借名买房合同被法院认定有效！北京借名买房律师教你如何维权

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案情介绍

赵建国向法院提出诉讼请求：

判令解除原被告双方借名买房合同关系；

判令被告支付原告北京市海淀区一号房屋的房屋折价款525.5万元；

本案诉讼费由被告承担。

案件背景：

赵建国与李秀英系亲戚关系，李秀英系赵建国配偶赵丽华的母亲。2017年，赵建国和赵丽华协商，为方便孩子读书欲以李秀英的名义在北京市海淀区购置房产一套，李秀英同意，并表示愿意协助出资。

之后赵建国和赵丽华经过筛选确定购买北京市海淀区一号房屋（即涉案房屋），相应款项（包括但不限于税费、中介费、房本制作费等）均由赵建国承担。

当赵建国提出要求李秀英配合办理该房屋出售手续时，李秀英不予理会，故赵建国诉至法院，请求法院支持赵建国的诉讼请求。

被告李秀英辩称：

第一，双方不存在合同纠纷，双方没有签署过合同。第二，不存在借名买房。第三，不同意支付全部房款，因为我们有证据证明我们支付了部分房款。涉案房屋是夫妻双方购买赠与给被告的。

关键证据：

2017年6月18日，赵建国作为李秀英（买受人）的代理人与案外人孙志刚（出卖人）经甲公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：李秀英购买北京市海淀区一号房屋，总价款为4380000元。

2017年6月19日，赵建国账户向孙志刚账户转账支付定金100000元。

2017年6月26日，赵建国账户向乙公司转入中介费87600元。

2017年6月26日，赵丽华账户向李秀英账户转入700500元。当日，李秀英账户向乙公司监管账户转入购房款700000元。

2017年7月20日，赵建国账户向北京市地方税务局支付契税及印花税20005元。

2017年8月15日，赵丽华账户向李秀英账户转入880000元，赵建国账户向李秀英账户转入2680000元。当日，李秀英账户向乙公司监管账户转入购房款3560000元。

2017年8月17日，赵建国账户向孙志刚账户转入购房税费20172元。赵建国账户向北京市国土资源局海淀分局支付补交土地收益1101元及不动产登记费80元。当日，李秀英取得了案涉房屋的不动产权证书。

之后，赵建国、赵丽华向孙志刚支付了物业交割保证金20000元。

争议焦点：

赵建国主张案涉房屋系其与赵丽华借用李秀英的名义购买，之所以借名是因为其与赵丽华夫妻名下有两套房屋，没有北京市购房资格。

李秀英、赵丽华认可赵建国与赵丽华夫妻名下有两套房屋，但主张赵建国、赵丽华与李秀英之间并非借名买房关系，案涉房屋是赵建国、赵丽华夫妻对李秀英的赠与。

关键证据——《证明》：

2021年9月23日，赵丽华书写《证明》，内容为："今证明，李秀英名下位于一号房屋的房产一处，为赵建国个人独资购买，其产权及收益均归赵建国个人所有，涉及其他人的借款及收益均已还清，未来处置该房产的所有收益均归赵建国个人所有。当赵建国提出变卖或处置该房产时，李秀英须配合办理相关手续。李秀英已明确认可此证明所述各项内容，并对所载内容无任何异议。特此证明。"

赵丽华主张该《证明》系在赵建国胁迫下按照赵建国的要求所写，并非其真实意思表示。李秀英对该《证明》不予认可。

房屋评估：

审理中，赵建国申请对案涉房屋的市场价格进行评估，经双方当事人同意，法院委托丙公司进行评估。2022年4月25日，丙公司作出房地产司法鉴定估价报告，估价结果：案涉房屋在2022年4月16日的估价结果为525.5万元。赵建国、李秀英、赵丽华对该鉴定报告均没有异议。赵建国支出评估费15650元。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：赵建国与李秀英之间是否存在借名买房合同关系。

关于借名买房关系的认定：

首先，根据在案证据可知，案涉房屋买卖合同系赵建国代李秀英签订，房屋的定金、中介费、相关税费均由赵建国账户支付，购房款均是由赵建国、赵丽华账户转入李秀英账户，再从李秀英账户支付，案涉房屋购买后也实际由赵建国、赵丽华对外出租收益，房屋所有权证等相关材料也由赵丽华保管，上述情形符合借名买房的一般特征；

其次，根据各方当庭陈述，赵建国与赵丽华夫妻名下有两套房屋，不具有北京市购房资格，具有借名买房的需求；

再次，李秀英、赵丽华也认可最初系赵建国、赵丽华夫妻要购房投资，只是主张后续变更为了对李秀英的赠与，但李秀英、赵丽华对于赠与的事实未向法院提供证据予以证明，法院难以采信。

综上所述，法院经审查并结合相关事实，确信赵建国、赵丽华与李秀英存在借名买房关系的事实存在高度可能性，应当认定该事实存在。

关于合同解除的认定：

由于李秀英明确表示不认可存在借名买房合同关系，且赵建国、赵丽华也不具备北京市购房资格，故借名买房合同无法继续履行，赵建国要求解除借名买房合同关系，法院予以支持。关于合同解除的日期，赵建国于2022年3月11日当庭提出要求解除合同，法院确认赵建国、赵丽华与李秀英的借名买房合同关系于2022年3月11日解除。

关于赔偿金额的认定：

合同解除后，李秀英应当赔偿赵建国、赵丽华的相关损失，即房屋折价损失，同时考虑到赵建国、赵丽华不具有购房资格亦存在一定过错，法院酌情确定李秀英按照房屋市场价值的90%即4729500元予以赔偿。

由于赵丽华并非本案原告且未提出相关诉求，故无论该赔偿款项属于赵建国、赵丽华的夫妻共同财产，还是属于赵建国的个人财产，均应判决由李秀英赔偿给赵建国，至于该赔偿款项的性质，涉及对2021年9月23日赵丽华书写的《证明》性质及效力的认定，与本案不属于同一法律关系，本案对此不作认定，双方可另行主张权利。

关于李秀英的85万元借款，亦与本案不属同一法律关系，李秀英可另行主张权利。

裁判结果

法院最终判决：

✅ 赵建国、赵丽华与李秀英之间关于北京市海淀区一号房屋的借名买房合同关系于2022年3月11日解除；

✅ 本判决生效之日起七日内，李秀英赔偿赵建国房屋折价损失4729500元；

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

证据链的完整构建：充分利用了房屋买卖合同、银行转账记录、税费支付凭证、房屋出租收益记录等关键证据，形成了完整的证据链。

购房资格的准确把握：成功证明了赵建国与赵丽华夫妻名下有两套房屋，不具有北京市购房资格，具有借名买房的客观需求。

资金流向的清晰梳理：成功证明了房屋的定金、中介费、相关税费均由赵建国账户支付，购房款均是由赵建国、赵丽华账户转入李秀英账户，再从李秀英账户支付。

房屋实际使用的有力证明：成功证明了案涉房屋购买后也实际由赵建国、赵丽华对外出租收益，房屋所有权证等相关材料也由赵丽华保管。

赠与主张的有力反驳：成功反驳了李秀英、赵丽华关于房屋系赠与的主张，证明其对于赠与的事实未提供证据予以证明。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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