丁彦皓：目前处于史上最严重的通胀与资产泡沫前夜，抓紧贷款买房

目前处于历史上最严重的通货膨胀与资产泡沫前夜，抓紧贷款买房

文\丁彦皓-可信财商

一、财富呈指数级上涨必须借助杠杆，最佳选择是高杠杆购房

财富的获取主要基于两点，即

1、 增量财富的创造

2、 存量财富的再分配

目前中国经济增量的创造主要基于高科技产业体系化的井喷式发展，在诸多领域已经领先于全球，且发展能够持续

在这一背景下，股市的红利释放点主要基于高科技产业，全力重仓赛道红利丰厚，管理能力行业一流的低估优质标的，与其共同成长

但是，股市最大的特征是无法规模化的借助长期信贷杠杆，放大资产规模，有限的资本必然会限制收益的获取

财富呈指数级上涨必须基于两点，即

1、 提前深度布局，静待一轮大行情的到来

2、 借助杠杆，放大资产规模，实现财富的指数级扩张

但是，在股市与期货市场的杠杆是魔鬼甜蜜的谎言，许你一夜暴富，但也会让你倾家荡产，极端行情爆仓让太多的人“香消玉殒”、一命归天，不是最佳选择

真正能够借助的高杠杆的是住房按揭贷款，逻辑有四，即

1、 期限足够长，足以让整个基本面的提升由量变产生质变，最终体现在房价上

2、 利率足够低，是国家通过银行与通胀将存款人的利益分配至借款人的手中

3、 无论房价如何回调都不会爆仓，真正导致杠杆爆仓的关键是极端行情让借款人没有腾挪的空间，而住房按揭贷款不受这条限制，即使遇到极端行情，只要如约安琪偿还按揭贷款，绝对不会爆仓

4、 租金覆盖按揭贷款的现实决定借款者能够空手套白狼

二、上海、深圳一带的房地产具有基本面与估值双提升的“戴维斯双击”获利机会

但是，通过银行杠杆获利的关键是所选择的资产要具备低估，且基本面稳步提升的优质资产

而决定房地产基本面的主要因素有三，即

1、 所在地区的产业集群附加值

2、 人口与资本的净流入

3、 基础设施建设的力度与规模

目前中国房地产市场呈现三大特征，即

1、 高附加值的高科技产业集群向长三角与珠三角，准确的说是向上海、深圳一带“聚集”

2、 人口，尤其是全国，乃至全球受过高等教育的年轻人携带资本与父母正在向长三角与珠三角一带“聚集”

3、 十八大后，国家对基础设施建设的定位由曾经的效率与公平兼顾转变为效率优先，公平次之，对长三角与珠三角一带基础设施建设的投资力度与规模远超其他地区

这就意味着，上海、深圳一带的房地产基本持续大幅提升，具有极大的投资获利空间

经过这一轮深度调整，上海周边附属城市的房价与各项指标倒数第一的甘肃地级市不相上下，具有极大的估值套利空间

由此得知，上海、深圳一带的房地产具有基本面与估值双提升的“戴维斯双击”获利机会

三、资本趋利避害的本性与政府的针对性诱导最终必然会将各路资本诱导至低估，且基本面稳步提升地区的房地产领域，最终形成资产泡沫

除基本面与估值外，资产价格还受货币投放与操纵者的利益诉求决定，在一众资产中，低估，且基本面稳步提升的优质房产是最佳的货币流入载体

实践证明，由于全球央行增程式核动力的货币投放最终导致凡是政治稳定、货币独立经济体核心城市的房价只涨不跌，中国的房地产依然摆脱不了这一现实

另外，一切资产价格都受人为操纵的现实决定货币在不同资产间的流向还受终极操盘手的利益诉求决定

目前房地产与股市的终极操盘手是中国政府，四大因素决定政府急需人为推高房价，即

1、 让社会资本高位接盘地方政府与开发商前期积累的巨额债务

2、 激活房地产的支柱产业属性

3、 重拾土地财政，将170万亿的部分社会存款转移至地方政府，用于培育高科技产业与发展基建

4、 扩张社会资产负债表，提升消费，促使高科技产业的迭代升级

在这一背景下，政府通过五大措施人为推高房价，即

1、 取消各类限制措施，尽可能释放潜在需求

2、 限制土地供给，人为遏制供给

3、 降低首付、按揭贷款利率与提升公积金的贷款比例，实施金融支持

4、 减免部分税收，甚至即将出台按揭贷款利息的财政补贴，降低购房者的成本

5、 取消外资购房的限制性措施，鼓励国际资本进入房地产市场

资本趋利避害的本性与政府的针对性诱导最终必然会将各路资本诱导至低估，且基本面稳步提升地区的房地产领域，最终形成资产泡沫

四、未来五至七年，中国将会进入货币泛滥推动的资产泡沫与通货膨胀大爆发的时期

目前全球正在进入史上货币最泛滥的前夜，中国更严重，逻辑有三，即

1、 包括中美在内的全球大国集体进入货币宽松周期的初期，这是历史鲜有，曾经中美刻意错开货币政策同频，相互对冲货币宽松对资产价格与通货膨胀的冲击，但这次的同频宽松必然会形成共振，实现“1+1>2”之效

2、 最近几年中国M2投放形成的燕塞湖效应即将让这一轮房地产行情呈指数级放大

3、 美国在这一轮与伊朗的战争全面败退之后，就意味着美国通过全球打劫缓解其内部矛盾的算计落空，最终必然会通过天量的货币投放来控制其内部矛盾的恶化

在这一背景下，人民币又进入升值期，让全球资本有了汇率套利，投资兜底的时机，叠加中国产业升级远超预期、营商环境日益完善与能源得到有效保障的现实必然让全球资本会蜂拥流入中国市场，寻求获利，最终推高资产价格

这就意味着，未来五至七年，中国将会进入货币泛滥推动的资产泡沫与通货膨胀大爆发的时期

这场美国、以色列与伊朗的战争不但短期很难终止，而且还有愈演愈烈的态势，最终会冲击全球能源的供给，推高全球物价

这一轮物价上涨是受能源价格上涨所推动的，并非货币投放，直接冲击了全球经济，而各国央行为了缓解能源价格上涨对经济的冲击，不但不会加息，而且还要采取宽松的货币政策，最终再次推高全球物价，形成通货膨胀的共振效应，事实美联储已经明确不但不会加息，而且会适度降息

五、目前低息高杠杆购买基本面稳步提升地区的优质房产成为应对这一轮全球通货膨胀的最佳选择

物价一旦涨上去，再下来绝对不可能，理论上，这种全球能源价格上涨而形成的成本推动型通胀必然会急速传导至终端消费者，由其完全买单，重新分配社会财富，最终让以薪酬为生，且未有高杠杆购置优质资产的种地收入群体承担了一切代价

应对通货膨胀的最有效方式就是低息借款，利息越低，期限越长，效果越佳，通过低息借款应对通货膨胀冲击的本质是借款人通过银行借款零和分配存款人的利益，每年的收益=借款总额*（通胀率-贷款利率），目前最佳的选择就是通过住房按揭贷款高杠杆购房

由于中国部分地区房地产的基本面依然在持续提升，且经过上一轮的行业调整，现已进入低估期，具有基本面与估值双提升的“戴维斯双击”获利机会

在资本趋利避害的本质推动下，低估，且基本面持续稳步提升地区的房地产必然是最佳的货币流入载体，最终会让其价格远离基本面的合理范畴，形成一定的资产泡沫，再分配社会财富

政府又通过人为改变供需失衡、扩大金融支持以及降低购房成本等措施推高房价，甚至通过压低住房按揭贷款的利率向借款人让渡存款人的利益，实施住房按揭贷款的利率财政补贴等措施实现社会财富的再分配

基于此，目前低息高杠杆购买基本面稳步提升地区的优质房产不但能够获得估值套利与资产增值“戴维斯双击”的超额收益，而且还能够通过住房按揭贷款与通货膨胀分配到存款人的利益，一举三得，成为应对这一轮全球通货膨胀的最佳选择

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教