广州核心区大花园+学铁商的门槛终于降下来了

之前我说过一个观点，未来中产买房，大概率会参考这两个盘的标准，一个是天河的阅璟台，另一个就是南泰路。

为什么会这样呢？中产们是一群买过房子的人，这几年把房地产也看透了，他们的买房标准一直在提高。

那这两年政府给的标准肯定是要的，比如新规产品、高档会所、铝板加玻璃幕墙，再带一个几万方的花园，甚至还要一个九年制的名校，符合这种条件的房子多吗？

如果是800万以上的就有，比如保利天瑞、天河和樾府等，但这种门槛太高了，普通工薪阶层还是有些难的。

如果是买个五六百万四房的人群，80%都要换房，但如果换一个没有上面这些标准的，那换了就没有意义，以前不是不想换，是换了也买不起。但现在门槛降下来了，你想要低密度的就有阅璟台，想要烟火气的就有南泰路，但烟火气和低密度不可兼得，兼得的话那就是中海大境了，门槛又上去了。

你看已经成熟得不能再成熟的越秀区就知道了，不可能有大花园低密度还便宜的小区给你，越成熟的地方意味着门槛会越高，因为周边有足够多的置换客，只需要筛选置换客就好了。

你说阅璟台那里位置不好啊，啥都没有，要是阅璟台放到广园路以南那可就是另外一个价格了，这里的新盘就像一个小孩，需要成长的，你不能只看它现在的缺点，或许将来蜕变后天花板不低。

你说南泰路密度太高呀，3.5的容积率在老城区是很正常的，不信你去看看旁边的翠城，那个密度你恐怕更难接受。

如果说容积率降到2，整个小区的面积会比现在大30-100个方，单价至少要贵30-50%，总价翻倍，周边的人更加换不起房了。

难能可贵的其实是它的花园，3.2万方的花园，30-60米的楼间距，20万方的商业，还有名校。要知道老城区土地本来就稀缺，大花园小区很少，再就是很多小区上学很远，有些又只配了小学。

还有它的立体式交通，开车从珠江新城出发走内环到南泰路，不塞车才18分钟，坐地铁，2号线可以直达南站或火车站去坐高铁，11号线可以去琶洲金融城，坐一个站到五凤转10号线可以直达珠江新城。

今年海珠在售的盘依然是一些拿不出手的边角料，比如中建天钰、中交天翠、熙悦江湾等，还有一些尾货在售，比如燕语堂悦、馥香园等。其他的盘在南泰路开卖之后和售磬之前都会掂量一下，到底要做什么产品，卖什么价格，不然都得要为南泰路让路。

要么你比它的综合素质更强，显然不可能，要么你开的价格比它更低，那就更没利润了。

而且，这种大花园小区，未来可能真的不会再有了，特别是主城区，根据广州国土空间总规划（2021-2035年）的通知，城镇开发边界原则上不得进行城镇集中建设，实施“严控总量、盘活存量、精准配置、提质增效”的建设用地调控策略。

再就是新规逐渐收紧，今年拿地的都会在得房率以及外立面上严控，避免开发商过度内卷竞争。