城市更新，钱从哪里来

来源：滚动播报

（来源：新华日报）

□ 本报记者 刘春 刘霞

钱从哪里来？一直是城市更新痛点难点。4月9日—11日，2026江苏绿色低碳建筑国际博览会在南京举行，10日下午的“金融赋能城市更新重点场景建设”论坛上，金融机构、城建企业、住建部门等相关负责人齐聚，探讨如何引导社会力量和经营主体积极参与更新实践，助力凝聚更广泛的社会共识，形成多方合力，推动构建“政策引导、金融支撑、企业聚力、民生受益”的城市更新新格局。

14个项目发布，以真场景吸引真投资

“目前，环红山森林动物园片区已完成更新规划编制，秉持‘园城共生’的理念，致力于向‘高品质文旅新门户’和‘综合性城园共同体’全面升级。”现场，南京市建委城乡建设二处处长董文量发出邀约，邀请在文商旅领域投资、建设、运营能力强的团队，专业住区及生活服务投建运团队及优质商业运营团队，共同打造24小时消费场景与主题化文旅体验，塑造城市更新新地标。

论坛现场，14个城市更新重点片区及重点项目发布。相关部门推介优质项目，以好项目撬动好资源、以真场景吸引真投资。

作为全国首批城市更新试点城市之一，南京以专项规划为引领，系统谋划、统筹推进重点片区更新，在存量空间中挖掘增量价值。论坛上，董文量重磅发布“2026年南京市城市更新机会清单”，环红山森林动物园片区等7个重点项目成为焦点。

“一条广陵路，半部扬州史。”扬州广陵文化旅游开发集团有限公司董事长杨丛刚希望合作伙伴在推进更新过程中，能保护好广陵路这条记忆街，保留古城肌理，实现历史风貌与现代生活的多元共生。

盐城市住房和城乡建设局副局长姚秀琴推介建军路文商旅街区等4个项目，希望更新后的街区兼顾保护与利用、转型与创新，实现现代都市时尚气息与老街巷烟火温情的自由切换。

七溪流水皆通海、十里青山半入城。常熟市住房和城乡建设局局长赵斌分享常熟城市更新成效，重点推介古城文脉赓续和活力青创2个片区。

国家开发银行、中国农业银行、江苏银行分别与南京、扬州、无锡、常州、徐州等地企业签署城市更新项目合作协议。政银企三方协同发力，为江苏城市更新重点项目建设注入强劲金融动力。

撬动更广泛的社会力量参与

近年来，针对城市更新面临的政府“唱独角戏”、民间资本参与不足、建设管理存在机制障碍等问题，江苏着力构建企业、居民、建筑师等主体共同参与机制，创新项目投融资模式，有效撬动社会力量推动城市更新。

不少城市更新项目资金投入大，仅靠财政资金，地方政府面临较大压力。省住建厅副厅长金文表示，“钱从哪里来”“钱往哪里投”“资金如何退出”——这是各方参与城市更新的共同难题。如果能搭建一个信息平台，让优质项目寻找到长周期资金，金融机构找到好标的，并为好政策提供合适的市场转化渠道，打破信息壁垒，就能更好地把城市更新向纵深推进。

“前一轮建设高峰过去，就像潮水退去，城市里能较快产生经济效益的项目基本开发殆尽。”中衡设计集团董事长张谨坦言，她去年参与了苏州城中村调研，发现这些地块受各种因素制约，短期经济价值难以显现。征集居民原拆原建意愿时，“每平方米改造费用大约5000元，不是所有人都愿意出钱。”

国家开发银行江苏分行评审一处处长姜方放表示，城市更新项目有公益属性，回收期长、收益低，“自身造血能力不足”。他透露，近两年项目贷款期限普遍是28年，条件并不宽松。中建八局文旅公司总经理吴量谈及一线实践的体会：“老旧小区原拆原建，老百姓最愁两样——房价能不能涨，钱从哪来。城市更新领域上缺少类似新房房贷的产品。”此外，历史街区等文商旅项目，产权可能是集体用地，改造后要靠10到20年运营才能收回成本，但企业现在只能用自有资金投入，缺少长期融资工具。无锡城建梁溪发展有限公司总经理吴峰道出地方平台困境：“城市更新面临技术和实施的难点、政策机制创新的堵点、短期平衡难的痛点，各相关部门和实施者，要坚持城市更新创新探索，破解难点、堵点和痛点。”

面对这些难题，金融“活水”成为城市更新项目落地实施的重要支撑。为构建“政银联动、精准赋能”的城市更新金融服务体系，省住房和城乡建设厅联合中国农业银行江苏省分行、国开行江苏省分行、江苏银行共同组建江苏省城市更新重点场景建设金融服务团，旨在为全省探索城市更新项目全周期、专业和精准的金融解决方案。

以改革创新推动城市更新

金文提出，希望金融机构涵养“耐心资本”，针对城市更新项目“微利”特点开发适配的金融产品，同时鼓励企业从“开发模式”向“运营模式”转型，提升项目策划和持续运营能力。围绕城市更新投融资模式创新、可持续发展路径、政银企协同发力等热点难点，与会嘉宾展开深度探讨。

张谨提出两条建议：一是借鉴苏州工业园区早期经验，允许动迁后暂时开发不了的地块，先做临时功能补短板，等价值上来再入市；二是参考新加坡“白地”弹性入市，政府制定边界、高度、开发量和公共配套，让市场选功能、迭代功能。地块功能变更不必重新调规、补缴地价，实际上是在当下确认项目的未来价值，自然能吸引优质社会资本。她还呼吁国家用超长期国债支持城中村动迁，结合房票安置消化存量房源。

姜方放带来金融层面的好消息。他介绍，国开行新的管理办法将贷款期限从28年延长到30年以上，综合成本约3%，在此基础上今年继续下调。今年还推出政策性金融工具，投贷联动，可作为资本金，放大杠杆，使用灵活。“住建厅成立金融服务团很及时，开发银行愿意和财政、商业银行、社会资本各展所长。”

“实践中最大的难题，一是居民出资，二是缺少匹配的金融产品。如果能推出类似购新房的专项房贷，这条路径就能铺开。”吴量说，作为历史街区的承租改造方，急需与10到20年运营周期匹配的融资工具，“现在全靠自有资金扛着。”

吴峰则提出三点期待：金融界政策要稳定；要有专项长周期资金；银行要转变角色，与企业一起做价值判断和风险共担。“我们需要更多合作伙伴一起干。”