北京
来源：市场资讯
（来源：谭谈研究）
现在的中国跟之前的日本有点像，都是被美国打压出口后经济回落，随后房地产泡沫破裂。同时人口结构也出现问题，老龄化和年轻人不结婚的现象越来越严重。
全球历史上那么多国家房地产泡沫破裂后走势各不相同，我最爱拿日本来借鉴，就有这个因素，在经济压力、人口节奏、外部环境层面，中国跟当时的日本简直太像了。
今天我不谈论房价数据，单纯讲一些房地产未来可能发生的现象。
以日本为例，之后我们的房价，可能有三个明显变化。
第一个变化，房地产税出台，房价两极分化加大，很多人口流出城市的房子可能会变成负资产。
何为负资产，就是白送都不要，必须要给人钱才能送出去那种。实际上日本有很多处理房产的公司，日本人需要花钱把房子卖给这些公司，这些公司再统一出售。
日本有20%的土地都是所有者不明的土地，就是说20%的土地都无人认领，也就意味着日本有20%的房子，白送都没人要。
这是因为，在日本有房地产税。把每年要交给政府的房地产税和管理费算上后，比每年能收到的租金还要少，妥妥的负资产。如果要把这种房子送人，是需要倒贴钱的。
在《负动产时代》一书中，有这样一个案例，1991年，在房价巅峰期，一位日本人花1300万日元买下了静冈县伊豆半岛一块300平米的丘陵。从这块地可以直接望见富士山。
后来别墅没有盖成，26年后的2017年，他以10万日元转手了这块地，仅为买价的1/130。同时，他还向中介缴纳了21万日元的手续费和广告费。也就是说，卖掉这块地的所得是-11万日元。
这笔买卖巨亏，但是反而让这位78岁的老人松了一口气。因为如果不卖掉，资产并不会升值，而且每年需缴纳4.6万日元的别墅用地管理费及和7000日元的固定资产税。
中国之后一定会推出房地产税，这是目前政府潜在的最后一个弥补财政亏空的办法。等房地产税推出后，像之前很火的鹤岗几万块钱的房子，还有很多人口流出的三四线城市，房子很可能要变成倒贴钱才能出手。
现在如果你所在的城市房价极低，而且流动性接近枯竭，我建议你把房子挂牌出售掉，千万不要想着房价反正都这么低了，还不如拿着不卖，房子总归不至于一文不值吧？
日本的例子就是告诉你，之后有些房子不仅真的会一文不值，甚至是倒贴钱的负债。
第二个变化，面积小的房子升值空间空间更大。
年轻人越来越倾向追求小面积房子，这个很容易理解，因为不结婚了，宁可自己一个人过的变得更多了。在日本，低于50平米的房子涨幅是高于100平米房子涨幅的2.6倍。
中国也一样，现在离婚的人比结婚的人还要多，30岁以上没结婚的人比比皆是，相信爱情的人越来越少，越来越多年轻人觉得“凑合结婚还不如一个人过”。
所以中国的房子，之后可能小面积的反而好卖。一些100平米的三房，之后可能会尴尬，既不符合年轻人越来越重视的舒适性要求，又不符合家庭人口结构趋势。
第三个变化，距离地铁站越近的房子升值空间越大。
在日本，能走路五分钟内到的地方房价涨幅竟然是不能走路需要靠巴士转车的地方的四倍之多。这个涨幅差距可能是所有项目里面差异最大的，从房子靠近车站的距离来看，日本年轻人更不愿意走路了。
不得不说，全世界的年轻人都一样，越来越懒了。中国的年轻人现在也不愿意走路，现在外卖这么火，也是这个道理。
所以，未来我们应该投资什么房子呢？
第一，要买人口流入，能租出去的。租不出去的，尽快处理掉，之后要交税的。
第二，相同预算买面积小、小区更好的，还有要避开学区。家庭人数在下降，对好房子追求在提升。还有，都是单身，小孩都没有了，要什么学区房？
第三，要买离地铁站近的。高情商说法是现在的年轻人越来越追求便利，低情商说法现在年轻人越来越懒，就是不愿意多走几步路。
当然，还有一个重要前提，不管是什么房子，等房价触底之后再买，别现在买。现在很多媒体都在吹小阳春，其实也就是成交量上涨，成交价也还没稳住。
什么时候房价到底？至少要一二线城市大面积企稳半年吧。单个城市（比如北京、上海、成都）企稳三四个月就说到底，那肯定靠不住。
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