经济学家：房价已经止跌回暖！刚需应该“买房”还是“再等等”？

‍2026年3月25日，经济学家贾康在北京中关村论坛上明确提出：当前的房地产市场已经出现止跌回暖的迹象，不再是单纯下滑了！作为知名的财税经济学家，原财政部财政科学研究所所长，贾康的判断在很多人心中还是比较有权威性的，但他的判断，也戳中了刚需内心最关心的话题：现在的房地产市场真的稳了吗？就目前的市场环境来说，刚需应该“买房”还是“再等等”？

在回答这两个问题之前，我想先把“止跌回暖”这四个字解释清楚。在我看来，所谓的“止跌回暖”，并不是全国房价的普涨，而是下跌趋势放缓，楼市整体逐渐企稳，核心其实是分化！

我想，经济学家贾康大概率也是这个意思，这个理解，也是现在行业内大多数人的理解。

根据国家统计局的数据显示，2026年2月份，一线城市的新房环比已经由下行转为平稳，像是北京、上海还各自涨了0.2%，二手房方面，北京涨了0.3%，上海涨了0.2%，结束了近10个月以来的持续下跌。

另外，全国重点70城中，2026年2月份，新房止跌或者上涨的城市达到了17个，比1月份多了9个。还有全国百城的数据，新房方面，1月份环比涨了0.18%，算是彻底结束了阴跌，但需要注意的是，三四线城市目前仍在下跌，只是降幅比之前收窄了不少，全国平均房价的走势还在磨底！

结合上面的这些数据，以及经济学家贾康的观点，我们可以推断出来，贾康的主要意思其实就是核心城市逐渐稳定，非核心城市仍在筑底，但整体几乎是跌不动了！如果不是这个意思，那就是他胡说八道了。

为什么会出现止跌回暖？我们团队经过分析得出来的结论主要有3点。第一是政策的托底，现在各地基本上都放开了限购和限售，首套房的房贷利率也普遍降到了3%左右，创历史新低，如果和4年前相比的话，贷款100万，等额本息30年，月供大概会少1500多，30年的话，大概能省利息60多万，买房成本大大降低了！第二是烂尾风险几乎不存在了，有数据显示，过去3年，全国750多万套难以交付的房源，目前已经全部交付，烂尾的风险，基本上可以忽略了！第三是各地的成交量已经出现回暖，市场信心在修复，有数据显示，2026年1~2月份，重点13城的二手房成交同比涨了33%，北京、上海的成交量创下了近3年来的新高，议价空间从原来的10%~15%修复到了现在的5%以内，市场信心明显恢复。

明白了这些，我们再回到文章开头的那两个问题上，现在的房地产市场真的稳了吗？就目前的市场环境来说，刚需应该“买房”还是“再等等”？

第一个问题前面解释止跌回暖的时候已经回答了，核心就一句话，核心城市逐渐稳定，非核心城市仍在筑底，但整体几乎是跌不动了！或者你也可以理解为分化！这两个字应该很容易理解，这里就不做过多解释了，不懂的可以翻看我之前的文章。而第二个问题就比较复杂了，需要分情况回答。

如果你满足我说得这3点，完全可以买！甚至现在放下手机就可以去买。哪3点？第一是工作收入要稳定，月供不能超过家庭月收入的30%，首付不外借，付完首付，手里还能剩至少半年的生活费。第二是看中的房源在一线或者强二线城市，二线城市勉强也可以，但必须是核心地段，比如有学区、地铁附近等等，这种房子价格抗跌，流通性也好。第三是真的有需求，按需购买，比如孩子要上学，比如结婚，总之就是不买不行，不买就影响正常生活了，不能是那种为了炒房赚差价的假需求。对于这种情况，也就是满足我说得这3点的情况，该出手时就出手！想都不用想！

但如果你工作收入不稳定，首付还要借别人的，月供占到家庭月收入的50%以上，看中的房子又是在二线城市或者三四线城市，也不着急买房，就想等着抄底，趁机赚一笔！这种的，还是先攒钱提升购买力吧，现在的市场不适合你，买了你也是难受。

还有一种就是纯投资的，或者说炒房，这种的真心不建议你现在出手，除非是一线城市的核心地段且房源优质，这类房子可以，只赚不赔，但其他的房子，风险都比较大，特别是普通二线城市的房子和三四线城市的房子，更特别的是，这两类城市的老破小或者远郊房之类的，能把你裤衩亏没，简单来说就是，现在的楼市，只适合自住，不适合投资！

最后再啰嗦一句，所谓的止跌回暖，只是核心城市或者说大城市的结构性企稳，绝非全国房价的普涨！务必不要理解错了！对此，你怎么看？