大洗牌！从“好房子”到“第四代住宅”，清远楼市正经历一场深刻变革

2025年的中国楼市，有两个词热度居高不下：一是“好房子”，二是“第四代住宅”。

当“好房子”首次写入政府工作报告，当国家标准《住宅项目规范》实施，当深圳、广州等城市纷纷推出第四代住宅试点项目并引爆热销——清远，这座紧邻广州的湾区城市，也正站在住宅产品迭代升级的关键节点上。

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“好房子”来了：国家标准重塑居住品质底线

2025年3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》。

这份文件，强制性标准从层高升级、隔音标准提升、适老化设计等多个维度对住宅品质提出新要求。

紧接着，2025年12月31日，住建部进一步发布《关于提升住房品质的意见》，明确到2030年住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求。

2026年3月，《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》向社会公开征求意见，从安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷四个维度描绘“好房子”的清晰画像。

“好房子”时代的到来，意味着住房建设重心从“面子工程”回归到“里子工程”，从注重“有没有”转向“好不好”。

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第四代住宅：户户有花园的“空中别墅”

如果说“好房子”是底线标准，那么“第四代住宅”则代表了住宅产品的创新方向。

什么是第四代住宅？

它被称为“城市森林花园住宅”或“立体花园住宅”，核心理念是在高层建筑中为每户配备独立空中花园，实现“户户有庭院、层层有园林”。

2024年以来，深圳、佛山、福州、长沙等地出台建筑规划新规，以减少公摊面积、放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，鼓励第四代住宅开发。

据克而瑞研究中心数据显示，新规发布后，2025年我国重点城市明确要打造的第四代住宅新项目预计突破70个。

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清远楼市现状：深度调整中的突围

在“好房子”和第四代住宅的热潮下，清远楼市的现实却不容乐观。

一是供应过剩叠加需求萎缩，市场供过于求矛盾突出。

2025年1-12月清远商品房销售额同比下降21.3%，而同期全国仅下降24.2%，清远降幅已接近全国水平。

二是产品同质化严重，缺乏能真正打动购房者的创新产品。

正如一位某位房产大V所说：“市场不缺房子，缺的是能让人一眼惊艳的好房子。”

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清远的应对：抢先布局“第四代住宅”

面对市场困局，清远并非无动于衷。

事实上，清远在第四代住宅的布局上走在了许多城市前列。

2025年4月，清远市国土空间规划委员会审议通过《关于在清远市区推行高品质新型住宅建筑试点的实施方案（试行）（稿）》，在清城区和清新区开展立体生态高品质新型住宅建筑试点。

方案明确，空中花园通高不低于两个自然层高，投影面积约30至50平方米，符合技术要求的空中花园建筑面积不计入容积率，且不受套内阳台面积不得超过25%的比例限制。

这意味着清远正式向“户户有花园”的第四代住宅时代迈进。

具体项目层面，2026年1月，德晟凤起和鸣开工，将以第四代住宅定位面世。

虽然清远第四代住宅的起步规模和市场影响力尚不及佛山、惠州等城市，但政策先行、项目落地的组合拳，为清远楼市注入了产品创新的活力。

与此同时，清远市住建局也在积极推进“好房子”建设，2025年已面向全市征集支撑好房子建设的智能建造典型工程案例。

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展望：清远楼市的新起点

“好房子”国家标准与第四代住宅的创新实践，正共同重塑中国住宅市场的价值逻辑。

对清远而言，这既是挑战，更是机遇。

短期来看，第四代住宅在清远仍属“小众产品”，短期内难以扭转市场整体的供需格局。

但从长期看，当“好房子”标准全面落地，当第四代住宅的示范效应逐步显现，清远楼市的供给结构将从“量”的扩张转向“质”的提升。

对购房者而言，“好房子”意味着更优的居住体验和更保值的资产价值；

对开发商而言，从“价格竞争”转向“品质竞争”是生存之道；

对城市而言，高品质住宅项目将为清远吸引更多广州外溢人口，提升城市综合竞争力。

正如住建部部长倪虹所言：“标准水平决定房屋品质。”

当清远从“有没有”迈向“好不好”，从“水泥盒子”迈向“空中花园”，这座城市的人居篇章，或许才刚刚翻开新的一页。

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