十年涨幅最高达 69%—— 德国大城市房租为何越控越涨？

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（来源：DOLC）

在德国的大城市里找房，已经成为许多居民的一场“耐力赛”。最新数据显示，过去十年间，德国主要城市的新租房价格普遍大幅上涨，有些地方甚至接近翻倍。尽管政府推出了“房租刹车”（Mietpreisbremse）政策，但现实情况却是：房租仍在持续攀升。

根据德国联邦政府的一份统计，德国14座大城市的新租房价格在过去十年平均上涨约43%。其中，柏林的涨幅最为惊人，成为全国涨幅最高的城市。2016年柏林新租房的平均冷租约为每平方米9.02欧元，而到了2025年，这一数字已经上升至约15.25欧元，涨幅达到69%。

紧随柏林之后的是莱比锡，这座曾经被称为“性价比最高的大城市”，十年间房租上涨了约67%。此外，不来梅、杜伊斯堡、埃森、杜塞尔多夫以及汉堡等城市，也都出现了40%以上的涨幅。

如果从绝对价格来看，慕尼黑依旧是德国最昂贵的城市。2025年当地新出租住房的平均价格达到每平方米21.29欧元。虽然十年涨幅“只有”37%，但由于起点本身就很高，慕尼黑仍稳居德国房租榜首。法兰克福和斯图加特的平均租金也分别达到约16.58欧元和16.06欧元每平方米。

值得注意的是，这些数据主要来源于互联网平台上的新房源广告价格，也就是所谓的“挂牌租金”。政府方面指出，这类数据并不能完全代表整个租赁市场，因为一些房源可能通过住房合作社、候补名单或私人渠道出租，其价格可能低于公开平台的报价。

然而，在不少政治人士和租房者看来，这样的解释并不足以缓解现实压力。部分议员直言，当前的大城市房租已经出现“价格爆炸”的趋势。他们认为，2015年开始实施的“房租刹车”政策虽然在个别案例中发挥作用，但总体上并未有效遏制房租上涨。

问题的关键在于，这项政策本身存在多种例外情况。例如家具附加费、短期租赁以及部分翻新后的房源，都可能绕开价格限制。此外，新建住房通常也不受限制，这使得市场上仍有不少空间可以突破规定。

因此，一些政界人士开始呼吁更严格的措施，比如实施全国范围的“房租上限”（Mietendeckel），对房租进行更直接的限制。同时，他们还要求加强对“高价房租”的监管，例如当租金高出当地平均水平20%甚至50%时，应被认定为房租暴利并受到处罚。

从更宏观的角度来看，大城市房租上涨并不仅仅是政策问题。人口持续向城市集中、住房建设速度跟不上需求、投资资金进入房地产市场等多种因素，都在不断推高租房成本。

对于普通居民而言，这意味着未来在大城市生活的成本压力可能仍将持续。如何在促进住房建设、保护租客权益以及维持市场活力之间找到平衡，已经成为德国住房政策面临的一道长期难题。