北京买房：理清思路，购房建议1853

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

又来咨询您了。目前在回龙观有两套房，一套领秀慧谷B区，大概能卖320万（亏了80万），另一套流星花园三区，能卖520万（亏了200万）。我的问题是，孩子有西三旗学区的zb资格，按目前情况能上永泰小学，但西三旗初中坑校比较多，所以有几种想法。

1、卖领秀再添点买上地占坑房；

2、卖领秀再添点买育新花园或者新康园（新康园能买大一点能兼顾老人自住），上育新大概率能9年连贯；

3、上永泰小学，到了初中再说；

4、领秀我们是2018年买的，不知道有没有1911类似的政策？上101昌平实验六年一贯？在昌平上学放弃了海淀学籍不知道值当不。

5、卖目前的一套或两套，整个搬到朝阳或者东西城学区。以投资角度，兼顾孩子上学您觉得哪个方案更好一些。

A：

1、上地占坑儿房。现在上地东里的一居室的溢价率可很高，50%以上呢，也就是房价中一半以上都是学区价值，500万的话就是250万起。柳浪家园的溢价相对低，基本就是30%左右，比海淀平均值没高多少。但这都是一分钱一分货，看自己的选择吧。

2、添钱买对口育新的。育新花园的溢价比例就是海淀平均值，在海淀不算高，只是在西三旗学区算高的。新康园看自己了，不太确保，否则价格早涨上去了。

3、如果孩子的天分高，那就到了初中再说呗。虽然都说是没有点招了，但到目前为止还是有渠道的，我认为以后也很难完全取消，天牛娃永远有人掐尖儿。

4、昌平应该是2020年1231后买房的才多校划片，之前的等同于海淀的1911。放弃政保就肯定不值，这是普通家庭都不懂+不可能得到的，然后放弃海淀学籍就更不太值了呗。

打个不恰当的比方就是放弃北京户口，然后也放弃了公务员或央企的选拔资格，我认为有点儿亏。但这也看自家情况吧，海淀并不适合所有家庭，非常卷的，我家深受其苦，但上了船就下不来了。

5、投资角度，那肯定是朝阳啊。因为朝阳的学位远没有东西海紧张，但有好学校，而且都是九年制和单校划片（小+初）。另外朝阳的学区房都是老小区和总价低的有溢价，最高等同于东西海平均值。但商品房中总价高（大几百万以上）的就大多没有溢价了。那如果能买到没溢价的，自然可以算各项兼顾了。

不过这也得由家长综合考量，朝阳的整体或人均教育资源远远不如东西海。所以更适合天分高的，如果天分不高+不是太努力，那到中考时的选择就不多了，至少下限是不如东西城的。

6、简单就这些情况吧，我没有明确建议，学区的选择只能家长定。

仅供参考。

二

Q:

咨询几个问题：北京樱桃园一套临街老破小，4层步梯，南北通透，卧室全南向，2居60平米。心理期望值单价8万元，能卖到这个价位吗？这个楼高六层，位置在二环里，有保留的价值吗？最近几年有涨上来的可能吗？这个地段有原拆原建改造的可能吗？

如果卖北京的这套房，再贷款320～350万，帮孩子在上海买入中环到内环之间、单价也在8万左右，总价800万左右的次新房，是否合算？现在置换时机合适吗？一卖一买过程中有什么需要注意的吗？

A：

1、短期几年内如果有孩子要上学，那就保留学区房呗。但如果是不需要学位了，那常规建议是趁着学区溢价还高的时候置换，提高居住的性价比+降低溢价部分的保值风险。毕竟今年就是入学趋势的逆转年份了，之后的低谷期至少延续到2032年。如果没有对学区房的支持政策，溢价部分有可能受影响。

几年内涨上来，房价中的基础部分有可能，看大盘走势吧。但溢价的比例我认为在2032年之前是肯定涨不回来的，能保持住就不错了。

2、原拆原建跟地段儿没关系，只看本小区的安全检测等级+原产权单位是否出钱。如果检测为D级，那就基本没有维护的价值了，此时如果原单位愿意配资，或者是拉到了投资商，那就能参与原拆原建的申请了。

不过考虑好，即便是有钱了，也未必能做通所有业主的工作。因为原拆原建也是要业主出资的，至少30%份额，而且增加部分还得按造价购买，一般每户20万起步。另外是三年左右的建设期，这期间的租房成本也得20万。还有装修的损失+重装的成本也得10多万。那加起来就是50万以上，少数业主是不愿意掏钱的，也就造成很多能够原拆原建的小区进展缓慢。

3、如果有上海购房资格就买呗，上海从2009年之后的房价走势跟北京基本一致。但也谈不上划算，因为整体租售比跟北京基本一致，只是有可能在行情时期是顺位比北京早一些，但历次调控也比北京早，综合下来差不多。

现在的时机，那肯定不算合适啊。上海既然比北京的顺位早，那就已经涨了，而北京历次都是错后的，但也都能跟上。那您现在换，等于是用北京没轮到上涨的，去换上海涨了一波的，您觉得划算吗？或者计算租售比吧，手快的话有可能买到划算的。

4、这种小阳春的时期置换，那就注意缩短空白期吧，避免踏空。

仅供参考。

三

Q:

我家是两个女儿，老大今年上小学。我想咨询下，新北苑世华泊郡，和望京北澳洲康都，哪个更好呢？预算900万左右，两个老人一起住，想买个四居。两口子一个在来广营上班，一个在清河上班。

A：

1、哪个更好，标准是什么啊？如果是论学区，那肯定是澳洲康都排名靠前，对口的是陈分学区，理论上比新北苑的朝外来广营校区强一些。

但如果是论板块和小区，那新北苑+世华泊郡都占优。而且到目前为止，新北苑在价格走势方面是全板块跑赢大盘的，当然说的是普宅，不包括别墅和公寓。

另外澳洲康都是早期的科技住宅，亲情社区的定位挺受欢迎。但20年过去了，中央空调的设备老化，前几年一直不太消停，现在我也不知道什么情况了。另外小区密度大点儿，户型也多，考察好再买。

2、900万想买四居室，澳洲康都的买的到吗？我印象中这里的四居都户型偏大，怎么的也得上千万，900万够呛吧？而且考虑好，如果能买到，那就说明这户型的价格走势偏弱+出手时不太好卖，所以才价格低的。

3、当然房子是用来住的，如果确定是自住为主那就看自己的感受了。其实如果只是自住，那北边天通苑的大户型是性价比最高的，排北京最前列，相对的只是价格走势弱点儿而已。

或者这么说吧，越是普宅小区，其中的大户型的性价比越高。因为专门来买大户型的不多，所以价格上不去，但性价比就高了。

仅供参考。

四

Q:

我们稻香园北社区的房子，西北角两居户型，问过中介说现在大概600内。孩子大了我们一直想换一套三居室，最多只能加100个，保留海淀区学籍，麻烦问下您能给个指导意见吗？

A：

1、保留海淀学籍，我没太理解这意思。因为只要在海淀入学了就有学籍啊，即便是卖掉房子迁走户口，学籍也不受任何影响，包括中考+高中和高考。

但如果是考虑孙辈就难度大了，没有海淀的房子就顶多保留公共户，新生儿则不太可能落户，也就不好聊学籍。所以要想保留就还在海淀区买呗，尽量选择学区溢价相对低的就行。

2、700万想换三居室，海淀常规是三个方向。一是向东，铁道东边的学院路和花园路学区，以及西南的北太平庄学区，大多都是学区溢价不高的。二是向北，五环外的清河与西三旗学区。三是向西，田村一带的永定路学区。这些地段儿都能买到溢价低的，居住的性价比也就在海淀相对高。

3、不过您这是刚有个想法吧，还很模糊呢。别着急吧，一步一步来，先了解些行情再说。

仅供参考。

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