创纪录亏损，万科的债务压力还在加剧

去年，万科录得创纪录的亏损。

3月31日，万科发布的财报显示，2025年实现营收2334亿元，同比下降31.98%；归母净利润为-885.56亿元，同比下降78.98%；资产总额约1.02万亿元，负债总额约7847.62亿元，净负债率为123.48%，同比上升了42.88个百分点。

去年，万科的业绩较此前预期更差，这也是万科自1991年上市以来第二次出现全年亏损。

具体来看，万科房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处于历史低位，只有8.1%。报告期内，万科的房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。

这些项目的地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，这也导致报告期结算毛利总额大幅减少。

除此之外，导致万科亏损的原因还包括业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值；部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。

最终，万科在过去的两个财年累计亏损超过了1300亿元。

这是属于万科的至暗时刻。

除了财报上的亏损，最近万科内部也不太平。

一波接一波的高管被带走调查，而最近被带走的高管，也都是万科的关键人物。其中吴忠友离开万科已经好几年了，但最终还是被查。

根据了解，他被查是因为十年前，在贵阳万科和当地多家国企合作开发项目时，涉及到了土地获取、工程发包等环节的利益输送。

除此之外还有王润川，这位曾经郁亮的秘书也被带走，大概率也和早年的项目运作、资金往来有关。

除此之外，还有万科的辛杰。去年1月份他接替郁亮成为万科董事长，还是深铁的核心人物，结果仅仅执掌万科9个月，就在去年9月份被带走。

当然还有我们熟知的祝九胜，同样是去年1月份辞职，10月份就被采取强制措施。

最最令人感到意外的，还有万科创始人王石，这位著名的企业家，最近甚至还有传言称他已经被限制出境。

万科，曾经国内房地产行业的“优等生”，如今走到今天这个局面，的确令人唏嘘。

去年一年，万科八百多亿的亏损并非突然出现，而长期积累问题的集中爆发。截至2025年末，万科总资产1.02万亿，较上年末缩水了20%，而归属于上市公司股东的净资产则仅剩1169亿元。

在国内持续多年的房地产危机冲击下，万科的流动性承压，叠加大股东深圳地铁集团减少的支持，万科的现金流压力也在加剧。

2025年全年万科经营性现金流净额由正传负，净流出9.88亿元，主业造血能力已经处于微弱状态。截至2025年底，万科持有货币资金672亿元，而短期借款和一年内到期的非流动负债更是分别达到263亿和1366亿，考虑到万科货币资金中还有接近60亿的受限资金，这意味着万科的资金缺口已经超过了千亿元。

今年，万科的形势也不容乐观。

2026年，万科面临到期公开债合计146亿元，其中4月到7月集中到期112.7亿元，兑付压力尤为突出，这一集中到期的时间窗口，也让万科的流动性管理面临严峻考验。

从曾经的优等生到现在的创纪录亏损，万科何以走到今天？

首先是行业因素。国内房地产市场自2021年下半年开始进入深度调整期，这是万科陷入困境的大背景。2024年万科销售金额2460亿，同比下降34.6%，在行业整体放缓的大背景下，即便是行业龙头也难以独善其身。

其次就是历史投资决策失误。万科管理层在致股东信中称，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能即使转型等问题。

具体来看，万科2025年结算的项目主要对应的是2023年和2024年销售的项目和2025线消化的现房和准现房库存，这些项目的地价获取成本较高，而销售时市场已经转冷，导致结算毛利大幅减少。

然后就是多元化业务拖累。和恒大一样，除了房地产开发主业之外，万科也在商业地产、物流地产、长租公寓、冰雪业务等领域布局，这在债务时期也成了负担。

尽管万科早在2018年就提出了“活下去”的战略口号，作为国内最早一批“活下去”的地产企业，这也显示出万科对行业风险的警觉，但在实际操作中，万科并未能完全摆脱行业高杠杆扩张的惯性。

哪怕是在2021年之前，万科在土地市场火爆时期仍然在追高投资拿地，这些高价地项目在行业下行期成为了沉重的负担。

所以，企业有时候说什么不重要，真正重要的是要看企业怎么做。

然后就是大股东深铁。深铁集团目前已经累计向万科提供了超过300亿元的借款支持，但这种支持模式存在明显局限性。

首先深铁集团自身的经营压力也在增大，2025年上半年营收同比下滑21.67%，归母净利润亏损约33.6亿元。这也导致深铁对万科的支持，从此前无需抵押的信用借款，逐步调整为要求抵质押担保的借款模式，支持力度和方式都发生了变化。

尽管去年万科已经完成了部分债务展期，但2026年万科仍然面临着严峻的偿债压力，除了已经完成展期的债券，万科仍然有112.7亿债务将于今年4到7月集中到期。

这也意味着，万科未来仍然需要继续通过资产处置、股东支持等方式筹集资金。

但随着大股东的支持力度减弱，未来的万科，恐怕只能够更多依靠自己的力量来应对债务问题。

总的来说，万科的创纪录亏损和债务压力加剧，是今天国内房地产行业深度调整的缩影。这家曾经的市场化标杆企业，如今正站在生存与发展的十字路口。从短期看，万科需要通过债务展期、资产处置、业务聚焦等方式渡过流动性危机；从中长期看，万科更需要彻底告别过去的扩张模式，建立更加稳健的经营体系。

无论最终的结果如何，万科的案例都将成为国内房地产行业发展史上的重要一课，提醒所有市场参与者：在周期面前，没有任何企业可以例外；在风险面前，唯有敬畏之心不可或缺。

只有敬畏市场，企业才能够存活的足够久。

end.

作者：罗sir，关心人、社会和我们这个世界的一切；好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。