北上广深成五城楼市齐回暖，房地产板块持续活跃

4月7日，房地产板块午后持续活跃，深圳华强、京能置业、华远控股涨停，海泰发展、大龙地产、和展能源等跟涨。

据光明网，4月6日，克而瑞深度咨询普睿数智城市机构调研的数据显示，3月份，“小阳春”如期而至。新房供应节奏明显提升，全国重点50城市新建商品住宅新增供应面积约488万平方米，环比增加19%，其中一线城市环比激增85%，二线城市环比增长31%，三四线城市新增供应规模持续收缩，库存压力逐步趋缓。从3月北京、上海、广州、深圳、成都5个重点城市的表现来看，上海22盘集中入市，来访认购倍增；北京成交套数仅次于去年3月；广州荔湾和天河新规项目热销明显；深圳迎来节后关键修复窗口；值得注意的是，成都某项目吸引上千组客户参与摇号，“日光盘”再现。

另据央广网，2026年开年以来，全国公积金政策密集调整，呈现出“额度提升、场景拓展、机制灵活”的鲜明特征。据中指研究院不完全统计，今年以来各地优化公积金贷款政策已超50条。上海、杭州、广州、苏州等城市纷纷发力，公积金正从传统的“购房小钱包”变为覆盖住房全生命周期的“大钱包”。

开源证券表示，2026年第14周我们跟踪的全国32城新房成交面积和15城二手房成交面积增速自春节后以来首次转正，市场回暖的范围在扩大，其中一线城市新房单周成交面积同比+88%，率先回暖为全国市场注入了强心剂。2026年第14周政策仍以地方公积金政策调整为主，在节后政策持续松动刺激下，政策累积效应开始显现，叠加房企推货节奏加快，市场交易活跃度在月末迎来反转信号。在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

中国银河指出，地产板块处于低估值、低成交、低持仓的区域，行业最坏阶段或已过去。房地产在过去二十年间通过盈利贡献、流动性传导与风险偏好三条路径深刻影响股票市场定价，但随着房地产在经济结构中的权重下降，以及制造业投资、科技产业与消费升级逐渐成为新的增长动能，其对A股的系统性影响正在减弱。当前地产板块PB估值、成交占比与公募基金持仓均处于历史低位，外资流出有所收窄并出现边际回暖迹象，表明市场对行业风险的定价已较为充分。与此同时，2026年3月主要城市房地产市场出现阶段性“小阳春”，一线及核心二线城市成交量改善，显示需求端正在边际修复。往后看，地产板块若要从底部走向阶段性行情，仍需销售持续回暖、房企信用风险进一步稳定、政策预期保持连贯以及资金配置结构出现回补等条件逐步形成。

中国银河投资建议：上海2026年2月前后率先出台政策，从库存、需求、公积金等多维度支持楼市稳定发展，其他城市3月陆续出台公积金等政策降低居民购房门槛。我们跟踪到2026年1-2月的二手住宅成交规模仅较2025年同期略有下降，并且上海二手住宅成交均价较挂牌均价的降幅逐渐收窄，或已初现筑底迹象。区域间人口吸纳能力差异较大，致使城市间住房需求表现分化。随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会。我们看好：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。