一线城市租房市场集体回暖

2026.04.07

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作者 |第一财经 孙梦凡

随着“年后租房潮”持续发力，一线城市租房市场出现回温迹象。

据中指研究院数据，今年3月，我国住房租赁市场出现阶段性向好，50城住宅平均租金环比转涨0.09%，涨幅居近24个月以来高位。一线城市成为拉动租金回升的核心力量，3月住宅平均租金为73.21元/平方米/月，环比上涨0.34%。

业内专家表示，住房租赁市场阶段性活跃，与重点城市的产业较为活跃有关，特别是核心产业周边通勤便利的房源，租金确实会有所上涨。此外，房价止跌对租金及其市场预期都产生了影响，成为租金变动的驱动因素之一。

一线城市租金集体上涨

“最近租房价格确实涨了点，尤其是周边交通比较便利的房源，租客年后续租的话价格会小幅上调。”近日，一位在北京做租房中介的人士表示。

一线城市房租涨跌话题，在社交媒体上也成为近期的小热点。有网友表示，自己在北京租的房子下个月即将到期，跟房东商议续租问题时，对方表示每月要涨价两百元；另有网友表示，自己今年用更便宜的价格，租到了同小区面积更大的房子。

房租到底是涨了还是跌了？业内机构数据给出了清晰的结论。据中指研究院，我国住房租赁市场发生阶段性变化，在租金持续小幅调整的大背景下，近两月重点城市住宅平均租金呈现止跌回升态势，3月一线城市租金出现集体上涨。

具体而言，今年3月，重点50城住宅平均租金环比转涨0.09%。其中，一线城市租金集体上涨，3月住宅平均租金为73.21元/平方米/月，环比上涨0.34%；深圳、北京、上海3月租金环比涨幅均在0.4%左右，位居50城前三。

以北京为例，除远郊4个辖区外，其余12个辖区住宅租金均环比上涨。其中，海淀、昌平、通州、大兴环比涨幅在0.5%以上，丰台、朝阳、石景山等涨幅在0.4%～0.5%之间，这些辖区均为产业发展动力强劲、外来人口分布较为密集的居住大区。

从上述数据可见，今年3月份，在一线城市租房子确实稍微变贵了。

中指研究院称，每年春节后都是我国住房租赁市场的“传统旺季”，务工人员返城就业、在职人员因工作变动更换住所、高校毕业生进入实习求职阶段，多重需求叠加之下，住房租赁需求集中释放，推动市场活跃度明显提升，进而实现了租金的回升。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉第一财经，住房租金出现上涨的城市，相关重点产业普遍较为活跃，围绕产业开展的房屋租赁业务，市场表现通常不错；特别是核心产业周边通勤便利的房源，租金确实会有所上涨。另一方面，房价止跌对租金及其市场预期都产生了影响，成为租金变动的驱动因素之一。

值得注意的是，3月租金变化还体现在集中式长租市场。中指研究院称，3月北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、南京、成都等十大城市集中式长租公寓租金均有所上涨。

克而瑞长租表示，春节后的人口回流与复工潮，向来是住房租赁市场的重要窗口期。2026年春节节后，重点城市租赁市场延续平稳发展态势，2月市场已呈现租金小幅上涨、出租率保持高位企稳的特征，需求端集中释放推动租金温和修复。

“房租反映了产业和就业机会，同时也代表了房地产市场的机遇。”严跃进认为。总体而言，重点城市租金仍以相对平稳为主。优质房源、尤其是装修不错的房源，价格会有一定程度微涨，这主要是因为近期核心区域房源交易活跃，对资金流动产生了积极正面的影响。

“以租代售”推高房源规模

3月一线城市租房市场周期性回暖，但从长周期及行业整体看，租赁市场房源供应充足，租金水平将以稳为主，并或将延续“整体承压、分化加剧”的格局。

近年来，租房市场出现了几个明显变量：保租房供应攀升、个人业主“以租代售”增多，租赁房源在供应端规模较为充足，使得重点城市的房租走势较为平稳甚至下行。

丁祖昱评楼市表示，2022年以来楼市回调，受“以租代售”影响，个人房源挂牌波动上行，至2025年全国个人房源新增挂牌577万套，同比微降3%，但依然保持高位。其中，北上广深四大一线城市合计供应约141万套，占了接近五分之一的市场份额。

从租金表现看，一线城市租金高位分化，北京2025年个人房源租金坪效为81元/平方米/月，同比下降3.6%；广州租金坪效为40元/平方米/月，同比下降9.1%；上海个人房源租金为77元/平方米/月，同比下降1.3%，降幅较2024年收窄3.6个百分点；深圳是一线城市中个人租金坪效唯一上涨的城市，2025年个人租金坪效同比上涨4.2%。

克而瑞长租也表示，2023年北京个人房源可供租赁房源规模超58万套后，2024年有所下滑，但整体降幅相对有限。2025年，城市个人房源可供租赁规模同比大幅回升，创下新高，这主要受楼市调整期“以租代售”房源持续释放，以及部分租赁需求从其他渠道回流的影响。

在充足的房源供应下，个人房东预期得以调整，市场博弈天平向租客倾斜。对于租客而言，这意味着议价空间增大，能以更合理的成本满足居住需求。对于业主而言，则需重新评估持有房产的租赁回报预期，并通过提升房屋维护品质、提供灵活租约等方式增强吸引力。

中指研究院同样称，近年来，受保租房持续入市、存量房源“售转租”增多等因素影响，重点城市租金虽普遍性下跌，但核心城市依托强劲的产业集聚优势与持续的人口净流入潜力，住房租赁市场需求根基依然稳固，需求集中释放足以突破供给压力，推动租金企稳回升。

展望后续市场走势，该研究院认为，随着“返工潮”等季节性效应减退，重点城市住房租赁市场将回归常态运行，租金大概率将延续“整体承压、分化加剧”的格局。而核心城市产业聚集区、交通便利板块的优质房源，凭借其稀缺性和稳定的租赁需求，租金表现将更具韧性。

“随着‘年后租房潮’的持续发力，租金有望延续小幅修复态势，但出租率将继续保持高位，在政策、供给、企业的三重支撑下，租赁市场将持续维持稳字当头的发展格局，为新市民、青年人提供更稳定、优质的租住保障。”克而瑞长租称。

从长期发展来看，随着我国“租购并举”住房制度不断完善，租房仍将是满足青年人、新市民等群体居住需求的重要方式，住房租赁市场存在发展空间。租户也不再仅仅满足于"有房可住"，而是更加关注居住空间的舒适性、安全性和便捷性，租房也需要“好房子”。

中指方面认为，近年来，住房租赁企业、投资机构的投资策略，均在核心城市优质区域聚集；租售比的普遍优化，也让长期资本对核心区域租赁资产的配置意愿不断增强。未来，核心城市的高品质房源供给将持续增加，更好地契合市场日益增长的品质化租住需求，推动租赁供给体系升级。在此背景下，住房租赁市场有望迎来企稳回升的契机。

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