三宗地块溢价成交，杭州土地市场暖意融融

21世纪经济报道记者唐韶葵

杭州土地市场出现暖意。

4月8日，杭州土地市场迎来今年第二季度的首场土拍，出让的3宗住宅用地全部溢价成交。3宗地块总起始价为44.82亿元，总成交金额合计58.62亿元，平均溢价率高达30.8%。

其中，热度最高的是滨江区西兴板块的襄七房单元FG04-R21-B22地块，共吸引了13家房企参与竞拍。经过近4小时、127轮鏖战（每轮加价幅度1000万元），最终由华润置地旗下上海泓喆房地产开发有限公司以39.5068亿元摘得，成交楼面价4.11万元/平方米，溢价率46.83%。

另外两宗地块均由杭州本土民企拿下。保亿以6.1亿元竞得闲林地块，溢价率21.91%，成交楼面价1.56万元/平方米。兴耀、滨江则以12.99亿元竞得东部湾新城地块，溢价率0.78%，成交楼面价1.34万元/平方米。

杭州此次土拍三宗地块均实现溢价成交，但拆分来看，三宗地块冷热不均、分化仍在。从溢价率来看，这三宗地块最高溢价率超过40%，另外两宗溢价率为0.78%、21.91%。一名房企人士表示，土地储备是开发商在一个城市立足的基础，深耕杭州的开发商在年初都有补仓的意愿。”此次土拍结果显示，房企对土地市场的预判仍然在分化。“

西兴板块的襄七房单元地块之所以获得如此高关注度，源于核心资产稀缺、产业虹吸效应与板块供需错配。

从地理位置上来看，这宗地块紧邻阿里、网易、华为等头部科技产业集群，3公里范围内汇聚大量高净值客群密集，职住融合优势突出，交通配套便利。

此外，这宗地块所在板块宅地供应已断档近5年，目前西兴板块仅有滨江兴耀·锦川源一个项目，改善需求持续积压，新盘去化支撑充足。据土地出让文书，襄七房地块容积率 2.5，可精准适配这一缺口，开发价值与盈利预期清晰。

虽然这宗地块被“疯抢”，但地价相比一年前，仍然有回归理性的趋势。华润置地此次的拿地成本，相较于滨江集团一年前所拿的同板块另一宗地块楼面价低了约1800元/平方米，这两宗地块直线距离仅2.2公里。2025年2月20日，滨江西兴板块曾出让一宗宅地，该地块历经 85 轮激烈鏖战，最终以43.69%的高溢价率成交，由滨江集团以13.81亿元竞得，成交楼面价4.29万元 /平方米。

此外，另外两宗地块的成交也体现了分化无处不在。

其中，保亿以6.12亿元竞得的闲林地块，成交楼面价1.57万元/平方米，溢价率21.91%，也较2025年11月未来科技城同容积率低密地块成交楼面价1.61万元/平方米略低。而兴耀地产与滨江集团联合体以12.99亿元摘得的东部湾新城商住地块，成交楼面价约1.34万元/平方米，溢价率0.78%，相比 2025 年5月，建发房产在同一区域以大约1.73万元/平方米的楼面价拿下的另一宗地，地价下调了约3800元/平方米。

对于此次拿地，滨江集团相关人士对21世纪经济报道记者表示，地块所在的区域，公司合作伙伴兴耀已深耕多年，具备了较好的品牌影响力和美誉度。此外，“地块的具体位置在该区域中实属优质，地块与银泰城相连，配套齐全且宜居”。

对于这次土拍，中指研究院华东大区常务副总高院生分析称，今年一季度，杭州涉宅地仅出让3宗、出让金同比下降九成，土地供应“真空期”，房企补仓意愿强烈，此次成交表现呈现“核心高热、外围平稳”的显著分化特征。

2026年春节后，杭州此轮集中供地，恰逢二手房市场回暖的关键节点，土拍结果自然成为各方关注焦点。综合2026年一季度杭州土地市场数据，当前杭州土拍市场呈现出三大鲜明特点。首先，供应节奏大幅收缩，2026年1-3月杭州仅出让3宗涉宅用地，相较于2025年同期的32宗大幅减少。分析人士指出，这种主动控量的策略，既是为了稳定市场预期，也是为年度土拍“蓄力”，助力市场平稳健康发展。

其次，价格分化加剧，核心区域地块热度不减，而外围板块底价成交已成为常态。一名分析人士指出，这一现象背后，是开发商投资逻辑的深刻转变——从以往“遍地开花”的规模化布局，转向“重点突破”的精细化投资，聚焦核心区域优质地块，降低市场风险。央国企拿地主导地位持续增强，比如滨江集团、保利发展、华润置地等央国企在资金成本及抗风险能力上有优势。

同策研究院联席院长宋红卫分析指出，杭州本轮土拍透露出今年供地逻辑发生变化。第一，缩量提质、以需定供是主逻辑。据杭州市规划和自然资源局3月26日发布的2026年度供地计划，全市商品住宅用地计划供应267.9公顷，较2025年计划同比下降约21.6%。

第二，此次地价的区域分化表明，入市土地原则上不再需要托底，以市场化需求为导向，开发商看好的地块才会入市，这也决定了土地不流拍，优质土地有溢价。

第三，核心地块以及低密地块是改善产品的基础，调整部分土地的容积率和规划条件，有利于高质量好房子产品打造，这也提高了开发商拿地积极性。

第四，杭州对于改善产品需求的韧性还是有的，随着今年调控政策的进一步松动，以及未来进一步宽松的预期，开发商对杭州还是有一定信心。

土拍分化的背后，也是当前杭州楼市“核心热、外围稳”的真实写照。近期杭州二手房成交量的强势回暖，为土地市场的复苏、楼市修复提供了坚实基础。

春节假期过后，杭州二手房市场快速走出淡季，据中介门店业务员介绍，最近带看、认购、网签全线升温，市场修复节奏显著加快，为土地市场回暖筑牢了基本面支撑。元宵后售楼处来访量持续攀升，核心板块改善盘去化提速，刚需与改善需求同步释放，市场活跃度明显回升。

据杭州贝壳研究院数据，3月杭州市区二手房成交9356 套，环比2月大涨178%，创下近11个月以来的新高。新房市场同步复苏，3月全市新房成交11026套，环比增长155%，市场呈现“量涨价稳”的良性态势。

楼市的持续回暖，也离不开政策端的精准发力与持续托底。近期杭州楼市新政密集落地，支持力度空前。自4月1日起，杭州公积金新政（“杭八条”）正式实施，家庭最高贷款额度由130万元提至180万元，个人最高贷款额度由 65万元提至90万元。杭州住房公积金管理中心还建立了额度上浮机制：多子女/人才家庭最高上浮50%、新市民上浮20%、绿色建筑/以旧换新上浮20%，最高可叠加至306万元。同时，新政还优化了贷款次数认定规则，有力支持居民“卖一买一”的改善置换需求，并新增公积金可提取用于支付契税、物业费等相关费用，进一步覆盖住房消费全周期。

为了进一步降低购房人的置业成本，上述新政还可以叠加余杭、萧山、临平、钱塘、拱墅、临安六区同步推出的购房补贴政策，单套最高可享10万元现金或消费券支持，其中钱塘区最高补贴更可达15万元。

此外，杭州全市已全面取消限购、首套二套商贷利率统一降3.05%历史低位等宽松政策、多重利好形成合力之下，有效降低购房成本与门槛，进一步激活刚需与改善需求。因此，有业内人士预判，杭州楼市“小阳春”行情将在二季度得以延续。

高院生则指出，4月8日首场土拍以30.8%的平均溢价率为二季度奠定积极基调。4月全月杭州计划进行4场土拍，共出让11宗涉宅地，总起价93.36亿元，区域覆盖滨江、拱墅、西湖、萧山等8个城区，后续市场热度能否从核心板块向外围扩散，将是观察杭州楼市复苏成色的关键。