谢逸枫：重磅！深圳模式房地产超常规救市来临！

文/谢逸枫

重磅！2026年4月8日，深圳市投融资金融顾问团正式成立，成为全国首创“金融顾问团纾困地产模式的最早城市，意味深圳模式房地产超常规救市全面打响。毫无疑问，深圳楼市迎来春天，有望在2026年或2027年实现止跌见底，甚至反弹。

一场史诗级、超常规房地产强刺激救市正在打响。这并非一次简单的“输血式”纾困，而是一套覆盖信贷、债券、重组、资产证券化的全链条金融服务机制，目标为项目找资金，为资金找项目。其中房地产项目纾困是当前最紧迫的任务之一。

投融资金融顾问团对于房地产纾困，主要是正在开发的住宅地产项目和存量项目（城市更新城中村项目），不是对房地产行业、房企托底，更不是进入“3.0阶段”的从单一项目救助向房企拯救再转向行业系统化风险化解的信号。

所以，房地产风险和房企债务风险出清，依然要靠市场、房企自己，特别是已经发生险情、资不抵债、经营困难的房企。深圳市投融资金融顾问团成立的目的，更多的是稳定经济增长，防止投资下降、金融风险的举措，其次是保交房。

2026年4月8日，由深圳市委金融委员会办公室主办的“深圳市投融资金融顾问团组建暨首场对接活动”在中国人保金融大厦成功举行，首批12家金融机构正式受聘组成“金融顾问团”，针对首批82个投融资重点项目。

并与各区发改、财政、住建、城市更新等相关部门完成结对签约，未来将围绕房地产项目纾困、专项债及债贷联动、国有资产盘活及国企发债、新型政策性金融工具等四大重点领域的首批82个投融资重点项目开展深度对接。

官方信息显示，这82个项目主要聚焦四大领域，房地产项目纾困、专项债及债贷联动、国有资产盘活及国企发债、新型政策性金融工具。项目清单由各区动态梳理上报，具体项目名称尚未对外公开披露。

此次活动标志着深圳落实国家“十五五”规划，加快构建有效投资内生增长机制，创新探索“政府—金融机构—企业”三方协同金融服务机制正式落地，在深化投融资体制改革、破解重点领域融资难题方面迈出关键一步。

为什么要成立“金融顾问团”，一是当前深圳投融资方面一些突出问题。问题主要聚焦在四大领域。第一是房地产市场深度调整，部分项目风险交织叠加，纾困化险和存量盘活任务较重。第二是专项债、信贷等资金与项目匹配还不够精准。

第三是投贷债联动机制仍需完善。第四是国有资产盘活方式不够丰富，新型政策性金融工具运用还不充分，社会资本参与重大项目的积极性有待进一步激发。因此，符合条件的房地产项目和存量盘活（城市更新项目）受益最大。

上述问题的背后，传统“财政直投+银行贷款”的单一融资模式已难以适配项目全周期资金需求。为此，组建深圳市投融资“金融顾问团”，通过“债贷联动+资产证券化+政策性工具”的组合拳，全面构建深圳市多元化、市场化的投融资新生态。

二是传统纾困模式的局限显露无遗。2025年深圳拆除重建类城市更新项目新增计划立项审批谨慎，新增规划批复放缓，新增计划调出/失效/清退城市更新项目共计17个，涉及拆除范围约146.1万平，数量占比历年45%，规模占比历年46%。

三是深圳房地产的债务结构比较复杂，与金融高度关联，即高债务、高杠杆与金融密集相关。例如连中国最好的房企-万科都暴露风险，还有恒大、华南城等进入破产程序，龙光、益田、华侨城、招商、佳兆业等都出问题了。

深圳房地产市场中民企占比高、债务结构复杂，常规纾困难以穿透。深圳民营房企归去一直依赖高杠杆扩张，叠加美元债、信托、非标等多元融资负债，项目股权存在多层嵌套、司法冻结频繁等问题，传统“点对点”放贷很难真正盘活项目。

深圳楼市投资、刚需、改善的多元化需求韧性较强，但很多优质的项目因公司债务导致长期停滞，既影响保交付，也影响市场预期和信心恢复，唯有通过系统化金融服务，才能打通“风险出清-项目复工-销售回款”的正向循环。

例如恒大涉及金融债务超过6000亿元，其中深圳地产公司超过2500亿元，万科涉及的金融债务超过3000亿元等。说明深圳是以高杠杆、高债务、债务结构和项目交叉关联著称的房地产市场，成为风险复杂度最高、处置难度最大的区域之一。

例如世茂深港国际中心等地标项目一度长期停工停滞。这些项目普遍存在债务链条长、债权关系复杂、资金占用周期久特点，依靠单一金融机构、单一信贷产品已很难化解。同时房企投资端承压，形成民企观望，国资平台、央企国企包揽。

四是市场信心未复苏。今年一季度，深圳楼市呈现“前低后高”的弱复苏态势，新房成交6691套，同比下滑43%。二手房成交约12691套，同比下降11%。尽管3月楼市成交有所反弹，但新房去化周期接近20个月，市场信心尚未完全恢复。

五是深圳土地供应机制的转变，新增建设房地产土地供应转向存量土地供应，其中城市更新占比极高，由于开发周期、资金周期与银行开发贷的传统融资模式严重错配，导致城市更新项目进展缓慢，市场下行期，风险不断加大。

深圳土地稀缺，根源于城市土地面积小，人口多，可开发建设的土地少。而城市更新成为土地供应的主要来源，是平衡供需关系的关键。但城市更新的项目开发周期平均为5年-10年，传统融资期限短、强抵押，难以匹配。

六是化解房地产项目的风险需多措并举，通过房地产项目白名单、专项债、债贷联动、盘活国企资产等方式，实现国有资产、资源、资本联动。部分国企城投旗下的房地产及城市更新项目，急需新型政策性金融工具支持。

但前提是通过各类金融工具盘活其不动产相关资产、创造现金流，实现效益平衡。同时，房地产市场下行后，地方国企拿地托底，以土地抵押融资参与城市建设与更新，导致房地产、地方财政、城市建设运营问题深度绑定。

金融顾问团能做啥？东方资产深圳市分公司、招商银行深圳分行、中金公司、国家开发银行深圳市分行等分别组织专题分会场，针对全市梳理出的首批82个投融资重点项目开展深度对接研讨，通过“专家培训+区代表发言+分组研讨”的形式。

第一是房地产项目纾困分会场，专家针对城市更新项目债权债务隔离、资金监管“后进先出”原则等实操难题进行政策解读，提出股权隔离、司法重整等风险化解路径。第二是专项债及债贷联动分会场，探讨“债贷组合”“肥瘦搭配”等创新模式。

推动金融机构深度参与专项债项目储备谋划与全周期资金保障。第三是国有资产盘活及国企发债分会场，围绕REITs、ABS、CMBS等金融工具应用，探讨低效闲置资产盘活、特许经营权证券化等解决方案。

第四是新型政策性金融工具分会场，解读政策背景、适用范围与支持领域，介绍实操要点与注意事项，为项目申报提供指引。2026年新型政策性金融工具发行额度八千亿元‌，由三家政策性银行设立，补充重大项目，不新增政府隐性债务。

这意味着，深圳“投资金融顾问团”不仅提供资金输血支持，还将介入股权、债务隔离、司法重整、资金监管等关键环节，确保项目真正盘活，达到目的。此举将有助于打通深圳房地产市场复苏堵点，一批长期停滞的项目有望加快盘活。

对全国而言，这是一次机制创新，通过建立一套常态化、系统化的金融服务体系。为城市更新体量大、民营经济活跃的城市提供可复制、可借鉴的地产项目风险化解样本。因此，深圳模式，是未来房地产化解风险的新模式。

根据笔者获得的12家金融机构名单，分别为国家开发银行深圳市分行、中国进出口银行深圳分行、中国农业发展银行深圳市分行、农业银行深圳市分行、中国银行深圳市分行、建设银行深圳市分行、招商银行深圳分行。

包括平安银行深圳分行、中信银行深圳分行、东方资产深圳市分公司、中信证券、中金公司，共计12家金融机构正式入团。毫无疑问，随着模式的成熟和效果显现及机制稳定，未来的金融顾问团的成员将会扩容。

将按照“试点先行、分批组建、逐步完善”的推进策略，持续完善金融顾问团工作机制。及时总结推广好的经验做法，努力形成一批可复制、可推广的投融资对接服务“深圳模式”，为粤港澳大湾区高质量发展贡献金融力量。

金融顾问团模式的效果值得观察。一方面是取决于纳入房地产项目纾困的条件和获得新融资的门槛，及项目数量、规模大小。另一方面是取决于新项目债权债务隔离、资金监管“后进先出”原则的具体操作及股权隔离、司法重整落实情况。

第一是市场修复，需要时间。2026年一季度数据显示，深圳房地产市场仍处弱复苏态势。前三个月，深圳新房住宅成交6691套，同比下滑43%；二手房住宅成交12691套，同比下滑11%。总体看，市场成交未止跌回稳。

尽管3月单月新房成交2827套、二手房成交5071套，合计7898套的数据为近11个月最高值，但较2025年3月仍分别下滑32%和17%。市场信心的修复需时日。但深圳房地产风险已与城市运营、土地盘活、存量资产收储等复杂问题深度绑定。

万科曾通过复杂路径向恒大地产投资53.5亿元，这笔资金如今已全额计提坏账准备；绿景白石洲项目更让万科陷入23亿元投资无法收回的困境。这些案例显示，房地产下行周期里，所有精明算计都抵不过系统性风险的残酷现实。

第二是金融顾问团的短期影响，将聚焦在头部房企流动性压力缓解与重点片区项目复工加速上。通过系统性介入，一批长期停滞住宅项目、城中村改造项目、“烂尾”项目有望启动重组程序，逐步打通“风险出清、项目复工、销售回款”的循环。

从中长期来看，这一机制有望推动深圳房地产模式从高杠杆、高债务、高周转开发向精细化、高质量运营转型，重构金融与地产的关系。即金融机构从单纯的“输血者”转变为“风险共治者”，深度参与项目全周期管理。