上海涨了、北京涨了、深圳也涨了！房地产重回之前的黄金时代？

上海3月二手房成交31215套，创了近五年新高，同比增长6%。3月28日那天，上海单日二手房成交1585套，2022年以来最猛的一天。北京也不差，1月北京二手房网签15082套，2022年以来同期最高，连续三个月破1.4万套。这数据摆出来，确实够提气的。

价格也有动静。2026年2月，上海二手房价格环比涨了0.2%，结束了从2025年5月开始连跌9个月的局面。北京也是70城里仅有的两个环比上涨城市之一。到了3月，上海二手房价格环比涨了0.08%，2023年6月以来头一回涨。量涨了，价也涨了，看上去形势一片大好。

但深圳3月（截至28日）二手房才成交4671套，同比跌了17%。同一个时间段，上海火爆，深圳却还在往下掉。全国层面更扎心，3月100个重点城市新房成交面积同比跌了13%，一季度累计同比跌了22%。20城二手住宅3月成交14.8万套，同比还跌了2.5%。

所以我们得把这件事看清楚。上海北京局部在涨，没错。但全国大盘子还在调整，这个基本面没变。几个一线城市的成绩单，代替不了全国楼市的真实状态。把局部当整体，容易误判。

再细看成交结构，更有意思。北京3月300万元以下二手房成交量，占了全市总量的66.3%。上海也类似，外环外总价300万元以下房源成交占比明显提升。买房的主力在买什么？低价房。大家不是追涨入场，是觉得价格跌到位了，趁便宜上车。

上海有中介直接讲，最近几个月市场把低价优质房源消耗了一大批，剩下的显得价格高了。有些人感觉房价在涨，其实是便宜货被挑走了，剩下的贵的还挂在那。这种＂涨＂，跟我们印象中楼市火爆时候那种涨，完全是两码事。

政策端确实在加码。2026年2月25日，上海发了新一轮＂沪七条＂，非沪籍外环内购房社保降到1年，公积金家庭首套最高贷240万元。门槛降了，购买力释放了，成交量立刻就上去了。央行也在发力，下调再贷款利率0.25个百分点到1.25%，商办用房首付比例降到30%。

力度确实不小。但我们得注意一个关键词。2026年房地产市场的定调是＂稳市场、防风险、促转型＂。核心在＂稳＂字上。稳的意思是托住别再跌太猛，不是要把房价推上去。这两者差别很大，别搞混了。

清华大学房地产研究中心主任吴璟分析过，我国房地产市场已经进入存量主导的新阶段，这不是短期波动造成的，是发展到一定阶段的必然结果。这话不太好听，但很实在。我们得接受这个判断。

基本面到底怎么样？翻翻去年的成绩单就知道了。2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比跌了17.2%。新建商品房销售面积88101万平方米，跌了8.7%。销售额83937亿元，跌了12.6%。从2021年下半年算起，这一轮调整已经超过四年半。

二手房价格较最高点回撤了约39%，新开工面积较高峰期下降了74%，回落到2004年的水平。这组数据是真的吓人。跌了这么深，想一下子反弹回去，可能吗？

我们再看看支撑楼市的两根柱子：人口和城镇化。2025年末全国常住人口140489万人，出生人口792万人，死亡人口1131万人，自然增长率降到了负2.41‰。人口连续几年负增长了。2025年末常住人口城镇化率升到67.89%。这个数字二十年前想都不敢想，但放在今天，意味着高速城镇化的窗口期快要关上了。

买房的人在变少，这个趋势谁也拦不住。过去楼市能一路狂飙，靠的就是源源不断的新市民进城买房。现在这股力量在衰减，刚需的池子在缩小。

有人可能急了：那楼市到底什么时候能触底？国际经验告诉我们，房地产泡沫破裂后的修复是个漫长过程，主要指标见底大概需要6年。从2021年算，到现在四年多。按这个节奏，真正的底部可能还得再磨一阵。

CF40的研究指出，这次一线城市二手房价格的阶段性企稳，属于无政策刺激下的内生性企稳。这是好消息，说明市场自身有了一点修复能力。但离全面反转，距离还远得很。

上海为什么表现突出？有个关键原因。上海二手房从2025年8月开始进入去库存通道，到2026年2月挂牌存量较高峰期减少了25.7%。挂牌少了，买的人多了一点点，供需关系改善了，价格自然就稳住了。这是局部的供需再平衡，不是投资热潮卷土重来。

而在北京西城区三里河有栋老楼，采用＂原拆原建＂方式改造，从拆除到原址建成只用了46天，54户居民住上了更安全更宜居的房子。这个事情很小，但特别能说明问题——老百姓真正在乎的，是住得安心住得舒服。

住建部数据显示，＂十四五＂期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个、4000多万户，惠及1.1亿居民。住建部还提出，到2030年房屋品质提升工程要取得显著进展，保障性住房率先建成＂好房子＂。＂好房子＂这三个字，今年全国两会上被反复提起。楼市的底层逻辑已经换了。

中指研究院测算，中性情形下2026年全国新建商品房销售面积还要跌6.2%，新开工面积跌8.6%，房地产投资跌11%。全行业还在收缩，这是客观事实。国信证券也讲得很明白，维持楼市底部判断需要三个条件：小阳春不再以价换量、居民收入信心改善、政策足够有力。这三条，眼下没一条能打满分。

分化会越来越严重。上海杨浦控江路、黄浦打浦桥、浦东塘桥这些板块确实涨了。但车墩、海湾、洞泾、月浦这些远郊板块呢？成交惨淡，持续阴跌。同一座城市里头，冰火两重天。核心地段有人抢，远郊没人问，以后这种撕裂只会加剧。

面向2030年，中国房地产正在经历最深刻的一次蜕变，从追求规模的狂飙突进，转向追求品质的L形筑底。这句话我们得记住。L形，不是V形。不会猛跌之后猛涨，而是跌完之后在底部横很久。

房地产能重回黄金时代吗？大概率不会了。城镇化高速推进的时代过了，人口持续增长的红利没了，居民杠杆率也上来了。过去那几根支撑房价暴涨的柱子，一根接一根倒了。核心城市核心地段长期看还有价值，但全面普涨的年代，一去不复返了。能接受这个现实，才能做出理性的决定。