重磅！上海宅地供应再砍23%

来源：市场资讯

（来源：瞰华东）

苗野丨发自北京

4月初，上海市规划和自然资源局正式发布2026年度国有建设用地供应计划。

这份年度土地“总清单”提出，2026年上海国有建设用地计划供应规模为1140～1500公顷，供地中值1320公顷，较2025年同比下降10%。这是继2022年上海供地规模达到阶段性高点后连续第四年优化收缩。

值得注意的是，本年度计划明确存量建设用地占比不低于70%，新增用地优先保障重大项目和民生事业。

上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊认为，总量优化并非简单压减规模，而是在城市开发强度接近上限的背景下，通过集约节约用地实现资源高效配置，推动住宅供给更多依靠存量盘活、城市更新和低效用地再开发。

从2026年度供应计划的顶层设计到一季度土拍市场的实际表现，“减量提质”成为核心关键词，上海正以更精细化的供地节奏，在严控增量和激活存量之间寻找新的平衡点。

宅地大幅收缩

五年降幅超40%

从供地结构来看，2026年上海各类用地的供应计划呈现鲜明的“有收有放”特征。

商品住房用地大幅收缩是今年供地计划最显著的变化。2026年商品住房用地计划供应275～385公顷，按中值计算较2025年减少约100公顷，降幅达23.3%。近五年上海商品住宅用地供应上限从2022年的647公顷一路降至2026年的385公顷，降幅超过40%。“减量”已经成为上海宅地供应的主旋律。

在住宅用地整体缩减的同时，保障性住房的供给力度并未削弱。2026年上海保障性住房用地计划供应70～105公顷，保障性租赁住房用地计划供应30～55公顷。商业办公用地连续两年维持稳定，计划供应35～65公顷不变。

产业用地成为今年供地的“压舱石”，计划供应730～890公顷，中值仅微降约1.2%，与2025年基本持平。上海主打“好项目不缺土地，好产业不缺空间”，这一承诺在产业用地供应上得到了充分体现。2026年上海面向全球集中推出62块优质产业用地，总面积超过1.1万亩，预计可带动总投资近1500亿元。

“收缩宅地供应是为积压的楼市库存创造消化空间，从根本上稳定市场预期。”姚腊认为，商品住房用地规模合理优化与当前上海17.8个月的商品房库存去化周期相匹配，有助于缓解外围区域库存压力，同时优质地块占比提升将带动产品品质升级，更好满足改善性住房需求。

对于购房者而言，供地收缩意味着未来新增商品住宅的稀缺性将进一步凸显，尤其是在核心城区可以获得更稳定的房价预期。对于开发商而言，优质地块的竞争将更加激烈，对产品力和综合规划能力的考验也将更为严苛。

临港宅地“断供”

各区宅地供应分化加剧

从区域分布来看，各区宅地供应量分化显著，传递出不同的市场信号。

大幅缩减的区域以徐汇区和杨浦区最为突出。徐汇区商品住房用地从2025年的25～35公顷骤降至10～15公顷，降幅约58%，成为全市降幅最大的区域，主要因为2025年东安新村地块一次性高基数供应，今年回归常态。

杨浦区从30～35公顷降至10～20公顷，降幅约54%，去年杨浦区是上海全市宅地出让数量最多的区域，主要集中在杨浦滨江和新江湾，今年主动控速，意在消化库存，夯实市场基础。

浦东新区计划供应35～45公顷的商品住房用地，虽较2025年有所下降，仍是全市供应量最大的区域，其中包含15～20公顷城中村用地。闵行、宝山计划供应量同步缩减约18%，但30～40公顷的体量仍属全市供地主力。临港今年商品住宅用地计划供应量为零；嘉定、松江、青浦也均有约30%左右的降幅，供应总量均为25～35公顷，位列第三梯队。

逆势上涨的区域集中在静安区和普陀区，各自计划供地10～15公顷，较去年的10公顷增长约25%。静安区今年的供地主力预计集中在大宁板块，普陀区将在石泉等断供多年的板块发力。远郊方面，金山计划供应量大幅增加67%，成为全市增幅最大的区域。

市场人士认为，从区域层面看，上海供地的精准化特征愈发明显。中心城区优质地块仍是稀缺资源，静安、普陀等区域的小幅增长，意在激活断供板块的改善性需求；徐汇、杨浦等去年的供地大户主动“踩刹车”，为消化既有库存留出了空间。

供地计划的方向，已在今年一季度的土拍市场中有所体现。上海延续“少而精”的供地策略，一季度共出让9宗涉宅地块，数量居全国首位，且均顺利成交。

3月30日，长宁中山公园地块经41轮竞价，由保利发展以59.22亿元竞得，溢价率6.43%。这一地块是长宁近17年来首次大体量出让，也被业内称为“压箱底”宅地，华润置地、保利发展、中国金茂三家央企同台竞技，体现了头部房企对上海核心地块的信心。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，从土拍热度来看，房企资金继续向确定性较强的优质资产集聚。三批次土拍也已定档4月21日，徐汇长桥、普陀石泉、金山新城三宗地块总起拍价65.5亿元，均为区域优质纯住宅地块，市场关注度不减。

综合来看，2026年上海供地计划呈现出“总量收缩、结构优化、区域分化”的鲜明特征。“少而精”不仅是土地供应的策略，更将成为整个市场运行的主旋律。

值班编委：李红梅

责任编辑：禾苗