虚假房屋买卖合同被法院认定无效！遗产继承律师揭秘胜诉关键

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案情介绍

张丽华与李建国系夫妻，于1988年4月登记结婚；张丽华为初婚，李建国为丧偶；李建国与原配陈秀英育有四子女即长子李大明、次子李小明、长女李小红（已去世，系被告赵志强之母）、二女李小芳（系被告刘小丽之母），张丽华与李建国结婚时其子女均已成年；张丽华与李建国婚后未生育子女。

张丽华自嫁给李建国以来，一直尊重李建国、礼让四位继子女，即便自己想生育子女的愿望被李建国否决后，依然诚心诚意与李建国相守，认真细致地照顾对方。

2017年2月6日，张丽华突发脑出血入住北京某医院，经抢救治疗于同年2月28日出院。住院期间李建国在家中无人照顾，次子李小明考虑到现实情况将李建国接走，照顾至李建国去世。张丽华出院后留有后遗症，丧失独立生活能力，一直由妹妹张秀兰照顾，自此未再见过李建国。

关键事实：

位于北京市海淀区的一号房屋登记在李建国名下，是张丽华与李建国的夫妻共同财产。李建国去世后，张丽华经法院生效判决确认为限制民事行为能力人并指定妹妹张秀兰为监护人，后于2023年2月9日就李建国房屋及其他遗产继承事宜起诉本案被告。

过程中得知，在张丽华不知情的情况下，李建国于2018年10月16日将原本存放在家中的房产证挂失、重新补办，又于2019年1月22日将其名下上述房屋出卖给刘小丽。

原告主张：

张丽华认为，李建国与刘小丽签订的房屋买卖合同无效：

李建国对一号房屋无处分权。上述房屋系与张丽华的夫妻共同财产，李建国未征得张丽华同意擅自处分房屋的行为无效；

该房屋买卖行为系李建国与李小明、刘小丽三人间恶意串通的结果。根据上述房屋登记档案显示：2019年1月22日转移房屋产权登记时，刘小丽未到场，全权委托李小明代为办理，而李建国登记的联系电话也是李小明的，李小明一人既代理了买方又代理了卖方；同时房屋交易价格仅为100万元，远低于市场价格；此外交易双方要求自行划转房屋交易款，不要求不动产登记部门对房屋交易款进行监管，明显不符合市场规律，故应认定上述房屋交易属于恶意转移。

被告辩称：

被告李大明、李小明、李小芳、刘小丽辩称：

一号房屋的分配是基于李建国与原配陈秀英及被告李小明、李小芳、李小红共同生活，故李建国、陈秀英及李小明、李小芳、李小红对上述房屋享有同等份额的权益。1988年张丽华与李建国结婚，上述房屋房改购房时虽然使用了张丽华和李建国的工龄优惠，但购房价款还包括李小明个人出资的3万元，由于该房屋是特定历史时期的政策分房，与普通商品房不同，李小明基于房屋共同居住人及出资人身份，享有房屋对应产权份额，结合出资占比，李建国和李小明对上述房屋享有的产权份额已经超过三分之二以上，有权对房屋进行处分，故涉案李建国与刘小丽之间的买卖合同有效；

李建国进行房屋处分时为完全民事行为能力人，涉案房屋买卖合同的签订真实、有效；

张丽华在李建国2013年患脑血栓后就不再对李建国进行照顾，也不让李建国居住诉争房屋，甚至还虐待李建国。由于上述房屋的房本一直由张丽华持有，为防止张丽华将房屋抵押贷款使用，才通过挂失房产证、补办新证、以买卖方式过户至刘小丽名下，刘小丽确未支付购房款。

被告赵志强辩称：我母亲系李小红，于1999年5月24日因死亡注销户籍，此后我跟随父亲生活，与本案原告和其他被告未再有联系。现对涉案房产纠纷不知情，也未参与房屋买卖交易，故不同意原告的诉讼请求，不同意承担本案诉讼费用。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：夫妻共同财产的处分是否有效，以及是否存在恶意串通损害他人合法权益的行为。

关于房屋性质的认定：

法院认为，涉案房屋系李建国、张丽华婚姻关系存续期间通过房改形式购买并取得产权，应属夫妻共同财产；现无证据证明二人在夫妻关系存续期间对涉案房屋各自享有的产权份额进行过约定，故权属性质上为共同共有。

关于无权处分的认定：

结合查明事实，李建国未经张丽华同意，通过挂失补办房屋产权证、与刘小丽进行虚假房屋买卖交易等行为，将涉案房屋转移登记至刘小丽名下，属于无权处分，客观上损害了张丽华的合法权益。

关于恶意串通的认定：

而李建国与刘小丽签订虚假房屋买卖合同意图将涉案房屋转移登记的行为，属于恶意串通，故张丽华主张二人签订的案涉《北京市存量房屋买卖合同》无效符合法律规定，法院予以支持。

关于被告抗辩理由：

被告主张的李小明出资3万元以及房屋为特定历史时期的政策分房等理由，不足以改变房屋为夫妻共同财产的性质，也不足以证明李建国有权单独处分该房屋。

关于交易价格和程序：

房屋交易价格仅为100万元，远低于市场价格；刘小丽未支付购房款；李小明一人既代理买方又代理卖方等事实，进一步证明了交易的虚假性和恶意串通的性质。

裁判结果

法院最终判决：

✅ 确认李建国与被告刘小丽于2019年1月22日就一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

✅ 驳回原告张丽华其他诉讼请求。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

夫妻共同财产性质的准确认定：成功证明了一号房屋系李建国、张丽华婚姻关系存续期间通过房改形式购买并取得产权，应属夫妻共同财产，且为共同共有。

无权处分的有力证明：准确指出李建国未经张丽华同意，通过挂失补办房屋产权证、与刘小丽进行虚假房屋买卖交易等行为，属于无权处分，客观上损害了张丽华的合法权益。

恶意串通的充分论证：成功论证了李建国与刘小丽签订虚假房屋买卖合同意图将涉案房屋转移登记的行为，属于恶意串通，符合《民法总则》第一百五十四条关于恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效的规定。

关键证据的有效运用：充分利用了房屋登记档案、交易价格明显低于市场价、刘小丽未支付购房款、李小明一人代理买卖双方等关键证据，形成了完整的证据链。

时间节点的准确把握：成功证明了张丽华在李建国处分房屋时为限制民事行为能力人，且对房屋处分不知情，进一步强化了无权处分和恶意串通的认定。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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