楼市陷入“卖不掉买不起”僵局，将如何破？央行原司长直言不讳

当下的楼市，正卡在一个让人无比难受的死结里。

一边是天量二手房挂在市场上，降价也没人接盘；

一边是刚需望房兴叹，看似跌了，却更买不起。

政策出了一茬又一茬，市场依旧不温不火。

僵局不破，行业难行，经济受累，最终吃亏的还是普通家庭。

关键时刻，央行调查统计司原司长盛松成，给出了一针见血的解决方案。

没有空话套话，全是基于数据与现实的清醒判断。

今天我们就把这套逻辑讲透，看懂的人，能少踩好几年坑。

一、卖不掉：天量挂牌，降价也无人问津

先看“卖不掉”，这是当下楼市最扎心的现实。

国家统计局数据显示，2025年末全国商品房待售面积76632万平方米，住宅待售持续增加。二手房市场更夸张，重点城市挂牌量普遍创下近年新高：武汉突破20万套，郑州、重庆、西安等城市挂牌量均在10万套以上，不少房源挂牌超半年零带看。

真实案例比比皆是。

有网友在三四线远郊小区，120万的房子连续降价3次，挂到95万依旧无人问津；

上海、深圳核心区尚可，外围板块同样成交冷清；

大量老破小、无地铁、无学区、无物业的“三无房源”，彻底沦为“不动产”。

市场早已不是价格问题，而是流动性枯竭。

买房人观望情绪浓厚，宁愿持币等待，也不愿接手弱势资产。

过去“挂牌即成交”的盛况不再，多数房子正在失去变现能力。

二、买不起：房价跌了，收入更弱，压力反而更大

很多人觉得，房价从高点跌了20%左右，买房应该更容易了。

现实恰恰相反：房价跌了，收入也在降，购房负担反而更重。

房价收入比是最硬核的指标。国际合理区间为3-6倍，2025年全国均值回落至5.9，但结构严重失衡：

- 一线城市25.4倍，虽有回落仍远超合理线；

- 二线城市10.5倍，压力依然偏大；

- 三四线城市看似7.4倍，却因收入基数低，实际购买力严重不足。

一组对比更直观：

2021年高点，某二线城市一套150万房子，家庭年均可支配收入12万，房价收入比12.5；

2025年房价跌至125万，家庭收入降至10万，房价收入比升至12.5，压力分毫未减。

房价下探幅度，跑不赢收入放缓速度。

再加上首付、利率、装修、持有成本，普通人买房依旧遥不可及。

所谓“降价”，只是数字游戏，并未真正降低上车门槛。

三、政策用尽效果有限，僵局仍在持续

为了打破困局，能出的政策基本都出了。

首套房贷利率降至历史低位，多地首付比例下调至20%；

公积金额度提升、购房补贴、契税减免、以旧换新全面铺开；

限购限贷大面积松绑，核心城市优化政策持续落地。

但市场反应平淡。

2025年全国商品房销售额同比下降12.6%，仅少数核心板块出现短暂“小阳春”，绝大多数城市依旧冷清。

房价仍在低位徘徊，预期没有根本扭转。

卖不掉、买不起的双向僵局，依旧死死卡住市场。

这个局必须破。

房地产关联上下游数十个行业，占GDP比重达6.2%，是不折不扣的支柱产业。

长期僵持，对房企、金融系统、地方财政、居民资产负债表都是持续消耗。

拖得越久，解决成本越高。

四、盛松成给出破局方案：时间换空间，有序出清

作为长期掌管金融与地产数据的前官员，盛松成对行业底牌一清二楚。

他直言：当前楼市不能硬着陆，必须以时间换空间，推动有序出清。

核心思路很清晰：

承认房地产支柱地位不变，但剥离过度金融属性与增长包袱；

通过四大指标回归合理，实现风险可控、市场平稳、回归居住。

1｜租售比回归合理：靠涨租金，而非再跌房价

全国住宅平均租金回报率仅1.8%-2.2%，远低于国际3%-5%的合理区间。

核心城市回暖房源，几乎都是租售比相对健康的标的。

盛松成认为，继续降价只会引发负反馈，加剧观望与断供风险。

我们理解的合理路径是稳房价、逐步提升租金。

而租金上涨的根本，是经济回暖与居民收入提升，这需要时间与政策呵护。

2｜房价收入比回归合理：靠增收，而非继续杀价

国际合理线3-6倍，我国多数城市仍偏高。

再大幅降价不现实，直接冲击抵押物安全与金融稳定，这也是国家明确“着力稳房地产”的核心原因。

破局点在提高居民收入。

2026年政府工作报告明确提出：制定实施城乡居民增收计划，稳步扩大中等收入群体，实现居民收入增长与经济增长同步。

发改委、财政部接连部署，目标指向“提低、扩中、稳高”，用收入上涨消化房价压力，这才是长久之计。

3｜降低空置率：政府收购存量，盘活死资产

住建部数据显示，城镇住宅空置率约16.8%，部分三四线超25%。

海量空置房既浪费资源，又压制市场价格。

最佳路径是政府收购存量房源转为保障性租赁住房。

上海、深圳、杭州、郑州已大规模试点：

政府以合理价格收购小户型、好地段二手房，用作保租房，既减少市场挂牌、平衡供需，又能通过租金覆盖运营成本，形成可持续模式。

既去库存、稳房价，又解决新市民住房难题，一举多得。

4｜回归居住属性：现房销售成主流，拒绝金融炒作

2025年全国现房销售面积占比已达35.9%，海南、雄安全面推行现房销售。

未来预售不会消失，但占比将持续压缩，“所见即所得”成为行业常态。

同时推进“好房子”建设，强化品质、物业、配套，让房子回归使用价值。

当投机退潮、居住主导，市场才能真正稳定。

总结下来，盛松成的方案就是：

不猛跌、不暴涨、用时间换空间，靠收入提升、存量盘活、品质升级，实现软着陆。

五、写给普通人：认清三个现实，别再赌涨跌

读懂这套逻辑，对我们每个人都至关重要。

第一，大跌空间已封死，别幻想抄底“地板价”。

历史与金融规律决定，全国均价跌幅难以突破20%。

政策托底、金融托底、风险底线三重保障，继续深跌概率极低。

盲目等暴跌，只会踏空核心板块修复行情。

第二，别和政策对着干，顺势而为才聪明。

过去抑制过热，市场迅速降温；

现在全力稳市场、提信心、扩需求，方向极其明确。

政策底已现，市场底不远，逆势操作往往付出沉重代价。

第三，普涨时代终结，买房只看真实需求。

未来只有分化，没有普涨。

人口流入、产业扎实、配套成熟的板块，才有持续支撑；

人口流出、远郊概念、无需求支撑的区域，即便回暖也会继续边缘化。

自住按需入手，投资坚决回避弱势资产。