福田中心区地板价？住宅单价3字头，比5年前跌了近50%

这恐怕是福田中心区住宅的地板价了吧：

总价300多万能买到一套三房，成交单价3字头——你没有看错，我也没有说错，而这个小区周边的二手房 成交价约8-11万/㎡ 。

福田中心区、单价3字头，这些关键词组合在一起，你是不是也很好奇，这是哪个小区？

答 案揭晓：中银花园。

被都市传说闹成了“价格洼地”？

小区单价3字头，旁边卖近9万/㎡

经过中银花园/中银大厦的人，很难不对这里印象深刻： 暗红色外墙与尖塔造型的几栋建筑，静静伫立在彩田路和福中一路交汇处。

如果再八卦一下，在网上搜索一下为什么这个项目会是如此独特的造型，得到的答案大概率是一些较为瘆人的都市传说，例如靶场、例如中银大厦的电梯等。

从地段来看，中银花园区位优越， 距离地铁3号线和10号线莲花村站约200米，步行可达华润万家，临近莲花山公园、深圳书城、市民中心、深圳博物馆等，从配套便利性来看，它几乎是满分选手——学校、医院、商超、公园，全都在散步圈里。

但市场却给了它一个跟地段和配套不那么匹配的价格。

据第三方小程序@行舟深房 统计，今年以来小区成交4套房源，成交价最低3.78万/㎡，98㎡三房总价370万；最高4.23万/㎡。小区的价格巅峰在2021年，当年最高价约7.4万/㎡，如今便宜近一半。

一路之隔的深业花园，今年成交价在8.13-8.72万/㎡，最高峰时12.44万/㎡；再稍远一点，直线距离约300米的雅颂居，10.56-11.28万/㎡，最高峰在2022年16.26万/㎡。

即使是看挂牌价，乐有家APP显示，中银花园挂牌均价约4.9万/㎡，旁边楼龄比它更老的集福居、福莲花园挂牌均价约8.3-8.4万/㎡。

▲ 图源：乐有家APP

对比之下，中银花园妥妥成福田中心区的价格洼地。难道真的只因为都市传说吗？

“有传言的原因，也有楼盘自身的影响，港式格局，户型不方正，再加上是1997年的房子，小区配套设施、车位比、物管等也有影响。”深耕福田中心区、对中银花园较 熟悉的中介孙帆说。

▲ 建面约84㎡户型| 图源贝壳找房APP

▲ 建面约99㎡户型| 图源贝壳找房APP

据其介绍， 小区成交量一直不差，包括市场二手成交+法拍+业主自己过户，去年一共34套。

小区热点成交主要是两个户型，建面约84㎡2房、约99㎡3房2卫，总价350-450万之间。目前单价在4-4.5万/㎡，具体价格根据楼层高低和朝向分三档：“ 一种是10楼以下北向的，终年不见阳光；一种是15楼以上，北向看莲花山景观，还有一种是南向，采光好的。 ”

买房人，会出于什么原因买在中银花园呢？

孙帆总结，价格只是其中一个因素。

“2类客户居多，一种是年轻人刚需上车，深圳首套房总价不高， 首付五六十万就可以上车，兼顾学校、书城、图书馆等配套。另一种是养老，下楼就是莲花山，平时去散步很方便；近地铁、3公里范围内有两所医院，老人就医也方便。”

300多万“捡漏”福田三房

还有哪些小区可以选？

简单总结一下：如果预算在400万内，想住在福田核心区享受成熟配套和变理交通，而且愿意接受不够方正的户型，并对都市传说“免疫”的，中银花园应该是一个不错的选择。

但如果对这个小区的相关传闻非常在意，对居住空间有更高要求，且希望未来几年房产有较大增值空间的，中银花园应该不适合你，撇开前两者不说，即便是在楼市高涨的那两年，中银花园的涨幅也没有跑赢周边二手房。

而除了这个小区外，福田还有哪些小区，能满足400万内买到三房的？通过在贝 壳找房APP上进行筛选，发现大部分符合条件的二手房源集中在皇岗、新洲、梅林和华强南板块，我整理了一份表格，供买房人参考。