北京
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案情介绍
二十年的借名买房纠纷
1996年，因外籍身份无法直接购买外销房，赵建国的父亲赵明远以朋友周明华的名义购买了一号房屋。赵明远支付了全部房款约139万美元，所有购房手续由其公司员工孙某代办。房屋交付后，赵明远一家一直居住在该房屋内，房屋产权证、购房合同、发票等所有文件均由赵明远保管。
2016年赵明远去世后，其子赵建国、配偶钱丽华要求周明华配合办理房屋过户手续，却遭到拒绝。更令人意外的是，2018年周明华突然以产权人名义缴纳物业费，并于2019年两次强行闯入房屋，声称自己才是房屋的真正主人。
赵建国一家这才发现，周明华已经偷偷补办了房屋产权证。原来，2020年周明华将该房屋抵押给第三人孙小明，借款300万元。面对突如其来的纠纷，赵建国一家将周明华告上法庭，要求确认借名买房关系并办理过户手续。
双方各执一词
赵建国一方认为，父亲赵明远与周明华之间存在借名买房关系，有购房发票、公司证明、证人证言等证据支持。而周明华则坚称房屋是自己购买的，只是出于朋友关系让赵明远一家居住，并且认为赵建国的起诉已经超过了诉讼时效。
关键证据
法院审理发现，购房款分三笔支付：第一笔54.7万美元由赵明远的朋友代为转账给周明华，再由周明华支付给开发商；后两笔购房款共计约84万美元均由赵明远实际控制的乙经贸集团直接支付给开发商。所有购房发票原件均由赵建国一家保管。
此外，1996年8月8日，周明华与赵明远曾签订一份《关于有偿转让一号房屋的协议》，明确约定房屋产权归赵明远所有。虽然周明华辩称该协议是为了帮助赵明远"取悦女友"而签订，但法院认为这一解释不合常理。
法院评析
借名买房关系成立
法院认为，从购房款支付主体、房屋产权证持有情况、实际居住使用情况以及双方签订的协议等多个方面综合分析，足以认定赵明远与周明华之间存在借名买房关系。
首先，购房款支付记录清晰显示，大部分款项由赵明远实际控制的公司支付，周明华无法提供自己支付房款的任何证据。其次，房屋产权证、购房合同等重要文件长期由赵建国一家保管，周明华对此的解释前后矛盾。再次，房屋自交付后一直由赵明远一家实际居住使用，周明华二十多年来从未提出异议，这不符合常理。最后，双方签订的协议虽然形式上是"转让协议"，但内容明确表明房屋产权归赵明远所有。
诉讼时效未过期
关于诉讼时效问题，法院认为，虽然借名买房关系始于1996年，但双方在此后二十多年里并未因房屋归属产生争议。直到2018年周明华开始主张房屋权利，赵建国一家的权利才受到损害，因此起诉并未超过诉讼时效。
抵押权问题妥善解决
由于房屋已被抵押给第三人孙小明，法院判决赵建国一家代周明华偿还300万元借款及相应利息，以消灭抵押权，为办理房屋过户扫清障碍。
裁判结果
法院最终判决：
✅一、赵建国、钱丽华于判决生效后十日内向第三人孙小明支付300万元及相应利息；
✅二、第三人孙小明收到款项后协助办理房屋抵押权注销手续，周明华配合；
✅三、房屋抵押权注销后，周明华协助赵建国、钱丽华、赵雪办理房屋所有权转移登记手续。
律师胜诉心得
本案胜诉的关键在于：
完整证据链：购房发票、公司证明、证人证言等形成完整证据链，证明借名买房关系。
关键文件保管：房屋产权证、购房合同等重要文件由原告方长期保管，是重要证据。
实际居住事实：二十多年实际居住使用，周明华从未提出异议，不符合房屋真正所有人的行为。
书面协议支持：双方签订的协议虽然形式特殊，但内容明确表明房屋归属。
诉讼时效把握：准确把握诉讼时效起算点，成功反驳对方的时效抗辩。
抵押权妥善处理：主动提出代为清偿债务，为过户扫清障碍。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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