河北
来源：市场资讯
（来源：北京进深）
文/北京进深 林振兴
前段时间，石景山的伴山观岚突然“火”了一把。它开放了下跃样板间，人气颇高。
说起伴山观岚，在北京地产圈算不上新面孔，但绝对是个有故事的主儿。
全盘500套房，卖了快3年，才网签155套，去化率只有31%。
这是中交集团花22.7亿元代价拿下的地块，楼面价约2.28万元/㎡，销售指导价为6.2万元/㎡。
结果呢？到现在成交总额7.29亿元，地价覆盖率32%。
需要注意的是，中交集团并非中交地产，它很少独立操盘地产项目。
更有意思的是，它绕过中交地产“自己人”，将项目代建交给了“外人”——远洋，取名“中交|远洋·那么小镇”。
彼时，中交心里或许有一个flag，将那么小镇打造成为远洋天著春秋那样的中式度假项目。
可惜，蜜月期没撑多久。2024年，中交不仅拿回了操盘权，更将项目改头换面，摇身一变成现在的“伴山观岚”。
不仅更名，项目还启动换帅。
2024年10月，经理兼法人的蒋向国，将接力棒交给了李一珊。
李一珊上位后，一边死磕实景样板间，一边升级案场服务和园区景观。
努力没有白费。伴山观岚也在2025年迎来了高光之年，全年网签103套，成交均价40,602元/㎡，成交总金额4.7亿元。
进入2026年，挑战依然存在，项目单月网签掉回个位数，甚至3月小阳春的成交均价降至历史新低——27,252元/㎡。
但李一珊还在想办法。新样板间又开了，去化的仗，接着打。
01
伴山观岚位于石景山区五里坨板块，择址天泰山南麓，紧邻6000公顷西山国家森林公园。
项目的底子，确实天生丽质。容积率1.2、绿地率30%、5层洋房、限高15米。南北整体楼间距约24米，最大楼间距约42米。
低密和纯粹这两个点，在北京城六区已经很能打了，基本是别墅的密度。
但，鱼与熊掌，难以兼得。
当你为它的“天生丽质”买单时，往往也要忍受它的“不食人间烟火”。对于很多以“城市便利”为第一诉求的主流改善客群来说，伴山观岚的区位配套，可能是一道难以跨越的坎。
公共交通是硬伤，依赖自驾，缺乏地铁配套，距1号线八通线福寿岭站4公里。
另外，尽管有商业体开业，但区域整体仍缺乏高能级的商业、医疗和产业配套。
再说产品本身。
户型属于中规中矩，主打经典的“四叶草”格局。但对比现在的“好房子”，得房率方面差距不小。
现在石景山的新盘卷成什么样？南北双阳台，进深顶到上限1.8米，得房率直接干到95%以上。
反观伴山观岚，拿118㎡户型举例，南面只送两个飘窗，还不是通面宽，得房率只有84%左右。
02
伴山观岚的卖房故事，要从2023年6月说起。
彼时，项目带着17栋、500套房源入市，建筑面积约95~176㎡三、四居。
然而，市场的反应却冷得刺骨。2023年，一共就成交了3套。
其中，1套118㎡，均价为56,589元/㎡，总价约670.7万元；另外2套的成交均价61,014元/㎡，这也是项目至今的单价巅峰。
在一些购房者看来，价格接近主城门槛，但无法享受核心地段的成熟配套，是劝退他们的原因之一。
于是2024年，伴山观岚开启“以价换量”模式，成交均价从5字头一路下探至4字头。
但楼市有个铁律：越降，越没人敢买。
那一年，除了年底12月的成交达10套，其余月份的成交量始终在个位数徘徊。
痛定思痛后，中交在2024年下决心，启动项目的改名和换帅。
项目新经理李一珊到来后，伴山观岚迎来转机，并在2025年经历了高光之年。尤其是8-10月，3个月狂卖59套，单价也顺势降到3万+/㎡。
据官微显示，2025年项目实景示范区累计来访9500组，签约159套，成交金额8.1亿元。
但CRIC的数据给出了另一个版本：去年全年伴山观岚网签103套，成交均价40,602元/㎡，成交总金额4.7亿元。
从年销3套到年销破百，伴山观岚用三年时间完成了一场“自我救赎”。但更名、降价带来的热度能否持续？在石景山新盘“内卷”加剧的当下，李一珊如何杀出一条血路？
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