深圳专业小产权房继承律师唐云虹谈不同情形下小产权房继承实务

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引言：在婚姻家事纠纷中，小产权房因无合法产权登记、权利属性特殊，成为继承分割中争议最突出、处理最复杂的遗产类型之一。与普通商品房不同，小产权房无法办理不动产登记，其继承分割不涉及所有权转移，仅围绕占有、使用、收益等权益展开，且常因房屋性质、出资情况、继承人身份等差异，导致裁判结果千差万别。

广东道华律师事务所婚姻家事律师团律师将在本文中结合深圳市中级人民法院一继承纠纷案，拆解小产权房继承诉讼的核心难点，梳理不同情形下的实务处理规则。

一、基本案情

被继承人林安全于2013年1月14日病逝，生前未订立遗嘱或遗赠扶养协议，其父母均先于其去世。林安全与黄某系夫妻关系，婚后生育林某4、林某5两名子女；同时，林安全与前妻生育林某1、林某2、林某3三名子女。

涉案房产位于深圳市福田区赤尾村，系林安全作为赤尾村村民，在与黄某婚姻关系存续期间自建的宅基地房屋，属于典型小产权房。该房屋无合法用地、建设许可手续，未办理不动产登记，未进行工程检测及消防验收，仅在《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》中登记为林安全占有100%份额，建筑面积640平方米，共8层，长期由黄某出租管理并收取租金。

林安全去世后，林某1作为其与前妻的女儿，主张继承该小产权房的占有、使用、收益权，并要求黄某赔偿其自2013年2月起的房屋租金损失。黄某辩称，涉案房屋系违法违章建筑，不属于合法遗产，法院不应受理本案；且该房屋系家庭共同财产，并非林安全个人财产，林某1未尽扶养义务，无权继承。双方协商无果，林某1诉至法院，案件历经一审、二审审理。

二、法院审理

一审法院审理认为，继承从被继承人死亡时开始，林安全未立遗嘱，应按法定继承办理，黄某、林某1、林某2、林某3、林某4、林某5均为林安全的第一顺序法定继承人。

关于涉案小产权房的遗产属性，一审法院认为，该房屋虽无合法产权登记，未取得不动产所有权，但林安全作为赤尾村村民，对该房屋享有合法的占有、使用、收益权益，该权益属于《中华人民共和国继承法》规定的合法财产权益，可作为遗产继承。结合《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》，该房屋登记为林安全占有100%份额，系林安全与黄某的夫妻共同财产，故林安全享有的50%权益属于遗产，应按法定继承分割。

最终酌定：一、确定被继承人林安全的遗产由原告林某1、被告黄某、第三人林某4、第三人林某5各继承20%份额，由被告林某2、被告林某3各继承10%份额；二、位于深圳市福田区××村××号房屋由被告黄某使用、收益；三、被告黄某应自2019年5月1日起每月向原告林某1支付房屋租金补偿款3440元；四、被告黄某应在判决生效之日起十日内向原告林某1补偿2013年2月1日至2019年4月30日的租金收益223409.2元；五、驳回原告林某1的其他诉讼请求。

黄某不服一审判决，提起上诉，主张涉案房屋系违法违章建筑，不应作为遗产分割；房屋系家庭共同财产，而非夫妻共同财产；一审法院酌定的租金标准不合理、程序违法，且部分诉求已过诉讼时效。

二审法院审理认为，涉案小产权房虽无合法产权登记，但实际由林安全及其家人享有占有、使用、收益权益，该权益可作为遗产继承，一审法院认定其具备遗产属性并无不当。

关于租金标准及诉讼时效，二审法院认为，黄某一审中已陈述房屋出租情况，二审中反悔违反禁止反言原则，且未提交证据证明租金标准不合理及房屋空置情况；继承开始后各继承人均未放弃继承，遗产属共同共有，分割共有财产不适用诉讼时效规定，故一审酌定的租金标准及支持林某1全部租金诉求并无不当。

最终，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

（案例来源：广东省深圳市中级人民法院 （2019）粤03民终17847号）

三、小产权房继承纠纷案件核心要点

1. 小产权房的遗产属性认定

本案的首要争议点是小产权房能否作为遗产继承。实践中，小产权房因无合法产权登记，常被主张为“违法财产”而否定其遗产资格。核心难点在于区分“违法建筑”与“合法财产权益”：小产权房虽因缺乏审批手续无法取得所有权，但被继承人基于合法身份（如本村村民）对房屋享有的占有、使用、收益权益，属于合法财产权益，可依法继承，因此，取得对于案涉小产权房权属或占有使用的相关证据是确认小产权房能够作为遗产进行继承的核心前提。

2. 小产权房的遗产范围与共有属性认定

小产权房多为宅基地自建房或集体土地上房屋，常涉及家庭出资、家庭成员共同居住等情况，容易混淆“夫妻共同财产”与“家庭共同财产”。本案中，黄某主张房屋系家庭共同财产，但未提交证据佐证，法院结合普查申报表中“林安全占有100%份额”的记载，认定为夫妻共同财产，并分割出案涉房产中50%的份额不属于林安全的遗产。实践中，若有证据证明家庭成员共同出资、共同建设，或相关登记申报材料中登记有家庭成员的姓名及份额，则应认定为家庭共同财产，先分割家庭共有份额，再就被继承人享有的份额进行继承。

3. 小产权房继承的分割方式与补偿标准

小产权房无法办理产权过户的特殊性质，因此不仅无法参与市场买卖以及价值评估，且在继承分割仅能围绕占有、使用、收益权益展开，导致在诉讼判决中无法适用普通商品房的“归边处理、折价补偿”模式。核心难点在于：一是分割方式的选择，多以“由一方占有使用、向其他继承人支付补偿”为主；二是补偿一般以租金补偿标准的确定，因无政府指导租金，需结合同地段同类型房屋租金、房屋实际出租情况酌定；三是举证责任的分配，房屋出租管理方需举证租金收益情况，否则将承担不利后果。

四、道华律师实务解析

情形一：小产权房无法认定为遗产

因小产权房无法登记、转让的特殊性质，如无法提供被继承人对案涉小产权房享有占有、使用、收益等相关权益的凭证，将无法确认房屋为被继承人的遗产，从而无法通过继承纠纷案件予以处理。

参考（2016）最高法民申2405号案件：原告主张案涉房产系被继承人利用分家分得及受让他人的宅基地与人合作或独自出资建造的房屋，不适用物权法以及关于城市房屋的规划、报建、土地房产办证的规定，被继承人对于案涉房产整栋享有占有、使用、管理、收益、处分等权利，属于被继承人的合法财产及其身后遗产；最高人民法院经过审理认定案涉房产无土地使用权证，未办理规划报建手续，无房产证，无法依据权属登记确认被继承人对该房屋享有所有权，且现有的证据尚不足以证明被继承人已合法取得上述宅基地使用权及该地上建筑的确切出资情况，该房产权属不清，因此该房产不属于遗产范围。

情形二：被继承人留有遗嘱——遗嘱继承

若小产权房系被继承人婚前自建、或婚后通过赠与/协议明确归个人所有，且被继承人留有合法有效的遗嘱，明确该房屋的占有、使用、收益权益由特定继承人继承，则按遗嘱执行；

小产权房为被继承人与配偶的夫妻共同财产（如婚后共同出资自建、共同管理），被继承人仅能对自己享有的50%权益订立遗嘱，对配偶享有的份额订立的遗嘱部分无效。

参考（2019）粤03民终17847号案件：林安全在与黄某婚姻关系存续期间，凭借赤尾村村民的身份在案涉房屋所在宅基地上出资建有8层的房屋，并作为权利人填报了《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》，法院经审理认定涉案房产为林安全与上诉人夫妻共同财产，该房产一半的权益属于被继承人林安全的遗产

情形三：被继承人无遗嘱——法定继承

小产权房系被继承人个人财产（如婚前自建、他人赠与个人），无遗嘱时，由第一顺序继承人即配偶、子女、父母均等继承房屋的占有、使用、收益权益；无第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。小产权房系夫妻共同财产的，应向分割属于配偶的50%份额，剩余50%权益作为遗产，由第一顺序继承人均等继承；

1、一人占有，支付经济补偿：小产权房按照法定继承的进行的，分割方式优先由继承人协商房产归属以及价值，协商无果的，法院一般判决房屋由配偶继续占有、使用、收益，配偶按各继承人的份额，以租金补偿的形式进行份额补偿

2、共同共同，明确权益比例：若多个继承人都主张占有使用，且无法协商，法院可判决各继承人按份共有案涉房屋的占有、使用、收益等权益，明确各继承人的权益比例。

参考（2019）粤03民终17847号案件：案涉小产权房一直由黄某管理出租，继续由黄某占有更方便财产的使用，同时法院根据黄某对于租金金额的陈述以及在网络上查询同地段同类型房屋的租金情况酌定案涉房屋每月的租金收益金额，并根据该金额计算黄某每月应当向各继承人支付的租金补偿款。

情形四：小产权房为家庭共同财产（多人出资/共建）

若小产权房系家庭成员共同出资、共同建设，登记在被继承人名下，应先认定家庭共有权益，即分割家庭共有权益后，明确被继承人个人享有的份额。

情形五：小产权房已经拆迁，转化为拆迁权益

若小产权房被列入拆迁改造计划、被认定为违法建筑面临整治，并已经被拆除，小产权房对应的拆迁补偿款或补偿的房产指标可作为被继承人的遗产进行继承，分割方式参照合同权益或商品房的继承分割方式。

参考（2018）粤03民终18503号案件：法院经审理确认，案件的诉争房产系被继承人名下房屋的拆迁赔偿所得，诉争房产产权属于可继承遗产范围。妻子许某、长子郑某2、次子郑某1各继承50%产权的1/3份额。

五、唐云虹律师寄语

小产权房无合法所有权，继承仅涉及占有、使用、收益权益，因此，继承小产权房的首要难题是举证房屋建设、出资、占有使用等相关证据，证明小产权房及其权益属于遗产范围，这是继承小产权房的核心前提，结合广东道华律师事务所婚姻家事律师团实务经验，总结如下：

1. 小产权房继承的核心前提——确权：主张继承的一方往往需要承担证明房屋权属或权益属于被继承人的举证责任，在深圳小产权房继承纠纷案件的司法实务中，处理此类纠纷的关键，首先在于完成权益确权。即通过出资、建设、登记申报等证据，证明被继承人对小产权房享有合法的占有、使用、收益权益，这是认定遗产范围的前提，若无充分证据，法院将无法认定其为可继承遗产

2. 界定财产属性：区分夫妻共同财产与家庭共同财产，依据证据规则完成共有份额分割后，再对被继承人的个人份额进行继承处理。

3. 理性协商优先，明确分割方式：小产权房无法通过市场价值评估产权价值，因此各方对于房产占有协商成的，法院优先确认份额；各方对于补偿金额协商不成的，优先由已占有使用的继承人继续占有使用、按照当地租金水平以及房产现出租情况以租金补偿的形式支付经济补偿。

总而言之，小产权房虽因缺乏合法审批手续存在权利瑕疵，但被继承人基于合法身份取得的用益权益仍受法律保护，其继承处理亦严格遵循《民法典》继承编的相关规定。对于律师而言，需精准把握不同情形下的实务处理规则，结合案件实际选择确权思路与分割方案，同时优先引导当事人协商解决，减少诉讼对抗，实现遗产权益的合理分配。

六、法律索引

《中华人民共和国民法典》

第一千一百二十二条 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

第一千一百二十三条 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承：

（一）第一顺序：配偶、子女、父母；

（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。

本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

第一千一百三十条 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。

对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。

对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。

有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。

继承人协商同意的，也可以不均等。

第一千一百五十三条 夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

第一千一百五十六条 遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。

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