政研观察 | 长短并举推动房地产发展新模式构建

当前，我国房地产市场仍在持续回稳过程中。2026年《政府工作报告》明确房地产工作的重点任务是着力稳定房地产市场并提出，要深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。构建房地产发展新模式是推动房地产高质量发展的长远之计，要系统谋划、精准施策，统筹做好“去库存、防风险、促转型、惠民生、长久立”。

去库存——从总量看，我国房地产市场供求关系已由需求旺盛转变为结构性供大于求，新增住房需求增速放缓，存量住房市场的重要性日益凸显。要正确处理增量和存量的关系，一是严控增量，从土地端实施分类调控。对于库存压力大、去化周期超长的城市，要暂停新增商品住宅用地出让，对于去化周期较长的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，合理控制其商品住宅用地出让规模和节奏，确保存量不增加。二是盘活存量，多措并举加快库存消化。结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

防风险——房地产企业是典型的资金密集型企业，必须做好房地产领域风险防控，牢牢守住不发生系统性风险的底线。一是着力优化融资环境，引导金融机构纠正“晴天送伞、雨天收伞”的顺周期行为，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，强化对高品质住房项目的资金供给，助力持续巩固房地产市场的稳定态势。二是深入落实房地产融资协调机制，进一步发挥保交楼“白名单”制度作用，对符合条件的项目“应进尽进、应贷尽贷”，支持房企合理融资需求，有效防范房企债务违约风险，进一步稳定市场预期。根据克而瑞数据，2026年全年房企到期债务规模较2025年压降了超过1000亿元。未来一段时间，债务化解与资金接续工作仍需稳步扎实推进，以巩固风险防控成果，促进行业平稳健康发展。

促转型——传统房地产开发经营“高负债、高杠杆、高周转”模式不可持续，房地产企业应深刻把握、主动适应形势变化，要从规模扩张向品质提升转型，走可持续发展之路。一是引导和支持开发企业加快经营模式转型，从过去以大规模新房销售为主的单一模式，逐步转向开发与持有运营并重，提供高品质、多样化的居住与服务。房地产业本身兼具制造业和服务业的双重属性，包括物业管理、生活服务、租赁运营、社区服务等重要服务功能，推动房地产行业向服务价值链延伸，是行业培育新增长点、实现高质量发展的关键路径。二是有序推动“好房子”建设。引导激励房企建设和提供更多“好房子”，以供给引领需求，激发房地产市场新活力。三是优化房地产统计指标。房地产统计指标是促转型的指挥棒，要加快完善与行业转型相适应的统计指标体系，可协同国家统计局逐步增加并完善反映持有运营、物业服务、租赁服务等服务业态的统计类别，从而更科学、全面地衡量行业的真实贡献与发展质量，适应从“有没有”到“好不好”的需求转变。

惠民生——住房问题既是民生问题，也是发展问题，关系千家万户切身利益，要坚持以人民为中心的发展思想，持续完善多层次住房保障体系，切实提升居民居住品质和人民群众幸福感。一是优化保障性住房供给，确保“住有所居”。在对低保、低收入住房困难家庭实现应保尽保的基础上，因城施策、因地制宜满足新市民、青年人、城镇工薪群体等各类困难群众基本住房需求。二是持续推进城镇老旧小区、城中村和危旧房改造，保障“住有优居”。切实消除安全隐患、完善社区配套设施、改善整体居住环境，提升居民的安全感、幸福感和满意度。三是开展物业服务质量提升行动，推进物业服务进家庭。聚焦物业服务阳光透明、小区管理短板弱项、群众急难愁盼和行业创新发展等方面，提升业主自治组织组建率、老旧小区物业服务覆盖率，因地制宜破解老旧小区物业服务难题。

长久立——构建房地产发展新模式不仅要“当下改”，更要“长久立”，要落实好适应新模式的各项配套政策，渐进推开立“新”破“旧”，推动新旧模式平稳转换。一是加快完善房地产开发、融资、销售等基础性制度，合理把握房地产发展新模式各项基础性制度的出台时机，科学设计各项制度的改革路径，为新模式的运行提供清晰、稳定、可预期的制度环境。二是科学编制住房发展规划和年度计划，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，在控增量、去库存、优供给的基础上持续推动建立“人房地钱”要素联动机制。三是深化住房公积金制度改革，围绕房地产发展新模式的核心要求，在提额度、增覆盖、优服务等方面进一步探索，更好发挥住房公积金对满足居民住房需求、促进房地产市场平稳健康发展的重要作用。

构建房地产发展新模式是一项系统工程，要准确把握房地产市场形势的重大变化，始终锚定让人民群众安居的根本出发点，系统谋划、统筹推进、长短并举、协同发力，确保新旧模式转换平稳有序，扎实推动房地产行业迈向更加健康、更可持续的高质量发展新阶段。