上海二手大反转，远郊逆袭来了.....

来源：市场资讯

（来源：楼市经典）

好久不盘数据，今天小编带大家一起看看上海楼市去化周期数据。

01.

数据曝光！16个区去化差异有多大？

上海各区域年度去化周期，是理解当前楼市全貌的起点。

在速度的一端，奉贤以11.2个月的去化周期遥遥领先，挂牌7494套，成交8028套，成交数超过了挂牌数，市场呈现供不应求的活跃态势。紧随其后的是金山（11.4个月）、崇明（13.4个月）和松江（14.7个月）。

这些区域构成了当前上海楼市的“快车道”，价格亲民是它们共同的特点，成交均价均在2.5万元/㎡左右。

在速度的另一端，静安和黄浦这两个传统市中心核心区，情况截然不同。静安以33.5个月的去化周期位居榜首，成交均价100392元/㎡，一年仅成交2019套。黄浦区的数据更令人意外，去化周期长达37.8个月，超过三年，而成交均价高达118,583元/㎡，是全市均价的数倍。

“有价无市”的困境在这些顶级区域尤为明显。高库存、高价格、低流速的三重困境，形成了当前楼市中一道独特的风景线。

中间梯队则包括浦东（22.7个月）、长宁（26.0个月）、杨浦（25.0个月）、虹口（24.2个月）等区域，去化周期普遍在20-26个月之间，构成了市场的主体部分。

02.

豪宅“慢行区”VS刚需“快车道”

而上海去化周期最高商圈TOP20，可以被视为上海豪宅市场的体检报告。

黄浦滨江去化周期48.9个月（超过4年），挂牌615套，年成交仅151套，而成交均价高达155591元/㎡。新天地紧随其后，去化周期45.8个月，成交均价更是达到165559元/㎡。

仔细观察榜单，前20名商圈中有11个来自黄浦区，3个来自静安区，其余分布在浦东、长宁、徐汇等传统市中心板块。

数据揭示了一个残酷现实：上海顶豪市场正在经历一场缓慢的流动性枯竭。单价10万+、总价数千万的房产，越来越难以找到接盘者。

这一方面反映了高净值人群的资产配置正在多元化，另一方面也说明单纯的“豪宅”概念已不足以打动当下的实力买家。

与豪宅区的慢行形成鲜明对比的，是上海去化周期最低商圈TOP20几乎完全被外环外的商圈占据。

奉贤的奉城商圈以惊人的2.5个月去化周期位居第一，挂牌仅89套，成交量却高达421套，成交量是挂牌量的近5倍，成交均价为29038元/㎡。松江的车墩商圈以2.8个月紧随其后，成交量也远超挂牌量。

而且榜单中所有商圈的去化周期均在12个月以内，绝大多数在3-9个月之间。

价格区间提供了关键线索。这些快车道商圈的成交均价普遍在2万-3.5万元/㎡之间，是典型的刚需价格带。总价200-350万的房源，正是当前市场上最受欢迎的“硬通货”。

上海楼市正从“普涨普跌”的粗放时代，进入“有涨有跌、有快有慢”的分化时代。这并非市场的异常，而是成熟市场的常态。

在这个分化加剧的时代，无论是买房、卖房还是观察市场，都需要更加精准的坐标和更加理性的判断。

而数据，永远是看清真相的指南针。

本文数据来源：兔博士