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项目全称：建发・海晏（海淀朱房 0030 地块）

位置：海淀清河朱房村，北五环 & 京新高速东北角，南临清河

拿地：2025 年 1 月，建发 90.4 亿拿下，溢价 25.04%，楼面价9.51 万 /㎡

规模：占地 3.93 万㎡，建面 9.51 万㎡，16 栋 7-15 层洋房 + 小高层户数431 户，纯大户型，没有小户型混杂

容积率：2.42，绿化率 30%

车位：1:1.8，地下 776 个，人车分流

物业：建发物业，12.8 元 /㎡/ 月（海淀顶豪价）

交房2027 年 12 月，精装交付均价13-15 万 /㎡总价2400 万 - 5100 万（183-340㎡四 - 五居）

开盘：2025 年 6 月 12 日，至今卖了 90 亿 +，海淀顶豪流速第一

二、户型全拆解（没有废话，直接说好坏）

全系四居起步，183/218/265/300/340㎡，没有两居三居

1）183㎡ 四居三卫（入门款）

• 总价：2400-2800 万
• 层高：3.2 米
• 格局：三卧朝南，南北通透，双套卧
• 优点：入门门槛最低，得房率约80%，尺度够用
• 缺点：面宽不算最大，北向房间偏小，无独立家政间

2）218㎡ 四居三卫（最热销、流通最好）

• 总价：2850-3250 万
• 层高：3.4 米（海淀同面积段罕见）
• 格局：私家电梯入户，面宽约 16.7 米，客厅 6 米，三卧朝南
• 优点：最均衡，尺度、采光、私密性都在线，改善首选
• 缺点：依然不算楼王，观景一般

3）265㎡ 四居四卫（改善顶配）

• 总价：3500-4100 万
• 层高：3.4-3.6 米
• 格局：四面宽朝南，全套房，家政间独立，中西厨
• 优点：舒适度拉满，三代同堂不挤，私密性强
• 缺点：总价高，流通比 218 慢

4）300-340㎡ 一层一户（楼王 / 河景）

• 总价：4300-5100 万
• 层高：3.6-3.7 米（临河最高）
• 格局：270° 玻璃幕墙，南向面宽超 18 米，全套房
• 优点：终极改善，视野、尺度、圈层顶格
• 缺点：贵、贵、贵，二手接盘侠极少

三、产品力：真顶豪，还是吹牛逼？

✅ 真牛的地方（不吹）

1. 层高变态：3.2-3.7 米，海淀新房里独一档，进屋不压抑
   
2. 窗户顶格：旭格四玻两腔 + 超白玻，隔音、隔热、透光都强
3. 得房率高：80%-83%，183㎡≈别人 200㎡套内
4. 中式园林够狠：师法颐和园，四进三园、风雨连廊、活水锦鲤池
5. 会所够大：3600㎡下沉会所，恒温泳池、私宴厅、健身、茶室

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