绿城中国：存货去化有一定效果，盈利压力较大

来源：克而瑞地产研究

代建销售占比升至39.1%，存货去化取得一定效果，拿地销售比升至0.49，2026年新增货值目标1000亿元左右。

◎ 作者 /洪宇桁

【代建销售占比升至39.1%，存货去化取得一定效果】2025年绿城中国实现合同销售额2519亿元，合同销售面积1208万平方米，分别同比减少9%和14.3%。其中代建业务实现了销售额985亿元，同比减少了6.2%，对销售额的贡献也同比提高了1.2pct至39.1%。2025年绿城加力攻坚存量项目，存货中已竣工待售物业的占比同比降低了0.2pct至17.6%，近年来首次实现了回落，去库存取得了一定的效果。2026年绿城计划自投项目可售货值1631亿，结合2026年新增项目的可售货值之后，企业自投项目销售目标1300亿元。

【拿地销售比升至0.49，2026年新增货值目标1000亿元左右】2025年绿城新增拿地建面318万平，同比减少23.9%；新增货值同比增长25%至1355亿元。按金额计权益拿地销售比从2024年的0.4提升至0.49，企业的拿地力度有所加大。2026年企业的拿地货值初步定在1000亿元左右。企业在2025年内的新增项目的销售转化率为33%，贡献销售约453亿元。截至2025年底总土地储备2371万平，总可售货值3827亿元，一二线占比80%，整体土储安全边界较高。

【净利率大幅下降，2026年预计仍将承压】2025年绿城营业总收入1549.66亿元，同比减少2.3%；期末全口径已售未结资源1610亿元，其中1050亿元预计于2026年结转确认，企业短期营收规模有一定的下行压力。综合毛利率为11.92%，同比降低了0.84pct，净利率同比降低1.14pct至1.48%，归母净利率也同比降低了0.96pct至0.05%，主要是因为企业计提资产减值49亿元，同时合联营收益亏损同比增长79.2%至11.34亿元，预计2026年利润仍将面临一定压力。

【融资渠道相对畅通，财务状况整体稳健】2025年绿城在境内累计发行100亿元境内债以及48.91亿元供应链融资，在境外发行了一笔5亿美元优先票据，完成境外债务置换10.06亿美元，融资渠道仍然相对畅通，银行借款对有息负债的占比同比提升了2.9个百分点至79.2%，整体融资成本降至3.3%。期末可动用现金368亿元，对短债覆盖倍数为1.48倍，同比提升了0.07；扣预资产负债率68.98%，同比提升0.44pct；净资产负债率66.42%，同比提升9.71pct，三条红线仍处于绿档，财务状况整体稳健。

01

销售

代建占比升至39.1%，存货去化取得一定效果

2025年绿城中国实现合同销售额2519亿元，合同销售面积1208万平方米，分别同比减少9%和14.3%。其中代建业务实现了销售额985亿元，同比减少了6.2%，对销售额的贡献也同比提高了1.2pct至39.1%。

自投项目销售额和面积为1534亿元、466万平，同比分别减少10.7%和21.2%；回款率达到了101%，有利于保持现金流的稳定。在市场仍在筑底的情况下绿城仍保持相对稳定的销售，主要是因为企业聚焦高能级核心城市，一二线销售额贡献占比达到了84%，同时在全国21城的销售排名进入了当地TOP10。与此同时，由于近年来绿城拿地权益比例长期较高，2025年企业销售权益比例继续保持在68%的高位。

值得注意的是，2025年绿城加力攻坚存量项目，21年及以前库存去化328亿元。企业期末存货规模同比减少14.8%，存货中已竣工待售物业的占比同比降低了0.2pct至17.6%，近年来首次实现了回落，去库存取得了一定的效果。

2026年绿城计划自投项目可售货值1631亿，其中存量在售的货值占比为49%，计划新推货值规模为830亿元（其中270亿元为首开项目），结合2026年新增项目的可售货值之后，企业自投项目销售目标1300亿元。

02

投资

拿地销售比升至0.49，2026年新增货值目标1000亿元左右

2025年绿城新增50宗地块，拿地建面318万平，同比减少23.9%；新增货值同比增长25%至1355亿元。新增项目的拿地金额权益比例相比于2024年降低了11.2pct至69.3%；按金额计权益拿地销售比从2024年的0.4提升至0.49，企业的拿地力度有所加大。2026年企业的拿地货值初步定在1000亿元左右，具体实现情况将根据市场动态进行适当调整。

从2025年投资表现来看，绿城获地主要集中于杭州、西安和苏州等二线城市，新增土储建面占比约72%。与此同时，绿城也持续关注并择机获取三四线城市项目，保持谨慎的投资态度，2025年在三四线城市的拿地占比为22%，其中浙江省内的慈溪、嘉兴、义乌、舟山、温岭、金华、余姚、海宁、台州9个三四线城市占比就达到了19.4%。企业在2025年内的新增项目的销售转化率为33%，贡献销售约453亿元。

截至2025年底绿城总土地储备同比继续减少13.1%至2371万平（权益比63.5%），可售建面1567万平米（权益972万平米）。总货值3827亿元，长三角及环渤海占比64%和8%，一二线占比80%；4个战略核心城市货值超200亿元，其中杭州918亿元、上海333亿元、西安251亿元，苏州201亿元，整体土储安全边界较高。与此同时，代建方面绿城管理在手订单总建筑面积1.21亿平方米，环渤海、京津冀、长三角、珠三角四大城市群占比79.6%，为未来2-3年销售业绩提供一定保障。

03

盈利

净利率大幅下降，2026年预计仍将承压

2025年绿城营业总收入1549.66亿元，同比减少2.3%；其中，结转收入1471.9亿元，同比增长0.1%。期末全口径已售未结资源1610亿元，其中1050亿元预计于2026年结转确认；合同负债同比减少25.8%至1090.18亿元，企业短期营收规模有一定的下行压力。从收入结构来看，2025年企业的物业销售收入对总营收的占比达到了95%，酒店为0.6%，项目管理为2%，此外其他业务占比2.2%，企业的营收仍然主要依靠销售收入。

盈利能力方面，2025年绿城的综合毛利率为11.92%，同比降低了0.84pct。其中，物业销售的结转毛利率为11.2%，同比下降了0.5个百分点，主要是因为企业坚决推动长库存去化。净利率同比降低1.14pct至1.48%，归母净利率也同比降低了0.96pct至0.05%，主要是因为企业计提资产减值49亿元，同时合联营收益亏损同比增长79.2%至11.34亿元，预计2026年利润仍将面临一定压力。

04

偿债

融资渠道相对畅通，财务状况整体稳健

2025年绿城在境内累计发行100亿元境内债以及48.91亿元供应链融资，发债平均成本为3.59%。与此同时，企业在境外发行了一笔5亿美元优先票据，融资成本8.45%，完成境外债务置换10.06亿美元，融资渠道仍然相对畅通。

在境内发债、境外融资整体趋缓的情况下，绿城境内银行贷款的融资占比继续提升。期末银行借款规模1057亿元，对有息负债的占比同比提升了2.9个百分点至79.2%，融资逐步转向低息的银行贷款，整体融资成本降至3.3%。

2025年末绿城有息负债1334.50亿元，同比减少2.8%，持有现金同比减少13.4%至632.38亿元。若扣除预售监管及受限资金，期末可动用现金368亿元，同比减少17.9%；短期有息负债同比减少22%至248.09亿元，可动用现金对短债覆盖倍数为1.48倍，同比提升了0.07，整体看来企业的短期偿债压力仍相对较低。此外，绿城扣预资产负债率68.98%，同比提升0.44pct；净资产负债率66.42%，同比提升9.71pct，三条红线仍处于绿档，财务状况整体稳健。