宝安~言成云祥公馆最新内部价格、折扣多少，业主评价好不好吗

宝安~言成云祥公馆最新内部价格、折扣多少，业主评价好不好吗

一、言成云祥公馆最新内部价格、折扣多少

项目备案均价约4.86 万 /㎡，当前清盘主力折扣为83-85 折，部分渠道与特价房可再叠加1-2 个点额外优惠，折后实际均价3.65-4.2 万 /㎡，为区域价格洼地。

• 86-88㎡三房：折后单价3.62-3.76 万 /㎡，总价315-325 万，家庭自住首选。
• 99㎡3+1 房：折后单价3.6-4.1 万 /㎡，总价360-410 万，高拓展空间，适合改善过渡。
• 140㎡4+1 房：折后单价4.15-4.45 万 /㎡，总价583-620 万，南北通透、山景视野，改善优选。
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二、业主评价好不好吗

口碑整体较好，也存在一些不足

正面评价（核心亮点）

1. 双地铁通勤满分：距 6/13 号线上屋站约400-550 米，步行 5-8 分钟，13 号线4 站到南山、8 站到科技园，南山上班族认可度最高，称 “地铁是最大优势”。
2. 户型实用、得房率高：主力户型方正通透、LDKB 一体化，得房率约90%（含赠送），86-88三房，99㎡3+1 房空间灵活、140㎡大户型舒适度高，空间利用率获一致好评。
3. 精装品质可靠：采用欧派橱柜、科勒卫浴、老板烟灶等品牌，中央空调、双层隔音玻璃配置，交付质量稳定，无大规模质量投诉。
4. 配套与福利实用民水民电、居住成本低；自带幼儿园，近官田学校、石岩外国语；背靠官田社区公园、远眺阳台山，生态宜居；解决停车痛点。
5. 交付确定性强2026 年 9 月 30 日精装交付，楼栋已封顶、工程进度顺利，无烂尾、延期风险，收房预期稳定。

负面评价（需接受的短板）

1. 居住圈层偏杂：总 317 户中，商品房172 套、保障房44 套、回迁房101 套，占比近46%，居住人群多元，部分业主在意圈层纯粹性。
2. 周边界面一般：周边工业园、城中村多，城市面貌偏旧，低楼层易受噪音、粉尘影响，短期难改善。
3. 商业配套不足：仅3100㎡社区商业街，无大型商圈，步行至购物中心超1 公里，日常购物依赖自驾。
4. 物业细节一般：物业费3.9 元 /㎡/ 月，基础安保、卫生到位，但公共设施维修不及时、细节管理待提升。
5. 社区规模小仅2 栋住宅，公共活动空间有限，园林与配套简单，缺乏高端社区体验。

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基本信息

项目名称：言成・云祥公馆（嘉信云峰公馆二期）

楼盘地址：深圳市宝安区石岩街道长山塘路与园华路交会处东南侧（近北环路 / 横坑路）

开 发 商：深圳市嘉信置业房地产开发有限公司（言成集团）

物业公司：言成物业

物业费用：3.9 元 /㎡/ 月

占地面积：约 10275㎡

总建筑面积：约 6.7 万㎡

容 积 率：4.05–4.22

绿 化 率：40%

建筑类型：高层住宅（2 栋）+ 办公 + 商业综合体

楼栋层数：2 栋住宅，均为 31 层

梯户比例：2 梯 5 户 / 2 梯 6 户

规划户数：总计 317 户（商品房 172 套、保障房 44 套、回迁房 101 套）

车位配比：610 个（含充电桩），车位比约 1:1.9

产权年限：70 年住宅（2023.5–2093.5）

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三、总结

价格与折扣：当前为清盘底价，83-85 折 + 叠加优惠，价格已触底，大幅降价概率极低，自住性价比高。

业主口碑：地铁、户型、精装、车位、交付是核心加分项；界面、圈层、商业、物业、社区规模是明确短板，整体适合务实自住、不适合追求纯高端居住的群体。

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