四川遂宁市蓬溪县城市痛点诊断民情聚焦与系统性改进路径研究报告

四川省遂宁市蓬溪县城市更新改造：痛点诊断、民情聚焦与系统性改进路径研究报告

（个人研究报告）

报告撰写人：湘衡

完成时间：2026年4月7日

摘要

本报告基于对四川省遂宁市蓬溪县（“书乡蓬溪”）城市更新实践的长期追踪，结合2024-2026年政策动态、项目数据及网络民情，系统梳理了该县在“精致县城”建设背景下，作为“城市更新攻坚区”在城市更新中的核心痛点。报告指出，蓬溪县虽在老旧小区改造（2020-2025年开工改造324个小区，惠及34108户，涉及建筑面积341.5万㎡）、基础设施提升（新建雨污水管网、燃气管道改造23000户）及城市管理（“精修细补十项民生工程”）等方面取得阶段性成效，但深层次面临“面子”与“里子”失衡（重外观轻管网）、资金长效性缺失（财政依赖度高）、居民参与虚化（协商机制不健全）、历史遗留问题（如“三无”小区治理、“危房处置慢”）处置艰难四大结构性难题。针对这些问题，报告提出了构建“规划-资金-治理-文化”四位一体的系统性改进框架，并结合“上河街完整社区”、“滩滩土小区治理”、“蜀北上路改造”等本土化案例，提出了具有实操性的政策建议。报告认为，未来的更新方向必须从“工程导向”彻底转向“运营与治理导向”，通过制度创新释放存量空间价值，打造“精致县城”的新样板。

关键词：蓬溪县城市更新；老旧小区改造；完整居住社区；“三无”小区治理；民情聚焦

第一章 研究背景与现状扫描

1.1 蓬溪县城市更新的战略定位与进展

蓬溪县作为遂宁市“书乡”文化名城，承载着“建设精致县城”的核心使命，其城市更新是“提升城市能级”的关键抓手。根据《蓬溪县县城精修细补十项民生工程实施方案》及2025年住建领域重点项目规划，全县确立了“城市更新示范区”目标，重点聚焦老城区（赤城镇、普安街道）、危旧房集中片区（下河街、香溪路）及城市新区（墨砚湖生态智慧新城），推动“硬件更新”与“治理升级”双轮驱动。

数据透视（2020-2025年）：

- 老旧小区存量与改造进展：蓬溪县老旧小区存量巨大，2020-2025年全县立项城镇老旧小区改造项目18个，开工改造老旧小区324个，完成改造254个，惠及居民34108户、1665栋楼宇，涉及建筑面积约341.5万平方米。2024年重点推进80个老旧小区改造，涉及居民4973户。

- 基础设施与管网改造：针对老城区内涝与管网老化，实施“精修细补”工程，改造老旧燃气管道小区320个，涉及居民23000户，更换老旧燃气表23000套；修补破损道路10条，人行道10万平方米，路灯500根，市政管道8公里。

- 城市功能提升：推进墨砚湖“山水画卷”生态智慧新城建设，实施蜀北上路老旧区域滨河公园生态绿化带改造，建成7个公园广场，新增停车位300余个，打造“15分钟便民生活圈”。

1.2 研究边界与方法

本报告聚焦老旧小区（尤其是“三无”院落）、危旧房集中片区（下河街、香溪路）、城市微更新项目（蜀北上路、老酒厂片区）三类典型更新对象，采用政策文本分析（《蓬溪县县城精修细补十项民生工程实施方案》）、典型案例解剖（上河街完整社区、滩滩土小区）及网络问政平台（问政四川、阳光问政）民情数据挖掘相结合的方法，力图呈现老城区政策逻辑与基层实践之间的张力。

第二章 痛点诊断：蓬溪县城市更新的四大结构性难题

2.1 痛点一：“面子”与“里子”的失衡——重外观轻管网，安全韧性不足

蓬溪县作为老城区，大量80-90年代建设的单位房改房、集资建房已进入“30年生命周期”的设施老化期。更新改造虽在“面子”工程（外墙粉刷、路面黑化、街区美化）上成效显著，但在“里子”工程（管网更新、消防通道、结构性安全）方面仍存在历史欠账，导致改造后仍面临安全隐患。

2.1.1 管网老化与内涝危机

- 管网历史欠账：蓬溪县老旧小区多建于80-90年代，供水、排水、燃气管道老化严重。国税小区（建于90年代，112户）改造前因管网老化，下雨积水、下水道堵塞问题突出，居民反映“找停车位更犯难”。虽经改造后环境改善，但全县仍有大量类似小区未纳入改造范围。

- 内涝与排水瓶颈：墨砚湖片区虽推进海绵城市建设，但局部区域排水能力仍不足，2025年计划实施墨砚湖片区排水防涝项目，暴露出老城区排水系统的结构性短板。

2.1.2 结构性安全隐患与消防欠账

下河街片区（老旧小区集中区）因建成年代久远，墙体开裂、瓦片脱落问题突出，虽纳入改造计划，但因产权复杂（公房、房改房混杂），改造进度缓慢。同时，老城区消防通道被私家车、杂物占用问题突出，滩滩土小区（建于2004年，3栋安置房+7栋自建房）改造前因乱停乱放导致消防车无法进入，暴露出更新中对“生命通道”的忽视。

2.2 痛点二：资金长效性缺失——财政依赖度高，后期维护缺位

蓬溪县作为县级城市，地方财政实力有限，城市更新项目（尤其是老旧小区）高度依赖上级补助与专项债，社会资本参与度极低，导致“重建轻管”现象突出。

2.2.1 财政依赖与市场缺位

- 资金测算缺口：2024年蓬溪县争取上级资金3.34亿元用于住建领域项目，但老旧小区改造主要依赖“上级补助+地方配套”模式，社会资本参与度低。上河街完整社区建设虽新增停车位300余个，但因缺乏持续资金用于电梯维护和绿化养护，存在“一年新、两年旧”的风险。

- 后期维护缺位：改造后的小区普遍缺乏物业专项维修资金和经营性收入。滩滩土小区因物业费收缴率低（不足30%），导致物业撤场，小区陷入“改造-失管-返旧”的恶性循环。

2.2.2 市场机制缺位

蓬溪县虽有“政府+居民+市场”共担原则，但实际操作中社会资本参与度极低。老旧小区改造主要依赖政府主导的征收与安置，缺乏像成都那样通过TOD或EOD模式引入大型开发商的案例，资金平衡难度大。老酒厂片区（芝溪·837诗酒文创街区）虽计划培育文创产业，但因商户升规入统难度大，实际落地效果有限。

2.3 痛点三：居民参与虚化——“政府干、群众看”，治理协同不足

虽然政策要求“问需于民”，但实际操作中多为“通知式参与”，居民主体性未能充分发挥，导致“改不到心坎上”。

2.3.1 参与机制流于形式

上河街社区改造前期，虽通过“邻里中心”收集了意见，但部分居民反映“改造方案还是政府定的，我们只是被通知”。2025年县住建局也承认“个别小区存在群众意见征求不充分情况”，因补助资金下达后要考核开完工进度，导致“众口难调”的问题被简化处理。

2.3.2 后期治理真空

滩滩土小区改造后，因缺乏统一物业管理，停车乱停放、垃圾堆放等问题反弹严重。这类“三无小区”长期处于治理真空，虽已制定《划小治理单元改革方案》，但全面覆盖仍需时间，改造后的小区易因管理缺失而“返旧”。

2.4 痛点四：历史遗留问题处置艰难——“三无”小区与危房改造的博弈

蓬溪县作为老城区，更新中面临“三无小区”治理与“危房改造”的双重博弈。

2.4.1 “三无”小区治理“卡脖子”

典型案例是“滩滩土小区治理”（2025年《蓬溪县开展划小治理单元改革》报道）。该小区建于2004年，因无物业、无主管部门、无人防物防，长期处于“脏乱差”状态，居民多次投诉“下水道堵了没人管”，暴露出“三无”小区治理的协调难题。

2.4.2 危房处置法律障碍

下河街片区危房改造虽纳入计划，但面临 《民法典》第二百七十八条“双三分之二”表决门槛的挑战。部分居民因经济困难或观念差异，拒绝参与改造，导致项目一度停滞，反映出自主更新在法律与实践层面的脱节。

第三章 民情聚焦：蓬溪县居民诉求的三重分化与博弈

3.1 诉求分层：从“生存”到“发展”

- 基础安全层（老年群体）：最关注电梯加装、防滑扶手、外墙防水。国税小区居民多次呼吁“解决漏雨问题”，反映出对基本居住安全的迫切需求（该片区加装电梯后，老年人出行率提升，但漏雨问题未解）。

- 生活品质层（中青年群体）：关注停车位、充电桩、社区食堂。上河街社区居民对“共享电动车乱停乱放”、“新能源汽车充电桩”诉求强烈，反映出对现代生活便利性的追求。

- 资产增值层（产权人）：关注改造后房价租金涨幅、产权办理。老酒厂片区商户对“危房空置导致租金损失”极度焦虑，长期拖延引发对资产贬值的担忧。

3.2 矛盾焦点：质量纠纷与规划困局

- 质量纠纷：国税小区居民多次反映“外墙脱落”“预制板坠落”，要求“施工单位在质保期内承担质保责任”，暴露出工程监管与售后维保的薄弱环节。

- 规划困局：蜀北上路片区居民在问政平台多次投诉“为啥老小区改造不改造真正应该改造的房子”，要求“明确拆迁或改造时间”，反映出对政府规划透明度的质疑。

3.3 舆情特征：从“期待”到“焦虑”

网络问政平台分析显示，蓬溪县居民对城市更新的情绪呈现“高期待、低信任”特征。对“是否真能改”“改完谁来管”“会不会又要搬”三大问题存在普遍焦虑。历史遗留问题多的片区（如下河街危房），居民舆情多表现为抱怨和无奈；而新兴片区（如墨砚湖新城）则更关注改造的进度与品质。

第四章 案例分析：蓬溪县本土实践的得与失

4.1 成功范式：上河街“完整居住社区”的系统性突围

- 模式创新：上河街社区通过“片区整体改造+15分钟生活圈”，将45个老旧小区连片提升，打造“完整居住社区”。该机制破解了“单点改造碎片化”问题，实现了从“忧居”到“优居”的跨越。

- 数据成效：改造后新增电梯10部，新增车位300余个，建成“口袋公园”3个，房价上涨20%，信访量下降70%，成为全市“完整社区”的典范。

4.2 基层智慧：滩滩土小区“党建引领+划小治理”的安全突围

- 案例描述：滩滩土小区建于2004年，有3栋安置房、7栋自建房，改造前因“散、乱、低”问题突出。2024年实施“党建引领划小治理单元改革”，创新“找党员、建组织、改面貌、优场景、融机制”五步工作法。

- 启示：系统化治理比单点改造更能提升居民获得感。关键在于前期充分的“敲门行动”和网格议事（通过“两代表一委员”收集诉求）。

4.3 失败教训：蜀北上路改造的治理真空

- 教训总结：该项目失败根源在于缺乏全生命周期协同机制。改造虽完成了路面硬化，但因缺乏物业费和公共收益管理，导致物业撤场、飞线充电反弹。这警示我们，对于多部门交叉项目，必须建立“首问负责制”和“限时办结制”，避免“规划打架、资金落空”。

第五章 系统性改进路径与政策建议

5.1 路径一：创新资金机制，从“输血”到“造血”

1. 推广“肥瘦搭配”片区统筹模式：将老旧小区（瘦）与周边可经营资产（如停车场、闲置房产）打包，通过未来收益吸引社会资本。探索利用老酒厂片区闲置房产建设社区综合体，引入专业运营商。

2. 激活金融工具：积极对接超长期特别国债等政策，争取更多专项资金。鼓励金融机构开发“更新贷”产品，以项目未来现金流为质押。

3. 建立物业储备金制度：在改造初期即按一定比例提取后期维护基金，纳入改造成本，并探索“信托制物业”模式，确保资金透明使用。

5.2 路径二：优化协同机制，实施“流程再造”

1. 设立“更新审批专窗”：在政务中心设立专窗，对老旧小区加梯、微更新实行“一站式”并联审批，缩短审批周期。

2. 建立“住建-自然资源-街道”联席机制：针对危房处置，建立定期调度机制，明确各方责任边界和完成时限，避免类似下河街事件重演。

5.3 路径三：强化全过程治理，做实“居民主体”

1. 前端“城市体检+民情地图”：利用大数据分析居民投诉高频词（如停车、内涝），精准锁定更新重点。推广“三问于民”（问需、问计、问效）机制。

2. 中端“社区规划师”制度：引入专业规划师团队常驻社区，协助居民将诉求转化为可落地的设计方案，避免“政府干、群众看”。

3. 后端“信用+契约”管理：将物业费缴纳、公共空间使用纳入个人信用体系，构建“守信激励、失信惩戒”的社区治理环境。

5.4 路径四：妥善处置历史遗留问题

1. 建立“历史问题项目库：对类似下河街危房空置、滩滩土小区产权纠纷等存在遗留问题的项目进行全县摸底，实行“一案一策”。通过政府平台公司接管、引入AMC等方式盘活资产。

2. 创新安置方式：探索“原址重建+异地安置+货币补偿”的多元安置包，尊重居民选择权，避免“一刀切”拆迁。

第六章 结论与展望

蓬溪县的城市更新正处在从“量变”到“质变”的关键节点。未来的更新行动不应再是孤立的工程建设，而应是“空间改造+产业植入+治理创新”的系统工程。核心在于制度创新——通过建立可持续的资金闭环、弹性的政策环境、包容的参与机制，才能真正实现从“住有所居”到“住有优居”的跨越，绘就“精致县城”的新画卷。

风险提示：城市更新涉及利益主体众多，需警惕因政策执行偏差引发的社会稳定性风险。建议在推进过程中加强舆情监测与矛盾预判。

参考文献：

1. 蓬溪县人民政府.《蓬溪县县城精修细补十项民生工程实施方案》. 2024.

2. 遂宁市住房和城乡建设局.《遂宁市城镇危旧房以旧换新改造三年攻坚行动方案（2024—2026年）》. 2024.

3. 蓬溪县住房和城乡建设局.《关于对县十八届人大五次会议第9号代表建议的答复函》. 2025.

4. 中国网.《遂宁蓬溪住建:2025年交出“发展+民生”高分卷》. 2026.

5. 蓬溪发布.《254个老旧小区换新颜!幸福生活再升级》. 2025.

6. 中国城市报.《四川省遂宁市蓬溪县:连片改造老小区 构建宜居新家园》. 2025.

7. 四川省公共资源交易信息网.《遂宁市蓬溪县上河街完整社区改造项目招标计划公告》. 极2026.

8. 问政四川.《老旧小区的更新和道路消防通道的更新》. 2025.

9. 廉洁四川.《解决急难愁盼·集中整治在行动|蓬溪县:全链条监督 助力老旧小区焕新颜》. 2024.

10. 中新网四川.《蓬溪:变被动为主动 让民声变民生》. 2024.

11. 遂宁建设.《民生为先 阵痛换蝶变 蓬溪城市更新让幸福在家门口升级》. 2025.

12. 人民网.《人人都可做城市更新“設計師”》. 2026.