华润置地被下调

来源：市场资讯

（来源：地产鲸落）

根据里昂（CLSA）在2026年3月31日发布的研究报告，该投行将华润置地的目标价从35.4港元下调至34.1港元。

下调目标价的核心原因

里昂指出，华润置地2025年基本盈利下降的主要原因是处置收益减少。在房地产行业整体调整的背景下，公司通过资产处置获得的非经常性收益有所收缩，这对短期利润构成了压力。

然而，报告同时强调了一个积极的结构性转变：经常性业务利润的增长有效抵消了物业销售利润的下滑。这意味着华润置地的盈利来源正在从高度依赖房地产开发销售，向更加多元和稳定的运营服务收入转型。

盈利结构的根本性转变

里昂在报告中特别指出，2025年华润置地的经常性盈利首次超过了物业销售利润。该行认为，这种更加均衡的利润结构可能代表着一种“新常态”的到来。

这一判断得到了华润置地2025年财报数据的支撑。根据公司业绩报告：

• 经常性业务收入合计432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额比重提升至15.4%

• 经常性业务核心净利润达116.5亿元，同比增长13.1%

• 经常性业务核心净利润占核心净利润比重攀升至51.8%，较上年大幅提升11.2个百分点

华润置地董事会主席李欣在业绩发布会上明确表示：“华润置地已彻底摆脱了过往三高（高负债、高杠杆、高周转）的旧发展模式，全新构建了三条增长曲线高效协同互补，全产业链生态高质量发展的全新模式。”

业务板块的具体表现

1. 开发销售型业务：作为第一增长曲线，2025年实现签约额2336亿元，销售规模稳居行业前三，在北京、上海等五大核心城市投资占比近八成。

2. 经营性不动产业务：包括购物中心、写字楼、酒店等收租型业务，2025年营业额约254.4亿元，同比增长9.2%，业务毛利率高达71.8%。其中购物中心营业额219.2亿元，同比增长13.3%，出租率97.4%。

3. 服务型业务：作为第三增长曲线，文体产业运营、租赁住房等业务的市场地位和品牌影响力大幅提升。

里昂对未来的展望

尽管下调了目标价，里昂对华润置地的长期前景保持乐观，主要基于以下几点判断：

1. 负面因素逐渐消退：随着房地产开发带来的负面财务影响逐渐消退，公司的盈利质量将得到改善。

2. 经常性业务持续增长：运营服务业务的稳定增长将为公司提供更加可预测的现金流。

3. 资产分拆潜力：随着更多购物中心业务的分拆，公司的资产价值和盈利透明度有望进一步提升。

4. 行业地位稳固：里昂仍然将华润置地视为其优质发展商和业主的首选，认为公司在行业调整期展现了较强的抗风险能力和转型执行力。

市场反应

目标价从35.4港元下调至34.1港元，调整幅度约为3.7%，这一相对温和的调整反映了里昂对华润置地基本面韧性的认可。维持“跑赢大市”评级表明，尽管短期盈利承压，但公司向“开发、运营、服务”多元驱动模式的战略转型已初见成效，长期价值重估的逻辑依然成立。

总体而言，里昂的下调更多是基于短期财务数据的微调，而非对公司长期发展前景的否定。相反，报告重点强调了华润置地盈利结构优化带来的韧性，这为公司在房地产行业新周期中的可持续发展奠定了坚实基础。