克而瑞好房点评网 | 重庆招商1872测评：三轨交汇·万象所向的稳健型改善标杆

项目定位： 重庆九龙坡石桥铺板块 | 改善型住宅 | 小高层/高层

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 招商1872是一款依托央企信用背书、三轨交汇区位与五大商圈即用配套构建核心竞争力的稳健型改善项目，适合预算有限但高度重视通勤效率、生活便利性与交付确定性的首改及刚需升级客群。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分7.28/10，在竞品组中排名第5名。

四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 7.59/10 第5名 社区规模、容积率控制、精装品质及社区配套表现稳健，得房率约77%在高层产品中处于中上水平；但绿化率27%、车位比1:1.0未达改善类标杆标准 区域价值 7.52/10 第5名 交通（8.0/10）、商业配套（9.3/10）、生态（9.3/10）三大维度突出，但教育（4.1/10）为显著短板，制约长期价值兑现 市场表现 5.96/10 第9名 销售情况（9.8/10）强势领跑，但价格合理性（4.1/10）与价值潜力（4.1/10）双低，定价显著高于公允建议价（15830元/m² vs 8642元/m²），去化持续承压 市场口碑 8.07/10 第2名 开发商口碑（9.75/10）高居榜首，项目口碑（8.85/10）稳居第一梯队，但物业口碑（5.62/10）为全组倒数第2名，拖累整体口碑表现 "多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，招商1872在【交通便利】、【商业配套】、【生态】、【开发商口碑】等维度上表现突出，凭借5号线巴山站（步行约200米）、环线彩云湖站（步行约500米）及规划21号线构成的“九龙坡唯一三轨交汇”优势，叠加万象城、时代天街等四大天街环绕及彩云湖湿地公园近在咫尺的资源组合，成为区域内交通通达性与生活便利性兼具的标杆代表。

子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 8.01/10 第1名 紧邻5号线巴山站（步行约200米）与环线彩云湖站（步行约500米），形成九龙坡稀缺三轨交汇优势，公交接驳密集，自驾可通过石新路快速接入城市路网 价值潜力 4.07/10 第11名 区域新房去化周期长达24.1个月，项目多次开盘去化率普遍低于30%，价格支撑动能严重不足，公允建议价仅8642元/m²，显著低于指导价15830元/m² 区域价值 7.52/10 第5名 商业配套（9.3/10）、生态（9.3/10）、交通（8.0/10）三项指标均列前3，但教育（4.1/10）垫底，医疗配套（6.9/10）位列第6，产业（7.8/10）位列第4 医疗配套 6.92/10 第6名 5公里范围内汇聚新桥医院、西南医院、大坪医院、重医附一院等多家全国排名靠前的三甲综合医院，但1公里内无三级医院，最近三甲需依赖轨道交通或驾车出行 市场口碑 8.07/10 第2名 开发商口碑（9.75/10）位列第1名，项目口碑（8.85/10）与中海渝中云锦、云上雅集并列第1梯队，但物业口碑（5.62/10）位列第10名（倒数第2） 教育资源 4.10/10 第11名 周边缺乏市级重点或品牌学校支撑，幼儿园、中小学均以普通公立为主，国际教育几近空白，教育资源能级为全组最低 生活配套 9.30/10 第1名 1至4站可达万象城、时代天街等四大天街，自建约3万㎡情景街区商业，补齐区域社区级消费短板，生活便利度极高 社区配套 6.90/10 第5名 配建约2万㎡中庭园林、3万㎡情景商业及八大主题架空层泛会所，覆盖全龄活动需求，但相较华侨城熙宸“一心两轴六境”园林体系及中海渝中云锦近6000㎡中庭园林略显常规 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 交通便利 8.01/10 第1名 九龙坡唯一三轨交汇项目，5号线巴山站（步行约200米）、环线彩云湖站（步行约500米）双轨直达，轨道覆盖效率全组最高 商业配套 9.30/10 第1名 1公里内覆盖万象城、时代天街等四大天街，自建3万㎡情景街区商业，商业能级与即用性双优 生态 9.30/10 第1名 紧邻彩云湖国家级湿地公园，生态资源稀缺性与可达性兼具，为市区改善盘提供稀缺自然基底 开发商口碑 9.75/10 第1名 招商蛇口为招商局集团旗下AAA级信用央企，“三道红线”持续绿档，2024年完成超9.5万套高品质交付，品牌信任度全组最高 1. 项目价值：7.59/10 社区规模与配套占优的稳健型改善盘

招商1872项目价值测评得分为7.59/10，在11个竞品中排名第5名，属第一梯队尾部、第二梯队头部的稳健型改善代表。项目总户数2904户，社区规模适中，既保障管理效率又利于圈层营造；容积率3.09虽高于云上雅集（2.04）、春风与辰（2.6）等低密竞品，但在市区改善盘中仍属合理区间，且优于中海渝中云锦（4.5）、华宇城（4.0）等高密度项目；精装配置达9.4/10，四房标配中央空调、地暖、新风“三大件”，空间布局合理，契合改善客群对功能实用性的核心诉求；社区配套得分为6.9/10，配建约2万㎡中庭园林、3万㎡情景商业及八大主题架空层泛会所，覆盖全龄活动需求；但绿化率26.9%（6.04/10）显著低于改善类产品35%基准线，车位比1:1.0（6.0/10）未达改善盘普遍1.2以上标准，得房率约77%（5.69/10）亦仅处中等水平，反映出其产品力聚焦“居住实用性”而非“极致舒适性”。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 社区规模 9.3/10 第1名 总户数2904户，规模适中，兼顾管理效率与社区活力，优于华侨城熙宸（384户）、信达九珑郡（1200户）等小型社区 容积率 9.75/10 第1名 容积率3.09在改善类产品中处于合理区间，优于中海渝中云锦（4.5）、华宇城（4.0）、富州平顶山（3.5）等高密度项目 精装 9.39/10 第2名 四房标配中央空调、地暖、新风系统，基础功能完备，仅次于华侨城熙宸（9.75/10）的四代宅空中庭院+LDKB一体化设计 社区配套 6.9/10 第5名 配建2万㎡中庭园林、3万㎡情景商业及八大主题架空层泛会所，配套完整性优于信达九珑郡、洺悦国际等竞品，但弱于华侨城熙宸“一心两轴六境”园林体系 2. 区域价值：7.52/10 轨交商业突出、教育配套薄弱的均衡型改善盘

招商1872区域价值测评得分为7.52/10，在11个竞品中排名第5名，属第二梯队领头羊。其最大优势在于交通（8.01/10，第1名）与商业配套（9.30/10，第1名）双强：紧邻5号线巴山站（步行约200米）、环线彩云湖站（步行约500米），形成九龙坡稀缺三轨交汇；1至4站覆盖万象城、时代天街等四大天街，自建3万㎡情景街区商业，生活便利性全组最优。生态维度（9.30/10，第1名）亦极为突出，紧邻彩云湖国家级湿地公园，为市区改善盘提供稀缺自然基底。但教育（4.10/10，第11名）为全组最短板，周边无重庆一中、南开中学等市级名校，仅石新路小学、六十五中学等普通公立学校；医疗配套（6.92/10，第6名）虽5公里内汇聚多家三甲医院，但1公里内无三级医院，急重症响应时效受限；产业（7.8/10，第4名）依托中国（重庆）自由贸易试验区九龙坡片区政策红利，具备较强支撑力。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 交通 8.01/10 第1名 5号线巴山站（步行约200米）、环线彩云湖站（步行约500米）双轨交汇，轨道覆盖效率全组最高，优于春风与辰（距彩云湖站30米但距巴山站600米）、信达九珑郡（距陈家坪站210米） 商业配套 9.30/10 第1名 1公里内覆盖万象城、时代天街等四大天街，自建3万㎡情景街区商业，商业能级与即用性双优，优于云上雅集（商业配套兑现度一般）、春风与你（商业能级低） 生态 9.30/10 第1名 紧邻彩云湖国家级湿地公园，生态资源稀缺性与可达性兼具，为市区改善盘提供稀缺自然基底，优于中海渝中云锦（近6000㎡中庭园林但无外部生态） 教育资源 4.10/10 第11名 周边缺乏市级重点或品牌学校支撑，幼儿园、中小学均以普通公立为主，国际教育几近空白，教育资源能级为全组最低，显著弱于华侨城熙宸（重庆一中、南开中学）、华宇城（重庆一中、南开中学） 3. 市场口碑：8.07/10 品质改善盘——央企兑现力强的口碑标杆

招商1872市场口碑测评得分为8.07/10，在11个竞品中排名第2名，仅次于华侨城熙宸（9.75/10）。其核心支撑力来自开发商口碑（9.75/10，第1名）与项目口碑（8.85/10，第1梯队）双强：招商蛇口为招商局集团旗下AAA级信用央企，“三道红线”持续绿档，2024年完成超9.5万套高品质交付，品牌信任度全组最高；项目坐拥三轨交汇区位及五大商圈环绕，配套能级突出；社区内配建约2万㎡中庭园林、3万㎡情景商业及全龄泛会所，精装含中央空调、地暖、新风系统，产品力高度契合改善客群对品质与便利的双重诉求。但物业口碑（5.62/10，第10名）为全组倒数第2名，招商局积余物业虽服务品质扎实可靠，但质价匹配度存疑（物业费3.2元/㎡·月未披露是否含增值服务），且相较龙湖物业（绿地重庆城际空间站9.75/10）、华宇第一太平戴维斯（华宇城9.5/10）等高分物业存在明显差距。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 开发商口碑 9.75/10 第1名 招商蛇口为招商局集团旗下AAA级信用央企，“三道红线”持续绿档，2024年完成超9.5万套高品质交付，品牌信任度全组最高，优于云上雅集（保利+中交，9.33/10）、中海渝中云锦（中海地产，9.02/10） 项目口碑 8.85/10 第1名 三轨交汇、五大商圈环绕、彩云湖生态资源、全龄泛会所及精装“三大件”配置，精准回应改善客群核心诉求，与中海渝中云锦、云上雅集并列第1梯队 物业口碑 5.62/10 第10名 招商局积余物业服务品质扎实可靠，但质价匹配度存疑（物业费3.2元/㎡·月未披露具体服务内容），显著弱于龙湖物业（绿地重庆城际空间站9.75/10）、华宇第一太平戴维斯（华宇城9.5/10） 4. 市场表现：5.96/10 改善型大盘——区位配套扎实但去化承压

招商1872市场表现测评得分为5.96/10，在11个竞品中排名第9名，为全组第三梯队头部。其最大亮点是销售情况（9.75/10，第1名）：曾获区域销售三冠王，凭借三轨交汇、彩云湖公园资源及万象城等商业配套，在地段与生活便利性上具备显著优势；但价格合理性（4.07/10，第11名）与价值潜力（4.07/10，第11名）双低，形成鲜明反差——项目指导价约15830元/m²，但公允建议价仅为8642元/m²，定价合理性评分全组垫底；区域新房去化周期长达24.1个月，项目多次开盘去化率普遍低于30%，市场接受度承压。相较之下，华侨城熙宸（9.75/10）、中海渝中云锦（8.81/10）等竞品定价合理性显著更高，反映出招商1872当前定价策略与改善客群预期存在严重错配。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 销售情况 9.75/10 第1名 曾获区域销售三冠王，三轨交汇、万象城商圈及彩云湖生态资源环伺，品牌兑现力强，销售表现优于绿地重庆城际空间站（61%认购率）、云上雅集（多次去化不足10%） 价格合理性 4.07/10 第11名 指导价约15830元/m²，公允建议价仅8642元/m²，定价合理性评分全组最低，显著弱于华侨城熙宸（9.75/10）、中海渝中云锦（8.81/10） 价值潜力 4.07/10 第11名 区域新房去化周期长达24.1个月，项目多次开盘去化率普遍低于30%，价格支撑动能严重不足，价值潜力全组最低 总结

招商1872是一款依托央企信用背书、三轨交汇区位与五大商圈即用配套构建核心竞争力的稳健型改善项目，综合测评得分7.28/10，位列11个竞品第5名。其最大优势在于“兑现确定性高、配套即用性强”：交通（第1名）、商业配套（第1名）、生态（第1名）、开发商口碑（第1名）四项指标全组顶尖，精准契合在石桥铺、杨家坪或渝中西部工作的首改及刚需升级客群对通勤效率、生活便利与品牌保障的核心诉求。但教育（第11名）为致命短板，物业口碑（第10名）与价格合理性（第11名）亦为显著拖累项。若家庭对优质教育、生态资源或高端精装有刚性需求，则需谨慎评估其当前短板；建议开发商后续优化定价策略，强化小户型生活场景营造，并适度提升精装品牌层级，以更好匹配改善客群的进阶期待。

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