融信物业成欧宗洪家族“私有金库”？

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诚然，行业和市场发生了太多的事情。对于不少企业而言，需要记录和回忆的太多，不止是一时高下得失，不只是一些感受和启发，还有一些思考。

希望过去的每一步、每一时、每一地、每一事、每一人、每一物，都能成为引起现在和未来的因子，并有所印证。

希望所有的所有可以越来越好。

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市场热点

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资本市场

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“融信物业”前世今生

作者 | 池万股

房地产正在迎来一场大阶段性变局。

皮之不存，毛将焉附。作为房地产关联紧密的物业行业，波及在所难免。

融信，作为曾经的中国房地产业30强，也在房地产市场和行业的大变局中栉风沐雨，水落石出，乍隐乍现。

融信地产，是由欧宗洪创立。

欧宗洪是福建莆田“欧氏三兄弟”家族中最小的弟弟。公开资料显示，大哥欧宗金做工程起家，2002年创办福建欧氏投资集团，投资房地产和教育；二哥欧宗荣创立正荣，旗下有正荣控股与正荣服务两家上市企业；欧宗洪则是融信的创始人，旗下有上市公司融信中国和融信服务。

聊融信物业，不得不提融信地产。

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“收割机专业户”融信地产

对于融信地产，有报道中的一句文字给人留下深刻印象——

欧氏三兄弟中老三欧宗洪的胆子最大。

1995年，欧宗洪在老家莆田自立门户，6年后成立融信中国。

让地产界侧目的则是融信的全国化布局步伐和力度，以及在房地产狂奔的时段，频频摘到各地地王地块。

2007年全国房价大涨后，欧氏兄弟对房地产市场频频出手，不少场次则是争夺地王的战斗。

无论当时还是事后看，房企抢夺地王地块，基于公司战略和市场考量，并无不妥。

其间，参与土地招拍挂的房企诸多，拿到地王的故事也不止融信。或许是基于融信地产公司的多次拿到地王的事实，和融信公司自身行业排名与土地支出的对比，外界更多人把话题和关注度放在融信的“拿地”“拿地王”的焦点上。

以至于，融信为外界冠以“地王收割机”“地王收割专业户”的称呼。

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2016年，融信中国拿下上海中兴路地块地王项目，也成为融信多次关键性一步。这一年融信中国也将公司迁至上海。

值得一提的是，包括融信、升龙等在内的闽商地产商，发展到一定程度，将公司总部迁到上海。

据不完全提及，融信之前，已有十多家闽系房企，按照近乎相同的模式完成迁往上海。

然，房地产时移世易，2020年左右，楼市开始停止的狂奔的脚步，步入企稳状态，甚至有些城市楼市和房价进入下行通道。

房地产，面临销售额和楼价、消费者、资金等等方面的考验。

融信也不例外。

“当初以10万/平方米单价拿下上海静安中兴社区地王却说不贵的欧宗洪，如今却说哪怕牺牲一点规模增速也要摆脱高杠杆”——

这是有媒体对于融信和欧宗洪的表述，并评语之“心口不一”的欧宗洪为何败阵了。

事实上，融信从2019年，“高歌猛进”的态势就有所收敛。

根据融信中国H股披露的未经审计经营情况，2019前11个月，融信累计合约销售金额1260.93亿元，同比增长16.5%。对比前四年销售数据来看，当年融信的增速相较前几年“跃进式”增长大为放缓。

此前的2014年-2018年，融信中国的签约销售金额几乎呈现年年翻番的节奏。其间五年的签约销售额分别为89.50亿元、119.17亿元、246.39亿元、502.35亿元、1218.84亿元，同比增速分别为33.15%、106.76%、103.88%、142.63%。也正因为惊人的增速，融信被贴上了激进的标签。

随后，融信销售额的增长奇迹，已经不再。

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有信息显示，此前融信大量拿地的资金来自于债券融资。2019年以来，融信发行了多笔高成本债券以来“借旧还新”，即便如此，融信中国还曾有三笔私募债遭“禁投”。

值得一提的是，对于融信的负债，以及有关负债比例的情况，一度被质疑存“明股实债”嫌疑。

随后，有媒体爆出融信中国有三笔私募债遭禁投，债券被列入禁投池，意味着可能有违约风险。

对此，融信中国回复称，这是非官方发布统计信息，不会影响金融机构的正常投决。

另一个事实是，融信中国频繁发债，随着还债日期逼近，资金压力可想而知。

以2014年-2019年为例，数据显示，融信中国的有息负债由2014年末的172.59亿元增长至2019年末的623.51亿元。

一方面是房地产市场的销售压力持续，一方面是房企负债的增加和到期，融信中国的有息负债不断增长，其融资成本也不断增长。

不能否认，如今融信中国逼近的债务，不排除是由当初激进扩张所带来。

事实上，融信成立的前几年，一直在福州开发大众型楼盘。

于外人看来，闽系房企普遍拥有雄厚的财团背景，而且民间资本实力雄厚，多家房企涉足银行、金融等领域。

有观点认为，融信也并非在单打独斗，在融信和正荣的背后，还站着一个“大哥”福建财团——欧氏投资集团。如此，不排除融信背后有欧氏财团的支持，成功将福建民间资本嫁接过来，助推其发展。

不过，与大多数房企异曲同工，融信主要的办法一个还是各种再融资。其中包括不限于信托、银行贷款等等。

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“融信物业”后时代

纵观恒大、融创等房企，其资金路径离不开融资高杠杆。

实际上，融信中国的高杠杆游戏非一日铸就。

根据融信年报数据显示，2014-2018年，融信的净负债率分别为：1541%、247%、101%、159%、105%。2015下半年后，融信改变了“融资”方式，通过债券市场获取了巨额的资金。

随着2019年偿债高峰到来，“地王专业户”主动放缓了拿地节奏。

房地产如此，物业又如何？

2025年3月18日，融信服务（02207.HK）‌正式退市，成为第三家从港交所退市的上市物业企业。

融信服务成立于2004年。

2021年7月16日，融信中国(03301.HK)旗下的物业管理集团融信服务在港交所正式挂牌上市，开盘价为4.83港元。

融信服务退市之前，2024年11月底提出私有化。

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据介绍，融信服务私有化由境外股东融心一品作为要约人发起，融心一品是欧宗洪家族通过汇丰国际信托实控的注册于开曼群岛的企业。

对于融信服务退市，有观点认为，私有化后，公司不再需要满足证监会和交易所的信息披露要求，从而降低法律服务和会计费用以及监管方面的压力；此外，股价超跌，回购成本较低等等。

据了解，融心一品提出以每股0.60港元的价格回购公司1.33亿股股份，以此计算，融信服务私有化所需付出的总代价仅为约7986万港元。较公司每股资产净值折让约53.49%，更较发行价下跌近87.7%。

也就是说，上市约3年半来，融信服务市值从24.25亿港元缩水至不到3亿港元，私有化回购金额仅为上市募资金额的约15%。

需要指出的是，欧宗洪失控的公司不止是融信地产和融信服务，融信中国和融信服务都属于上市公司。

据介绍，2024年11月22日，融信服务启动私有化，要约人融心一品及其一致行动人福美国际分别持有融信服务59.04%和14.76%股权，两家合计持股约73.8%。而欧宗洪作为家族信托的财产授予人和保护人，对这部分股权拥有绝对控制权。

通过股权穿透可见，融信服务实际上由欧宗洪家族通过融心一品和福美国际全资控制。

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不过，近年来，受房地产业务下行的拖累，资本市场不再高企，物企普遍陷入股价下跌与业绩亏损的困境，物业行业和企业面临来自上下游和行业自身的问题与挑战。

融信也不例外。

而今，完成“融信物业私有化”的欧宗洪，较前相比在不再需要满足“信息披露”和“公司公众”的大背景和基础上，还能比之前做的更规范？更好？当下和未来融信服务将为物业服务质量和融信小区业主，带来什么样的影响和结果，不置可否，拭目以待！

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