物业大撤退

经济观察报 记者 田国宝

3月31日，雅生活服务（3319.HK）发布2025年年度业绩报告，物管服务收入同比下降3.1%，城市服务收入下滑15.1%，业主增值服务和非业主增值服务分别锐减17.9%和75.5%。与此同时，其归母净利润实现扭亏为盈，同比增长103.2%。

雅生活将业绩波动归因于房地产行业整体低迷、主动优化低效业务结构、行业竞争加剧带来的定价压力，以及服务品质提升导致的成本增加。2025年，该公司累计主动退出548个在管项目，在管面积同比减少482万平方米，覆盖城市数量减少12个。

主动退出低效业务，成为2025年物业企业最普遍的动作。业绩报告显示，彩生活终止管理面积6124.9万平方米，中海物业约满不续或退盘项目5560万平方米，世茂服务和永升服务退出的在管面积也超过3000万平方米。

从2015年到2024年，受益于房地产高速增长和资本市场高估值，物业企业的规模急剧扩张。雅生活在管面积增长18倍，永升服务增长17倍，碧桂园服务增长16倍，融创服务增长13倍，金科服务增长11倍；万物云、保利物业、华润万象生活等企业的增幅均超过5倍。

受一系列因素影响，2024年多家物企利润下滑甚至亏损。进入2025年，多数企业转向战略收缩，主动退出低效项目，砍掉不赚钱的增值业务。一场从“规模为王”到“断臂求生”的行业大撤退，正在重塑整个物业赛道。

集体撤退

张越居住的富力西柏水镇位于河北省平山县岗南镇，2022年7月交付，一直由广州天力物业发展有限公司（下称“天力物业”）提供服务。2024年11月底，天力物业突然撤场。

张越说，小区以康养需求为主，交付以来入住率相对较低，收取的物业费不足以弥补日常运营成本，物业服务较差；而物业服务差又导致业主缴费意愿下降，形成恶性循环，最终以物业公司撤场告终。

天力物业撤场后，富力西柏水镇出现物业空缺期。在当地政府协调下，直到2025年底，通过招标形式引入当地一家小型物业公司。该公司要求业主补缴空缺期的物业费作为应急管理费，遭到业主反对。

天力物业为碧桂园服务旗下企业。碧桂园服务（06098.HK）2025年业绩会信息显示，累计有1%的项目退出管理权，“经过整体综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，因此采取了主动退出策略”。据估算，碧桂园服务退出的管理面积预计超过8000万平方米。

与张越有相同遭遇的业主不在少数。一位北京的业主告诉经济观察报，其居住的小区为公房转私，历史上物业费一直由单位缴纳。2024年，业主单位宣布停止为小区缴纳物业费，而多数业主没有缴纳物业费的习惯，最终原物业公司撤场。

一家物业公司的区域人士告诉经济观察报，其公司在西部某四线城市服务一个小区，原本物业费收缴率不高，但尚能维持日常运营；2020年以后，越来越多的业主停止缴纳物业费，2025年物业费收缴率在30%左右，最终公司只能撤场。

该区域人士说，2024年至2025年，其所在公司主动退出上百个小区，大部分位于三四线及以下城市，多数因物业费收缴率低而退出；一二线城市退出的项目中，更多是由于物业费过低且上调无望、增值服务拓展受限而退出。

他进一步解释，近年部分城市上调最低工资标准，对物业公司为员工缴纳“五险一金”的管理趋严，公司运营成本上升，但这些项目缺乏拓展收入的渠道，再加上收缴率下降，致使项目亏损。

主动从低效项目退出，是2025年物业企业的普遍动作。碧桂园服务、中海物业、彩生活、永升服务和世茂服务累计退出规模超过千万平方米，更多物业公司主动退出的规模在百万平方米。

2025年，远洋服务的合约面积减少822.1万平方米，在管面积减少310.5万平方米，商办管理面积减少90.9万平方米。远洋服务称，系“主动退出低效项目，退出两个持续亏损的商业物业项目”。

龙湖智创生活没有公布具体退出数据，但其首席执行官宋海林在业绩会上称，收入同比小幅下降为主动开展业务聚焦与优化的结果。一是主动退出部分收费标准过低、无法持续提供优质服务的项目，同时对部分企业客户出现问题、影响回款的项目坚决撤离；二是精准甄别核心业务，果断放弃低效、缺乏核心竞争力且无护城河的业务。

融创服务也没有公布具体退出规模。业绩报告显示，2025年，融创服务出售非核心区域资产彰泰项目（含59个项目）80%股权，并退出部分非核心城市。“对于结构性持续亏损的项目，坚决撤场。”

此外，2025年，万物云强调有质量增长，主动退出低回报项目，减少低效城市服务项目；华润万象生活也“撤回了若干物业管理项目”；越秀服务累计退场655万平方米，系“主动退出盈利能力低、回款未达标、绩效低的项目”；建业新生活在管面积减少230万平方米，系“主动撤出部分亏损住宅”。

因何而退

物业企业撤退，背后的原因复杂。

一位物业公司的负责人告诉经济观察报，其所在公司在2017年至2021年通过收并购纳入大量区域性物业公司，但这些标的资产质量差异较大，后续整合困难。

以其中一个收购项目为例，收购时虽然收缴率低，但项目账上有来自开发商的2000万元应收款，他们计划收回应收款后，通过更新设施和改善服务来提升收缴率。但原开发商爆雷，应收款成为坏账，后续一系列计划无法实现。对业主的承诺无法兑现，业主更加不满，物业费收缴率更低。同时，小区业主普遍不会使用线上系统，日常报修、缴费仍依赖现场，物业人手不够，业主服务体验较差。

上述负责人介绍，接手几年后，物业费收缴率一直上不来，项目持续亏损。2025年，该项目已被列为必须退出的项目。但当地街道办要求有新的物业公司接手后才能撤场，因此项目目前处于超限服务阶段。

通常情况下，一个小区交付前，开发商即引入关联物业公司；项目交付后，一些遗留工程质量问题一般由物业公司处理。由此，物业公司与开发商之间产生大量应收款，开发商爆雷后，这些应收款多数需要计提损失。

开发商交付项目后，小区住户的漏水、裂缝等工程质量问题通常由物业公司兜底承接，业主对开发商的不满情绪多数转移至物业公司身上，物业公司与业主的关系长期紧张，物业服务差与业主拒交物业费容易形成恶性循环。虽然近年物业公司均在硬件和软件方面提升服务，但业主满意度仍在持续下滑。

与住宅业务不同，非住宅业务因客户单一、利润率高，过去几年成为多数物业公司重点拓展的领域。但近两年，非住宅客户拖欠物业费的情况也严重起来，非住宅项目也是物业公司退出的主要领域。

此外，过去几年，多数物业公司大力发展增值业务，包括房屋中介、装修等。房地产上行期，这些业务增加了物业公司的收入，同时也占用了大量人力、物力和财力，导致物业公司成本大幅增加。如今，这些增值业务多数变得鸡肋，也成为2025年物业公司重点优化的业务。

一家中小物业公司的负责人告诉经济观察报，正常情况下，物业公司通过收取物业费、停车费及相关增值服务，可以维持小区日常运营。但过去几年，物业公司盲目扩张，一定程度上拖累了项目公司。“10个项目即便有5个亏损，还有5个是赚钱的，维持平衡没有问题。”该负责人说，但由于关联开发商应收款产生的坏账、拓展增值业务增加的成本等，物业企业对少量项目亏损也难以承受。

物业公司想要改善财务报表，需要从两个层面做起：第一，与母开发商在业务层面和关联交易层面全面脱钩；第二，重新梳理核心业务和资产，退出部分亏损项目和亏损业务。

在上述中小物业公司负责人看来，在物业从“管理”转向“服务”的背景下，物业企业的核心优势逐步从规模转向综合服务能力。一家物业公司如果连最基本的服务都兑现不了，规模越大，对自身品牌形象的反噬越严重。

撤退之后

上述物业公司负责人介绍，2025年，其所在公司对所有在管项目和合同项目盘点和审核后，要求对两类项目启动退出应急机制：第一类为项目连续两年收支无法平衡；第二类为项目连续两个缴费期收缴率低于50%。触及任何一条红线，项目即启动退出程序。

退出前，物业公司还需要做多项准备工作。第一，与项目所在街道办和主管部门沟通，提出撤场申请；第二，对项目所有资产进行评估，并形成评估报告及移交清单；第三，提前在小区张贴撤场公告，告知业主具体撤场时间。

不同城市对物业公司撤场的态度不同。以上述物业公司即将退场的项目为例，其于2025年底公布退场消息，当地街道办要求物业服务不能中断，在新物业公司进场前，其仍需暂时提供服务。

多数城市的主管部门和街道办对物业公司撤场没有太大约束力。通常，街道办会协调当地国有企业暂时接手撤场后的小区作为过渡，然后由业主委员会或者物业管理委员会等机构招标。

上述北京某小区，在物业公司撤场前，由当地街道办协调一家国有企业暂时接手物业服务。该国有企业进场后，投入自有资金对小区设施进行改善，并提升服务质量，最终获得业主认可。在维持原有物业费的基础上，通过合法程序正式签约成为新的物业服务机构，物业费收缴率也从原来的不到50%提升至70%以上。

北京另一个小区的情况则较为特殊。由于住户少、物业费收入有限，原物业公司入不敷出选择退场。居民不愿上调物业费，没有新的物业公司愿意接手，最终业主共同商定，选择业主自治的方式，聘请一名保洁人员，剩余工作由业主轮流值日。

上述中小物业公司负责人表示，老旧小区多为公房，居民普遍没有缴纳物业费的习惯。原业主单位一旦停止缴纳物业费，重担即落在街道办身上。即便有新物业公司愿意接手，物业费收缴仍面临较大压力。

在其看来，想要推动长期未缴纳物业费的业主缴费，需要通过前期投入和服务获得业主信任，更需要具备足够的耐心和投入能力。

此外，物业服务通常是一个小区房屋增值保值的重要前提之一。在房地产上行期，部分开发商每年会拿出一定预算投放到存量小区中，以提升小区价值、树立口碑，并为新项目销售赋能。因此，面对老旧小区，新物业公司还需要向业主证明，通过缴纳物业费可以提升小区服务水平，进而提升房屋估值。

对入驻率较低或居民普遍拒交物业费的小区，上述物业公司负责人认为，可以通过降低物业费等方式提升收缴率，或者通过司法诉讼追缴业主拖欠的物业费。目前司法层面已经不存在明显障碍。

张越告诉经济观察报，天力物业退出后，至今仍在追缴业主拖欠的物业费，已将多名业主诉至法院，但未进入强制执行阶段。

多家物业公司人士称，即便撤场，仍会对服务期间拖欠的物业费进行追缴。未来将以项目为单位，委托法务分批次起诉追讨。

战略重塑

2025年物业企业的集体战略收缩，是过去近十年行业扩张的必然结果。物业行业正经历从“规模优先”转向“质量优先”的结构性重构。

2016年前后，随着房地产销售规模快速增长，物业公司依托母公司项目输送实现管理面积扩张，部分物业公司的在管面积突破亿平方米级别。

2018年后，随着物业公司密集赴港上市，资本市场对物业行业的估值显著提升，进一步刺激物业公司将规模增长作为核心战略。一部分头部物业公司已经不满足母公司交付带来的规模扩张，开始进入收并购市场。

同时，物业公司也在多维度拓展业务边界。一方面开辟非住宅业务，积极进入写字楼、产业园、医院、学校等非住宅领域；另一方面，开始大力拓展与主业相关联的增值业务，房屋中介、装修、电商等业务被多数物业公司纳入业务体系。

2021年后，房地产进入调整周期，物业行业的外部环境深刻变化。开发商资金压力加大，关联交易减少，应收账款回收困难；新项目交付下降，母公司增量缩减。同时，并购的低质量项目进入运营期，亏损显现。

与此同时，非住宅客户经营困难导致拖欠增加，商办及城市服务业务从增长引擎转为利润拖累；因房地产市场逐步趋稳，与之相关的增值业务明显下跌。一向被视为稳健的物业公司出现不同程度的经营困境。

自2023年起，多数物业公司开始计提大额应收款减值。2024年，多家物业公司收入下滑、利润下降甚至亏损，行业由扩张进入调整阶段。

2025年，物业企业主动转向战略收缩，核心目标是改善盈利能力和现金流。一是退出持续亏损项目；二是剥离低回报业务；三是收缩增值业务。

长期而言，物业管理正从地产的附庸转向独立专业服务行业，规模仍重要，但项目质量与运营能力更为关键。

（作者 田国宝）

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