婚后购买房产未必是夫妻共同财产！北京遗产律师解析财产性质认定

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案情介绍

张建国与妻子刘秀兰于1997年1月22日登记结婚，婚后生育一女张晓梅，一子张小强。二人于2004年8月20日离婚。张建国与王丽华于2014年10月18日登记结婚，婚后未生育子女。

张建国于2022年7月30日因心肌梗去世，未留遗嘱。张建国之父张德明、女儿张晓梅作为原告提起诉讼，要求按法定继承分割张建国的遗产。

各方主张：

原告张德明、张晓梅向法院提起诉讼，要求判令以下房屋由原被告共同继承：

一号房屋

二号房屋

三号房屋

四号房屋

份额明确为：张德明继承35%，张晓梅继承30%，张小强继承30%，王丽华继承5%。

案件背景：

张建国去世前名下房屋情况如下：

一号房屋：

2016年3月14日，张建国与甲房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买一号房屋，房屋总价款1783649元。张建国于2017年6月19日付清总房款。该房屋于2019年3月1日登记至张建国名下。各方当事人一致认可房屋现价值170万元。

二号房屋：

2017年5月1日，张建国与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张建国购买二号房屋，房屋总价款3049519元。张建国于同日向乙房地产公司转账3049519元房款。该房屋已交付，但各方当事人一致认可房屋未办理权属登记手续。

三号房屋：

张建国名下另有三号房屋，2009年12月23日登记至张建国名下。各方当事人一致认可该房屋现价值65万元。张晓梅主张该房屋归其所有，其向其他继承人支付补偿款，各方当事人未提出异议。

四号房屋：

张德明、张晓梅主张张建国与王丽华共同出资在内蒙古自治区某村的宅基地上建设四号房屋，该房屋亦应作为遗产分割。王丽华称该房屋系案外人所有，不在遗产范围内。经查该宅基地的土地使用者登记为王丽华之兄王某。

关键事实：

张德明与妻子李某原共同共有五号房屋，李某去世后继承人为张德明、张建国。2014年6月16日张德明申请公证其放弃继承该房屋。张德明另于2014年6月11日与张建国订立赠与合同，将名下五号房屋的份额赠予张建国。2015年4月30日，该房屋转移登记至张建国名下。2017年2月9日，张建国将五号房屋出售给赵某，房屋总价款1300万元。赵某将房款转至张建国尾号为XX的银行卡中，张建国购买二号房屋的房款亦是通过尾号为XX的银行卡中支出。2017年5月17日，张建国将尾号为XX的银行卡中的3011957.72元存款转入尾号为1878的银行卡，同日将该笔款项又转入其尾号为XX的银行卡中，2017年6月19日通过尾号为XX的银行卡支付一号房屋购房款。

被告辩称：

张小强辩称：对原告诉求的房屋分割方案认可。

王丽华辩称：

三号房屋为案外人王某的房产，不是遗产，无法分割；

一号房屋、四号房屋的两处房产为王丽华与张建国婚后购买，属于夫妻共同财产，其中一半份额属王丽华所有，其余的一半份额属于张建国遗产；

张德明主张一号房屋、二号房屋均为张建国出卖婚前个人房屋所得款项购买，应属张建国个人财产，王丽华不予认可。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：婚前财产出售后购买的新房是否属于夫妻共同财产，以及遗产范围的确定。

关于房屋性质的认定：

法院认为，夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。根据本案查明情况，张建国出售婚前个人所有的五号房屋所得卖房款数额较大，获得卖房款的时间与支付一号房屋、二号房屋购房款的时间接近，且房屋买卖合同均由张建国一人签订，一号房屋登记在张建国一人名下。结合张建国生前的收入水平、银行交易流水，法院认定一号房屋、二号房屋系张建国的婚前财产在婚后出售，在出售价值范围内用出售款购买的财产，仍属于张建国的个人财产，均应作为遗产进行分割，由各方当事人均等继承。

王丽华主张一号房屋、二号房屋应作为夫妻共同财产，将其中一半先行分配其所有，法院不予支持。

关于三号房屋：

三号房屋系张建国婚前个人财产，应由各方当事人均等继承。因各方当事人对张晓梅继承该房屋并支付补偿款无异议，且一致认可该房屋现值65万元，故法院认定该房屋归张晓梅继承所有，张晓梅向张德明、张小强、王丽华分别支付房屋补偿款162500元。

关于四号房屋：

因该房屋系宅基地上房屋，经查该宅基地的土地使用者登记为王丽华之兄王某，张德明、张晓梅未能提供充分证据证明该房屋系张建国所有，故该房屋不属于遗产范围，法院不予分割。

裁判结果

法院最终判决：

✅ 一号房屋由张德明、张晓梅、张小强继承所有，三人各享有三分之一的份额，王丽华负有协助过户义务，张德明、张晓梅、张小强分别向王丽华支付房屋补偿款141666元；

✅ 三号房屋归张晓梅继承所有，张德明、张小强、王丽华负有协助过户义务，张晓梅分别向张德明、张小强、王丽华支付房屋补偿款162500元；

✅ 二号房屋的相关合同权利、义务由张德明、张晓梅、王丽华、张小强继承所有，四人各享有四分之一的份额；

✅ 四号房屋不属于遗产范围，法院不予分割。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

婚前财产转化链条的完整证明：成功证明了五号房屋（婚前财产）→出售获得1300万元→购买一号、二号房屋的资金流向清晰，形成了完整的证据链。

产权登记的重要性：一号房屋登记在张建国一人名下，这一事实对法院认定房屋性质起到了关键作用。

资金混同的避免：售房款通过专门账户管理，避免了与婚后共同财产的混同，保持了婚前财产的独立性。

法律适用的精准把握：准确适用《民法典》第1063条关于婚前财产的规定，强调"夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产"。

时间关联性的证明：成功证明了售房款获得时间与购房款支付时间的紧密关联，强化了财产转化的连续性。

合同签订主体的单一性：房屋买卖合同均由张建国一人签订，排除了夫妻共同购房的可能性。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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