建发物业不再按兵不动 筹划鲸吞建发城服与联发物业

来源：观点地产网

观点网 建发物业的收并购脚步并未停止。

继2月将“老熟人”厦门兆慧剩余股权收入囊中，此前在市场中观望许久建发物业再次动了起来，此次并购的目标瞄准了集团内部。

4月10日，建发国际、建发物业发布联合公告，两家公司的附属公司厦门益睿与关联方厦门建发及厦门华益签订谅解备忘录，将以现金收购联发物业及建发城服100%股权。

由内而生，建发物业一次性吞下了集团内另外两家颇具规模的物业公司。

结合开年以来建发房产换帅、最大规模的组织变革，以及最近的建发会展和国贸会展正式合并，人事变动与同业整合中间，或许还有更大的内部业务架构调整正在酝酿。

建发集团的内部整合，从物业部门拉开序幕。

内部大并购

公告中提到，本次签署的《谅解备忘录》为意向性协议，双方将根据项目进展情况另行签署具体协议。

收购事项中涉及到的三家上市平台均未在公告详细披露正式协议条款与关键的金额信息，但这场建发物业大并购依然是一个重要信号。

着重强调“意向收购”，或许来自集团不论如何都要先吸收整合的决心。

两项收购标的中，联发物业是与建发物业业务重合度最高的一个。

联发物业是厦门联发全资子公司，主要为联发集团及相关关联方开发的物业提供住宅及商业物管服务。

股权关系方面，控制权都掌握在建发股份手上的联发物业与建发物业属于同级，但前者实际体量则要小得多。

根据最近可查数据，截至2025年6月末，建发物业与联发物业合计在管面积约为1.08亿平方米，合计在管项目761个。

同时期，建发物业单独在管建筑面积约为8330万平方米，在管项目数量558个。经过计算，联发物业目前的在管面积大致在2470万平方米左右，不到建发物业管理规模的三成。

资源整合是并购联发物业最务实的原因。建发物业在公告内表示：通过收购联发物业，公司将扩充物业管理业务的管理面积，提升核心城市的管理浓度，扩大规模效益，从而有助于增加物业管理业务的收入和盈利规模。

同样出于同业整合目的，建发物业并购建发城服却相对特殊——毕竟仔细探究便能发现，建发城服相当于建发物业的“爷爷辈”。

据物聊社了解，建发城服由建发集团直接控制95%股权，由兄弟公司华益工贸持有5%股权。建发物业则由建发房产直接、间接持股61.82%，建发房产控股股东建发股份实际上与建发城服同级。

图片来源：企业公告

“业绩为王”逐渐成为建发地产部门的调整导向，除了建发集团授意集中资源，建发物业能够跨层级并购建发城服或许也与双方业绩差距相关。

根据建发物业2025年度业绩公告，实现年度收入38.81亿元，净利润约为3.74亿元，同比分别增长17.8%、14%，是行业内少见保持营收利润双增长的物企。

建发城服方面，2025年未经审计的总资产为21.27亿元，归母净资产为7.16亿元；2025年度未经审计的营业收入为16.34亿元，净利润为1.2亿元。

单论营收规模，建发物业几乎等于两个建发城服，净利润更是建发城服的两倍有余。

根据介绍，建发城服主要从事城市公共服务及城市空间运营，与福建本土城服上市民企福龙马同属环卫服务行业。

不过，福龙马是环卫装备制造出身，虽然收入规模中环卫服务占比更大，但事实上智能装备销售的毛利率相对更高。

有知情人士向物聊社表示，建发城服并不具备环卫装备制造业务，基本围绕环卫服务开展业务，再加上省内还有行业龙头之一福龙马参与竞争，整体发展并不如建发物业平顺。

对于建发物业而言，收购建发城服不仅可以拓展至城市服务板块，主营业务更加多元，还可以丰富收入来源、增厚利润；建发城服或许也能在资源更适配的平台进行业务拓展，互补有无。

值得一提的是，今年1月建发房产提任林伟国为董事长，肩挑建发房产与联发集团双平台，当时便有市场消息指出2026年建发房产大概率会迎来两个新调整。

三家物业公司之间的吸收整合是否属于调整之一还有待观察，但从趋势中看，建发集团内部整合并不会止步于物业。

建发物业的算盘

不可否认的是，建发物业确实是这场收购最大的赢家。

发展至今，建发物业截至2025年底在管面积已达9170万平方米，在管项目数量619个，项目覆盖国内56个城市，更多还是集中在以福建省内部。

2020年上市时，建发物业在管面积不过2165万平方米，相对较小的规模带来不少竞争压力，公司此后也一直在寻找收并购机会，以此拓展管理规模并且向福建省外辐射。

在2024年中期业绩说明会上，建发物业曾表示，正在探索收并购以及其他产业链上下游整合的这个机会，如果有好的标的，公司也会考虑投资的可能性。

然而，或许是一直没能寻找到合适标的，上市之后的建发物业只发起过三次收购。

最早一次就在建发物业上市第二年，2021年7月宣布以3739万元现金代价从泉舜集团手中收购洛阳泉舜物业51%股权。

据物聊社了解，洛阳泉舜物业主要经营地点为洛阳、郑州、厦门及漳州，业务范围包括物业管理服务、房地产咨询服务、管家服务及停车场管理服务。截至2020年末，该公司管理12个项目，在管总建筑面积月191万平方米。

建发物业奔着扩张市场范围而去，洛阳泉舜物业在经营能力上却不能算是完全符合预期的标的。

宣布收购事项半个月后，建发物业又针对该笔交易增加一则补充公告：洛阳泉舜物业有关维修工程的开支于2021年第一季度的经营成本中正式确认，因此期间纯利接近零；此外该公司净资产在交易前被剥离至仅剩注册资本的500万元。

上市后第一笔收购差强人意，建发物业就此按兵不动，期间只有地方子公司零零散散收购一些小物业公司，例如2023年银川建发物业收购宁夏兴锐物业剩余28%股权，但收购条件没有触及上市公司公开披露条例。

直至今年1月，建发物业以1489万收购厦门兆慧剩余25%股权，才又在收并购市场上露面。

事实上，建发物业收购厦门兆慧也是一次小型的内部整合。

在此次收购之前，建发物业已通过间接方式持有厦门兆慧75%股权，而厦门兆慧另一位股东益能国际有限公司，同时也是建发房产全资孙公司，以及建发物业与建发国际的控股股东。

资料显示，厦门兆慧为一家智能社区服务的技术服务公司，主要从事软件开发、信息系统集成服务、信息技术咨询服务及计算机、软件及辅助设备批发等业务。

并且，厦门兆慧的主营业务还是建发物业社区增值及协同服务的重要组成部分，收购剩余股权主要还是为了提高经营效率、降低管理成本以及优化资源配置。

截至2025年末，建发物业社区增值及协同服务收入9.37亿元，同比增长23.3%，占总收入比重为24.2%，整体发展速度较快且比重逐渐加大。

如今将联发物业与建发城服一同纳入麾下，建发物业不仅吸收了联发物业2470万平方米在管面积，迈入一亿平方米管理阵营，还直接拥有建发城服的城市服务平台，带来的整合效能远大于收购厦门兆慧。

现金方面，建发物业2025年期末现金及等价物为34.14亿元，而仅建发城服总资产便有21.27亿元，一次性收购两家公司或许略有压力。

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