政策且协议系双方真实意思表示的，存在有效认定的空间；其二，借名目的为购买经济适用房、共有产权房等政策性住房的，因违反《经济适用住房管理办法》第三十条等规定，损害社会公共利益，协议应认定为无效；其三，借名人恶意串通损害他人合法权益的，依据《民法典》第一百五十四条，民事法律行为无效。

即便借名协议被认定为有效，借名人亦不能当然取得房屋所有权。根据物权变动规则，借名人仅享有请求出名人协助办理所有权转移登记的债权请求权，而非物权。在出名人擅自将房屋出售给善意第三人并完成登记的情况下，善意第三人可依据《民法典》第三百一十一条关于善意取得的规定取得物权，借名人仅能依据借名协议向出名人主张违约赔偿。在执行异议之诉中，若出名人的债权人申请强制执行登记于出名人名下的房屋，借名人提出排除执行的，法院通常认定借名人享有的债权请求权不能对抗善意申请执行人，除非借名人能够充分举证证明其实际权利人身份且不存在规避政策的情形。

借名买房本质上是借名人以合同安排突破物权公示制度的特殊交易模式，其法律效力深受政策环境影响，司法裁判亦存在较大的不确定性。对此，刘郡峰律师认为，借名买房涉及合同效力、物权归属、执行异议等多重法律关系的交叉，当事人应充分认识到，即便签订了书面借名协议并实际支付了全部购房款，在完成产权变更登记之前，借名人的权利仍面临被出名人擅自处分、被善意第三人取得、被债权人申请执行等多重风险。