上海
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维州偏远地区房租5年飙升103%！“廉价避风港”神话彻底破灭
最新研究揭示了维州偏远地区租金大幅飙升的严峻现状，部分地区房东上调租金的幅度令人咋舌。
维州偏远地区正处于租赁危机的风口浪尖。数据显示，全州共有20多个城镇的周租金在过去五年中飙升超过50%。
这种惊人的涨幅主要集中在原本生活成本较低的地区，包括Portland、Greater Bendigo周边、Morwell、Echuca和Wodonga。
在这些地区，租客现在每周必须多承担高达150澳元的额外开支。
与此同时，墨尔本多个郊区的公寓租金也未能幸免，呈现大幅上涨态势。
报告警告称，维州23个乡村及偏远地区的一居室公寓典型租金涨幅已突破50%。
专 家指出，一居室住宅本是许多低收入租客最后的“避风港”，如今租金暴涨代表着该州最困难群体住房负担能力的根本性恶化，彻底粉碎了“偏远地区租房更便宜”的传统观念。
针对愈演愈烈的住房危机，维州政界已采取行动。
本周，维州绿党提交法案，寻求冻结租金两年并设定后续涨幅上限。
州长艾博年（Jacinta Allan）领导的政府也 宣布了租赁改革方案，赋予租客对抗过高租金涨幅的权利。
具体来看，西南部城市Portland的情况最为极端，人口超1.1万的沿海枢纽在五年内见证了租金翻倍，从每周170澳元暴涨至345澳元。
Greater Bendigo部分地区的 表现也同样惊人，Flora Hill和East Bendigo的租金中位数从190澳元攀升至350澳元，涨幅达84%。
Insuregroup董事 Stirling Sanderson 指出，这些偏远城镇居民收入普遍低于平均水平，且缺乏更廉价的住房替代方案。
由于疫情引发的迁移潮导致本就稀缺的住房市场需求激增，且当地几乎没有社会福利住房作为缓冲，导致偏远地区的夫妇和小家庭承担了不成比例的房租负担。
该研究综合分析了澳洲统计局（ABS）和住宅租赁债券管理局（Residential Tenancies Bond Authority）的数据。
Sanderson 先生补充称，墨尔本部分郊区的三居室公寓租金甚至已经反超同地区的三居室独立屋，市场结构失衡明显。
当偏远地区的家庭必须支付数倍于以往的房租时，他们将被迫在购买生活必需品上做出艰难取舍。
她提醒广大租客，根据政府新规，若收到的租金涨幅通知超过消费者价格指数 （CPI，墨尔本约为3.3%），可在30天内向维州消费者事务署（Consumer Affairs Victoria）申请免费评估，并由维州民事及行政仲裁庭（VCAT）裁定涨幅是否公平。
02
预售担保计划促房屋供应 悉尼将再添300新住宅
新州柯民思工党政府推出规模10亿元预售融资担保计划（Pre-sale Finance Guarantee），持续推动房屋供应，最新该计划将促成悉尼Pyrmont及Westmead共约300个住宅单位加快动工，以应对住房短缺问题。
该计划通过为发展项目提供预售担保，协助开发商降低融资风险，加快建设进度。
最新受惠项目包括位于Pyrmont Wattle Street的Pyrmont Place大型发展，以及Westmead Good Street的Elodie住宅项目。其中，总值9亿元的Pyrmont Place将提供280个单位，当中38个获政府担保支持；而Westmead项目则提供30个单位，包括6个可负担住房，其中13个单位获纳入担保范围。
政府表示，相关支持将协助开发商Landream及Gaby Group更快取得建筑融资，提前展开工程。
此外，该计划亦已支持Rozelle Village重建项目，将在原Balmain Leagues Club旧址提供超过225个住宅单位，其中包括59个可负担住房。
数据显示，自去年10月推出以来，该计划已收到45份开发商意向申请，并已协助加快超过540个住宅单位的建设，另有逾130个区域新州项目也在审批中。
在机制上，政府可承诺购买最多50%的预售单位（每单位最高价值200万元），每个项目支援金额在500万至5000万元之前，从而降低贷款机构风险，促进资金流动，未来五年，还将通过回圈基金承诺高达10亿元资金的预售。
新州财长穆基（Daniel Mookhey）说，该计划旨在同时纾缓生活成本与住房压力，政府正动用各种政策工具，加快提供急需的新住房。
规划及公共空间厅长斯考利（Paul Scully）说，预售担保有效打破融资瓶颈，让数以百计的住宅项目得以提前动工」。
同时，政府亦任命地产业界资深人士Deb Coakley及Tim Hallam分别出任咨询委员会主席及副主席，负责审核申请并提供独立评估。
业界方面，Landream新州发展主管普拉特说，该计划有助加快项目交付，在Pyrmont创造重要的公共设施和急需的酒店住宿,对该开发专案的需求一直很强劲，这反映在迄今为止实现的预售中，再加上新州政府的预售融资担保，这将使我们现在能够加快285套新房的交付。
Gaby Group董事尼赫米也说，该措施为Westmead项目提供关键确定性，促进了可负担住房供应。
03
澳房价飙升逼疯买家！中国模块房走红，不到$30万成“救命稻草”
连日来，多位行业专家发出警告：除非澳洲能够采纳具有革命意义的替代性住房方案，否则澳人面临的住房可负担性问题将进一步急剧恶化。
目前，材料成本飙升、由于劳动力短缺引发的供应中断，以及对有限房源的庞大需求，正合力将澳洲多地房价推向令人咋舌的高位。
Ray White Group首席经济学家Nerida Conisbee表示，由于住房交付难度增加、成本走高，房产供应将进一步受限，从而对房价产生持续的上行压力。
Conisbee指出，技术工人的短缺和材料成本的增加曾在2022年至2023年间导致成本 激增。
尽管这种增长一度放缓，但也从未恢复到正常水平。此外，近期建筑行业的产能限制和劳动力缺口，再次对成本施加了沉重压力。
她还强调，中东冲突导致的燃料成本增加及航运受阻，将产生比以往更深远的影响。
尽管南澳州政府在近期的选举中承诺了多项助购政策，但Shed House Australia联合创始人Dave Penfold认为，这些政策并未触及问题的内核。
Penfold指出，国内建筑业长期以来过度依赖传统手段，即便在成本、劳动力和需求发生根本性变化的当下依然固步自封。
他主张，政策必须关注如何以不同方式建造房屋，这才是解决负担能力的关键。
据了解，Shed House Australia推出的组件包可以将房屋转变为高质量、可持续且兼具设计感的住宅。
与传统房屋相比，这种模式速度更快、效率更高，且支持业主自行建造。
“我们的房屋最快可在四到八周内完成封顶，成本比同样美观的传统建筑低约 20%。”
Penfold 介绍道。这种棚架结构房屋以平板包装形式运输，设计价格在52,000澳元至145,000澳元（外加GST）不等，具体成本则视地理位置及装修要求而定。
随着传统住房梦想渐行渐远，模块化住宅在澳洲正备受瞩目。
去年，Kadina地区两栋模块化房屋在上市后瞬间被抢购一空。
这些住房由BoxMod在 中国工厂制造，随后运至南澳组装。
由于其生产周期短，仅需数月送达并在几周内完工，且不含土地的售价在300,000 澳元以内，因此极具竞争力。
OC联合创始人Nathan Casserly认为，平板包装式、模块化乃至微型住宅是偏远地区的理想选择。
“在国际旅行成本高昂、偏远地区施工昂贵的背景下，非传统住房可能就是最终答案。”
“或许我们这代人还在观望，但对于下一代年轻人来说，这种新颖且高性价比的居住形式极具吸引力。”Casserly表示。
虽然受限于土地政策，这些房屋在都市区普及尚存阻碍，但他预测，公寓市场未来也将因此产生深远变革。
04
近5万PR获批！5%首付计划引争议
自2023年中期澳洲政府扩大住房补贴资格以来，一项针对非公民开放的优厚计划已资助近5万名移民成功置业，这一现象在全澳范围内引发了关于“纳税人税金用途”的激烈辩论。
上周末，社交媒体上一则热门帖子将这一争议推向高潮。
一名匿名用户在Facebook群组“Property Forum Australia”发帖求助，称其即将获 得191类永久居留签证。
该网友表示，夫妻两人均为全职工作，家庭年收入约18万澳元，并存有20万澳元积蓄。
他们计划先利用“首次置业补助”购买新房，并在3至6个月后再添置一套投资房。
该帖截图被转发至X平台后迅速走红，网友Nath Sparky讽刺道：“总有人说新移民不会推高房价需求，呵呵，看吧。”
目前，澳洲永久居民可享受多项置业福利。其中，自2000年推出的“首次置业补助”为一次性1万澳元津贴，旨在抵消GST对购房的影响。
尽管该计划由各州政府管理，但目前尚无公开数据披露有多少非公民申领了这笔钱。
据新州税务厅的数据显示，仅上一财年该州就发放了972份此类补助，总额达974万 澳元。
更具争议的是联邦政府的“5%首付计划”。
该计划在2023年中期向永久居民开放后， 申请人数呈爆发式增长。
截至本月，已有超过48,000名永久居民参与其中，占据该计划启动以来总人数的约五分之一。
在该计划下，由Housing Australia负责管理，政府为剩余15%的首付提供担保。
这 意味着购房者仅需5%首付即可入市，且无需支付昂贵的贷款机构房贷保险。
类似的优惠还包括面向单亲父母或法定监护人的“2%首付计划”，同样对永久居民开 放。
目前，唯有“Help to Buy”共有产权计划仍仅限澳洲公民申请。
Housing Australia首席执行官Scott Langford上周宣布，自资格放宽以来，已有 超4.8万名永居居民获得支持。
他强调，该计划已从首年的1万个名额扩展到如今支持超过30万名澳人，是实现住房保障的重要里程碑。
今年10月，该计划的准入门槛被进一步放宽，不仅取消了年收入限制和名额限制，还调高了购房价格上限。
尽管政府强调该计划促进了近3万套新房的建成，但独立房地产研究员Cameron Kusher指出了一个巨大的政策漏洞：由于无法核实海外资产，移民可能在母国拥有 房产的同时，依然以“首次置业者”身份领取澳洲政府的补贴。
目前，“5%首付计划”仅规定申请人在过去10年内未在“澳洲境内”拥有房产。
Kusher表示，他曾向统计局询问是否有移民置业者在海外持有物业，得到的回复是“无从知晓”。
“问题不在于移民拿PR后使用该计划，而在于我们根本无法核查他们是否已在其他地方拥有住房。”
他质疑道，“为什么我们要动用公共资金，去帮助那些已经在境外拥有房产的人？”
澳洲统计局金融统计主管Mish Tan表示，受政策放宽影响，去年12月季度新增首次置业贷款数量大幅增长6.8%，金额增幅更达到15.5%。
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