URI城市租住前沿：银发经济加速爆发？国资密集出手入场...

快讯背景：2026年3月，广西康养集团有限公司正式落地成立，依托广西旅游发展集团资源，聚焦医疗、养老、旅居康养、健康产品四大核心板块，累计投资约42.88亿元，建成运营一批标杆项目并控股相关健康产业企业，成为省级国资规模化入局康养赛道的标志性事件。短短一周内，广州康养集团紧随其后揭牌，整合市属国企医养托幼资源，打造市级康养产业主平台。

步入“十五五”规划开局之年，国有资本正以强劲势头全面切入康养产业赛道，多地省级、市级国有康养平台相继组建运营，标志着康养行业正式进入由国资主导引领、资源加速整合、模式持续创新的全新发展阶段。从央企战略布局到地方国企落地实操，从重资产投入夯实基础到轻资产运营提升效能，国有力量正在重塑银发经济的产业格局与竞争逻辑。

本期，URI城市租住全面梳理国有康养企业的发展趋势、层级布局、运营现状与实践方向，完整呈现本轮国资入局康养产业的整体图景。

01

地方国资康养先行样本

广西、广州模式落地实践

作为本轮省级国资布局康养的典型，广西康养集团构建四大业务板块，形成完整康养框架：

1）医疗板块运营多家医院及健康管理中心，累计服务近6万人次，为康养提供支撑；

2）机构养老板块以南宁康养中心为核心，设床位305张，2024年2月运营，入住率91%，定位中端普惠；

3）旅居康养板块以巴马赐福湖度假区为核心，年接待超4万人次，但受交通、服务标准不一等影响，流量转化盈利效率偏低；

4）大健康产品板块通过控股南方黑芝麻集团布局，该企业近年营收下滑，四年累计亏损1.28亿元，短期偿债压力较大，暂难有力支撑集团发展。

广州康养集团则代表了地市级国资整合的新方向，企业定位为全国领先的平台型科技康养企业，以健康、养生、养老为核心方向，重点通过数据科技赋能、上下游资源整合、行业服务标准输出，搭建开放共享的康养产业生态。该集团整合市属国企医养托幼资源，致力于探索社区颐幼服务新模式，打造康养消费新场景、新业态、新平台，成为市级国资发力康养的重要样本。

02

发展转型核心

资产资源硬实力转向资本与市场软实力

传统康养服务领域中，国有康养企业多聚焦普惠型养老、基础医疗等公共服务范畴，发展核心依托资产获取与资源调配能力，公益属性与产业发展并行。随着银发经济全面崛起，市场化、产业化要素在产业发展中的权重持续提升，国有康养企业的核心发展动力，正从资产与资源的硬实力，向资本运作与市场需求洞察的软实力加速转型。

这一转变并非弱化原有资源优势，而是通过资产价值化、资源资本化、需求数据化、服务产品化的实施路径，构建“重资产布局筑牢根基、轻资产运营强化能力”的双轮驱动模式。传统资源驱动模式下，企业易陷入重投资、低周转的困境，政策依赖度较高，对多元化、升级型市场需求响应滞后。而资本与市场驱动模式，能够强化资产整合与变现能力，精准匹配前沿技术、创新模式与用户需求，最终搭建以国企为核心枢纽、跨界资源协同联动的银发经济产业生态。

面向未来5-10年，URI认为国有康养企业将逐步成长为产业价值整合者。企业需要同步推进两大核心工作：一是强化资本运作，打通多元化融资渠道，通过资产证券化等方式盘活存量资产，释放资金与运营活力；二是深耕需求洞察，以市场数据支撑经营决策，以快速迭代的产品适配用户需求。同时，企业还需在技术应用、组织变革、人才重构三大层面构建新能力，推动智慧康养从概念走向落地应用，搭建市场化组织架构，引进信息化、大消费、新媒体等跨界人才，兼顾公益责任与市场竞争力，平衡长期投资与短期收益的发展诉求。

03

央企康养产业布局

分类切入全国化规模化推进

当前央企布局康养产业主要分为三大类型：一是主业涵盖医药医疗、生命健康的企业；二是涉及房地产、金融保险业务，推动产业融合转型的企业；三是将原有业务向康养领域延伸拓展的企业。

URI城市租住观察到，央企康养布局整体呈现高举高打、打造行业头部梯队的特征，依托专业化运营、资本投资、承接培疗改革等方式落地项目，但全国化布局过程中，基层落地能力不足的问题逐步显现。

04

省级国有康养企业现状

全域覆盖 资产整合任务艰巨

目前全国超七成省份已设立省属一级或二级国有康养产业平台。省级国有康养企业普遍呈现业务布局覆盖面广、承接资产规模大但分布零散、资产质量参差不齐的特点，同时与地市级康养企业布局梯度不清晰，区域产业资源整合难度较大。

05

地市级国有康养企业现状：

扎根区域 成为产业落地中坚力量

URI城市租住调研发现，国内已有上百个地级市组建市属国有康养企业。与央企、省属企业相比，地市级康养企业多依托单一或少量项目设立，注册资本整体偏低，初期业务方向明确，同一城市内多家康养国企并存的现象较为常见。这类企业项目落地速度快、运营起步平稳，但发展规模与速度受地方产业基础、财政实力约束明显。

以苏州、深圳、合肥、大连等为代表的城市国资康养平台，已成为康养产业落地的中坚力量，形成各具特色的发展模式，例如：

1）苏州市健康养老产业发展集团是全国首家地市级一级国有康养集团，构建全链条“苏式康养”体系；

2）深圳市幸福健康产业集团是国内首个融合养老、托育、医疗的市级综合康养平台，推进深港跨境养老试点；

3）合肥产投康养集团聚焦“一老一小”，推进公办养老机构托管全覆盖；

大连康养产业集团打造三大养老品牌，构建15分钟居家社区养老服务圈；

4）扬州、成都、武汉、宁波、漳州等地市级康养集团，也分别在全产业链、旅居康养、智慧养老、文旅融合等方向形成差异化优势。

URI观察发现，多数地市级康养企业成立时间较短，以轻资产运营为起步方式，后续通过资产投入、并购、合资等方式实现扩张。

06

地方国资布局康养业务

实操发展建议

地方国资布局康养产业，不能仅依赖资本投入，需结合自身优势与市场规律制定科学策略，具体可从六方面推进：

1.强化规划引领，结合区域老龄化趋势、资源禀赋与政策导向，编制专业康养产业专项规划，明确发展方向与实施路径，规避盲目布局风险。

2.盘活存量资产，依托城市更新与资产管理优势，将闲置公共资产改造为养老机构、社区服务点、康复设施等，以轻资产模式起步，降低运营成本。

3.链接市场资源，通过并购、合资、参股等方式，与专业养老机构、头部康养企业、文旅集团、三甲医院合作，实现优势互补，提升服务质量与业态丰富度。

4.深化医养融合，自建医疗服务机构或与属地公立医院合作，开通绿色就诊通道、专家坐诊、远程诊疗，引入专业康复护理团队，实现医疗与养老服务深度衔接。

5.拥抱数字科技，应用物联网、大数据、人工智能技术，部署智能监测设备，搭建智慧养老信息平台，实现健康监测、服务调度一体化，提升服务精准度与效率。

6.延伸产业链条，面向50岁以上备老群体，拓展旅居养老、老年大学、养老保险、养老理财等业态，提前锁定潜在客群，储备长期客户资源。

07

五大康养标杆案例

运营模式展示

【河北廊坊·燕达国际健康城】

采用“住宅 + 康养服务”模式，实现地产项目销量与价格双提升，探索康养反哺地产的创新路径，重点打造康养品牌、搭建医养服务体系、完善社区配套、落地智慧设施。

▲燕达国际健康城项目实景图

【河北廊坊·世纪金源域见颐和】

以“康养+科技+社群”模式盘活存量项目，成为区域标杆项目，市场占有率超60%，核心在于文旅项目转型操盘、智慧适老融合、医养服务搭建、社群运营与品牌营销。

▲世纪金源・域见颐和项目效果图

【北京·芳华里康养社区】

以存量资产改造为路径，打造普惠型、家庭式、嵌入式都市养老项目，社区配套占比高，配备专业医疗中心与三甲医院绿色通道，采用CCRC home模式，覆盖全周期照料需求。

▲北京芳华里康养社区项目实景图

【北京·方舟医养中心】

由工业厂房改造而成的高品质养老机构，突破土地、消防、环评等合规难题，实现快速落地与高入住率，核心优势为工业建筑改造技术、医养分区规划、跨区域客群引流。

▲北京方舟医养中心项目实景图

【秦皇岛阿那亚・黄金海岸社区】

从地产开发转型为全资源滨海度假康养综合体，依托稀缺滨海资源打造流量标杆，客流与入住率表现优异，实现产品高溢价，成为文旅康养转型的典型案例。

▲阿那亚・黄金海岸社区项目实景图

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒