上海住房保障并轨：4月再扩区！"公保简并" 成主流（附案例盘点）

快讯背景：自2026年开年以来，上海公租房与保障性租赁住房简并（简称 “公保简并”） 政策多点落地、逐步扩面，形成清晰的推进节奏：

1月，上海城方集团、普陀区先后发布告知函，一批公租房项目启动“公保简并”；2月，松江区国贸松江华庭等9个小区、黄浦区原公租房项目相继纳入并轨范围；3月，金山区9个小区正式实施“公保简并”；4月，徐汇区发布官方告知函，明确自2026年4月起，原区筹公共租赁住房统一调整为保障性租赁住房，相关项目陆续上线 “随申办” 平台，按保租房政策统一供应与管理。

图例：徐汇区“公保简并”告知函

至此，上海黄浦、普陀、金山、徐汇等多个中心城区与郊区均已陆续落地“公保简并”，公租房与保租房从双轨并行转向统筹衔接，成为上海住房保障体系优化的核心方向。

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公租房加速转型

普惠化保障已成主流

过去，公租房作为住房保障的核心载体，准入与管理均较为严格。依据住建部2012年《公共租赁住房管理办法》，公租房申请需满足住房条件、收入财产标准、稳定就业年限等要求，各地在此基础上进一步细化，使得保障范围相对有限。

图：住建部 2012 年《公共租赁住房管理办法》

近两年来，全国多地陆续放宽公租房准入条件，通过取消户籍限制、缩短社保年限、降低学历与资产要求等方式，扩大保障覆盖面。

例如，郑州2026年3月1日实施的新政就颇具代表性：对户籍年限、社保要求、房产转移记录、车辆资产、学历门槛等关键条款全面放宽，同时推出全域通办、线上选房等便民举措，让更多新市民、外来务工者、大专毕业生等群体能够享受保障红利。

URI城市租住研究发现，在“公保简并”的过程中，具体操作示例如下（以上海黄浦区为例）：总体而言公租房租客权益在原有租期内均能够得到保证。

• 租金价格：所有项目的租金按照保障性租赁住房备案租金价格执行。原已签约租赁合同的，合同期内租金价格不变。
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• 申请方式：关闭原公共租赁住房项目轮候通道，轮候队列清空后的户型将在“随申办”平台予以发布，并按照保租房相关规定开展入住人员申请审核、网签备案工作。准入条件统一按照保障性租赁住房进行审核，已登记轮候的客户轮候次序不变，可凭有效期内的原公租房准入资格确认书作为申请该项目的保租房准入资格。
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• 签约方式：已签约的租赁合同，合同周期不变，租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合保障性租赁住房准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。

02

“公保”并轨 保障再升级

重塑住房保障与城市发展新生态

随着公租房准入条件持续放宽，保障范围不断扩大，公租房与保障性租赁住房的功能定位日趋接近，两类房源从分散管理转向统筹衔接，成为住房保障体系优化的重要方向。因此，上海“公保简并”试点具备典型示范意义：

• 从运营层面看：两类房源并轨管理有助于减少重复流程、节约资源、提升效率；
  
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• 从行业发展看：保租房属于公募REITs重点支持领域，房源整合后更利于打包发行，进一步盘活存量保障资源。无论从保障需求、运营效率还是产业长期发展来看，公保并轨均为必然趋势；
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• 从城市发展视角看：公租房系列改革不仅是民生举措，更是城市吸引人才、提升核心竞争力的重要支撑。

当前城市人才竞争的核心，已从资金补贴转向综合保障能力。新市民与青年人是城市发展的关键力量，高昂租金和不稳定的租赁关系成为其长居的主要障碍，提供稳定可负担的居住条件，是让人才扎根城市、安心发展的基础。

URI城市租住认为，“公保简并”优化住房保障体系，通过扩大覆盖、稳定供给、降低成本，能有效缓解这一群体的居住压力，降低扎根城市的门槛。以住房保障人才、以人才驱动发展，正是本轮改革的核心所在。未来，随着更多城市跟进，保障性住房将更贴合人口流动与多元居住需求，持续向市场化适配方向转型。

03

上海“公保简并”盘点

重点项目案例展示

【华明苑（普陀区）】

项目地址：普陀区云岭西路230弄106支弄

区位交通：长征镇板块，近中环路、北横通道、金沙江路；距地铁13号线真北路站约1.2km，周边67路、94路、158路等公交密集。

生活配套：近铁城市广场、百联中环购物广场；上海市儿童医院、同仁医院；苏州河景观步廊

房源规模：622套

户型面积：一房约35–61㎡，两房约65–71㎡

租金标准：均价约67.74元/㎡/月

租赁状态：两房现房可租，一房需轮候

▲华明苑（普陀区）项目外观及内部实景图

【耀华滨江公寓（浦东新区）】

项目地址：浦东新区耀元路245弄、228弄（一、二期）

区位交通：世博后滩板块，距地铁7号线后滩站约200米；龙耀路隧道、打浦路隧道连通两岸

生活配套：世博文化公园、世博天地；周边商超、餐饮、医疗配套完善

房源规模：3500套

户型面积：一房约40–52㎡，两房约65–82㎡，三房约103㎡

租金标准：均价约93.5元/㎡/月

租赁状态：两房、三房现房可租，无需轮候

▲耀华滨江公寓（浦东新区）项目实景图

【南站租赁住房（徐汇区）】

项目地址：老沪闵路333弄、150弄；虹梅南路96弄、126弄

区位交通：近上海南站（1/3/15号线）、1号线锦江乐园站；沪闵高架、中环路、虹梅高架环绕

生活配套：徐汇万科广场、力波商务中心；上海植物园、华东理工大学；上海市第八人民医院

房源规模：818套

户型面积：约30–88㎡，一至三房

租金标准：均价约70.74元/㎡/月

租赁状态：三房现房可租，其余户型轮候

▲燕达国际健康城项目实景图

【馨逸公寓（徐汇区）】

项目地址：徐汇区宾南路36弄（一、二期）

区位交通：近1/12号线漕宝路站、1/3/15号线上海南站站；沪闵高架、漕宝路快速路

生活配套：徐汇万科广场、漕宝路日月光、光大会展中心；上海植物园、市第八人民医院

房源规模：一期2222套，二期843套，合计3065套

户型面积：一房约41–48㎡，两房约55–62㎡

租金标准：均价约90.3 元/㎡/月

租赁状态：全部户型轮候中

▲馨逸公寓（徐汇区）项目内外部实景图

【馨古美佳苑（闵行区）】

项目地址：闵行区古美路500弄

区位交通：近1号线锦江乐园站、12号线顾戴路站；沪闵高架、中环路直达漕河泾、虹桥枢纽

生活配套：百联南方购物中心、中庚漫游城；古美公园；复旦大学附属口腔医院、儿科医院

房源规模：211套

户型面积：单间约 32.3–32.81㎡，一居约 46.13–48.93㎡，两居约 56–61㎡

租金标准：均价约 81.42 元/㎡/月

租赁状态：全部户型轮候中

▲馨古美佳苑（闵行区）项目内外部实景图

【馨越公寓（普陀区）】

项目地址：普陀区千阳南路99弄

区位交通：近13 号线祁连山南路站、2号线淞虹路站；北翟路高架、北横通道、金沙江路

生活配套：金沙和美广场、近铁城市广场、上海荟聚；上海市儿童医院；半马苏河公园

房源规模：3766套

户型面积：宿舍约33㎡，一房约41–48㎡，两房约60㎡

租金标准：均价约70.07 元/㎡/月

租赁状态：全部户型轮候中

▲馨越公寓（普陀区）项目实景图

【馨澜公寓（浦东新区）】

项目地址：浦东新区民生路318弄

区位交通：近6号线民生路站、14/18号线昌邑路站；杨浦大桥、江路隧道便捷通达陆家嘴、北外滩

生活配套：LCM置汇旭辉广场、世纪汇广场；仁济医院北院、东方医院

房源规模：146套

户型面积：两房约83–103㎡，三房约103–115㎡

租金标准：均价约113.1 元/㎡/月

租赁状态：全部户型轮候中

▲馨澜公寓（浦东新区）项目实景图

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:山楂美式

运营编辑:树懒