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南沙庆盛芯·越秀天悦云啟 100%使用率 港科大旁 学铁商全配滨海综合体

越秀天悦云啟落址南沙庆盛先行启动区，作为南沙首个100%使用率楼盘，紧邻港科大（广州），集齐学、铁、商全维配套，以“产业+城市”模式打造科创、生活、娱乐无边界综合体，兼顾居住舒适度与板块发展红利，成为南沙科创人居优选。

一、区域价值：庆盛先行启动区，科创赋能的价值高地

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南沙庆盛先行启动区作为粤港澳大湾区科创合作的核心载体，依托国家级新区、自贸试验区双重政策加持，聚焦科创产业发展，定位为“国际科创合作枢纽”，是南沙产业升级与城市发展的核心引擎之一。区域承接港珠澳大桥辐射，联动广州、深圳、香港三地资源，打造跨境科创合作示范平台，政策红利持续释放。

庆盛板块依托广深港高铁庆盛站、广珠城际东涌站等交通枢纽，构建“轨道+城际”的跨城交通网络，18分钟直达香港西九龙，30分钟通达广州南站、深圳宝安机场，1小时覆盖大湾区核心城市，成为连接粤港澳三地的重要交通节点。板块规划以科创产业为核心，重点布局人工智能、生物医药、数字经济等新兴产业，吸引大量高端科创企业与人才集聚。

近年来，庆盛先行启动区产业落地速度加快，累计引进各类科创企业超200家，其中高新技术企业占比达35%，形成了完善的科创产业生态。区域人口结构持续优化，高端科创人才、企业白领占比逐年提升，带动人居需求升级，板块价值稳步攀升。作为板块内核心综合体项目，越秀天悦云啟依托区域科创产业优势，打造“校区、园区、社区”三区合一的发展格局，实现产业、生活、教育的无缝融合。

板块配套兑现速度突出，教育、医疗、商业、生态等配套逐步落地完善，形成“科创+生活”的复合型城市功能区。越秀天悦云啟占据板块核心区位，紧邻港科大（广州）与民心港人子弟学校，近距东涌地铁站，周边三甲医院环伺，商业配套丰富，坐享板块发展红利与全维配套优势，成为庆盛板块人居标杆。

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二、项目基本情况：越秀匠筑，100%使用率滨海综合体

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越秀天悦云啟由越秀地产倾力打造，越秀地产作为广州本土龙头房企，深耕地产领域30余年，布局全国多个核心城市，在南沙打造多个标杆项目，开发实力与产品品质得到市场充分验证。项目以“产业+城市”的升级模式，打造集产业、居住、教育、商业、休闲于一体的大型滨海综合体，总建筑面积约35万㎡，涵盖住宅、产业园区、商业街区、社区配套等多元业态。

项目核心基础参数贴合高端人居与产业发展需求，具体如下：容积率约2.8，采用低密度规划布局，平衡产业园区与居住区域的空间关系，提升居住舒适度；绿化率约35%，融合滨海景观与岭南园林特色，打造生态宜居的社区环境；项目规划分三期开发，包含12栋住宅、1座产业园区、2条特色商业街区及1所社区医院，整体布局科学合理，实现产业与生活的无边界融合。

项目总户数约1800户，规划车位约2200个，车位配比约1:1.2，充足的车位供应可满足业主日常停车与访客接待需求；梯户比为两梯四户、两梯五户，兼顾出行便捷性与居住私密性；物业管理由越秀物业提供，物业费为3.0元/㎡·月，依托专业的物业服务团队，提供精细化、人性化的社区管理与便民服务，涵盖园区保洁、绿化养护、设施维护、智能安防等，守护业主舒适居住体验。

项目最大亮点为100%实用率，采用创新户型设计，无浪费空间，最大化利用每一寸面积，同等建筑面积下，居住尺度优于同区域同类产品，适配刚需与改善等多元居住需求。建筑采用国标绿色二星标准打造，搭配系统门窗、中空玻璃设计，兼顾隔音、隔热与节能效果，同时融入滨海建筑特色，外观简约大气，彰显高端人居格调。

项目内规划“ipark粤港智谷产业园”，总建筑面积约8万㎡，已吸引80家企业计划入驻，其中包含多家知名上市公司关联子公司，涵盖科创、金融、数字经济等多个领域。产业园依托港科大（广州）的科研实力，打造产学研一体化平台，为入驻企业提供办公、研发、孵化等全方位服务，同时为业主提供丰富的就业机会，实现“工作在家门口”的便捷体验。

项目主打建面约79-125㎡全明户型，涵盖两房、三房、四房产品，户型设计科学合理，100%实用率，空间布局紧凑，动静分区明确，适配单身人士、小家庭与多代同堂家庭等多元居住场景，兼顾实用性与舒适性。

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三、交通配套：轨道+连廊，无缝衔接粤港澳

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越秀天悦云啟依托庆盛板块交通枢纽优势，构建“轨道+城际+市政路网+空中连廊”多维立体交通体系，无缝衔接广州核心区域与粤港澳大湾区各城市，高效满足业主日常通勤、商务出行、跨城旅游等多元需求，彰显人居便捷性。

地铁出行方面，项目紧邻地铁4号线东涌站，直线距离约500米，步行约7分钟即可进站，无需额外换乘接驳车，出行便捷高效。地铁4号线贯穿南沙与广州中心城区，可直达南沙客运港、大学城、天河客运站等核心节点，衔接地铁2号线、3号线等多条线路，进一步拓展出行半径。未来，东涌地铁站将与广珠城际铁路东涌站无缝衔接，实现轨道交通与城际铁路的直达换乘，提升跨城出行效率。

城际与高铁出行方面，项目距广珠城际东涌站约800米，步行约10分钟可达，可直达广州南站、珠海、中山等城市；距广深港高铁庆盛站约3公里，驾车约10分钟可达，18分钟直达香港西九龙，30分钟通达广州南站，实现粤港澳三地快速通勤，满足商务出行与探亲旅游需求。

空中连廊与内部交通方面，项目规划集约化的道路网络与空中连廊系统，空中连廊全长约1.2公里，连接东涌地铁站、港科大（广州）、产业园区与住宅区域，实现立体化交通，避免地面交通拥堵，让学习、工作、生活无缝对接。社区内部实行人车分流设计，规划完善的地上慢行系统，设置步行道、骑行道等，为居民提供安全舒适的步行与骑行环境；同时布局大型地下停车场，分为地上2层、地下3层，采用智能停车系统，提升停车便捷性。

市政路网与自驾出行方面，项目紧邻东涌大道、庆盛大道等核心交通干线，周边市政路网密集，可快速衔接南沙各区域；依托广澳高速、南沙港快速等高速公路，自驾前往番禺广场约25公里，不堵车情况下40分钟内可达；前往广州白云国际机场约75公里，驾车1.3小时内可达；借助深中通道，25分钟可直达中山、前海等区域，便捷通达大湾区各核心城市。

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四、教育配套：港科大旁，全龄优质教育护航

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越秀天悦云啟高度重视教育配套建设，依托庆盛板块科创教育资源，打造“全龄化、高品质”的教育体系，紧邻港科大（广州），自带民心港人子弟学校，周边教育氛围浓厚，为业主子女提供从学前教育到高等教育的一站式教育服务，契合家庭对优质教育的需求。

项目内规划建设民心港人子弟学校，该校是集预科、小学、初中于一体的优质学府，总建筑面积约4.5万㎡，规划36个教学班，其中小学18个班、初中12个班、预科6个班，可容纳学生约1600人。学校引进港式教学理念与管理经验，聘请优质教学团队，其中硕士及以上学历教师占比达65%，同时配备先进的教学设施，包括多媒体教室、实验室、图书馆、运动场馆等，为孩子们提供优质的教育环境。

项目紧邻香港科技大学（广州），该校是一所国际化、研究型大学，总建筑面积约100万㎡，规划设置理学院、工学院、商学院、人文社会科学学院等多个学院，拥有强大的科研实力与优质的教育资源。港科大（广州）的落地，不仅为区域带来高端科研人才，也为业主子女提供了良好的学习氛围与升学机会，业主可近距离感受高校文化氛围，助力孩子成长。

在校园周边，项目规划建设一个占地约8000㎡的大学广场，作为师生休憩、娱乐和交流的社交中心。广场周边设置景观步道、休憩座椅、休闲绿植等设施，同时配套小型商业业态，满足师生日常休闲与消费需求。广场周边的道路及连廊系统，将学校、产业园区和社区紧密串联，让学习、生活和工作更加便捷高效。

此外，项目周边3公里范围内分布有东涌中心小学、东涌中学、南沙区庆盛小学等优质公办学校，涵盖小学至初中阶段，进一步丰富教育选择。项目自身规划配建1所12班幼儿园，总建筑面积约3600㎡，配备专业的幼儿教师与护理人员，设置多元化的幼儿课程，为业主子女提供便捷的学前教育服务，家长无需奔波接送，省心又安心。

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五、商业与医疗配套：全维兑现，奢享便捷品质生活

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越秀天悦云啟注重商业与医疗配套的打造，依托综合体优势，规划多元化商业业态，周边优质医疗资源环伺，所有配套逐步落地兑现，无需等待，构建全维度高端生活体系，兼顾日常便捷与品质体验，满足业主多元化生活需求。

商业配套方面，项目规划“一条高街”和“一条低街”，总商业建筑面积约3万㎡，形成错位发展的商业生态圈，满足不同消费群体的需求。“一条高街”全长约800米，连接东涌地铁站、港科大（广州）和项目本身，通过空中连廊实现立体化交通，汇集高端商业、特色餐饮、文化娱乐、精品零售等业态，引进多个知名品牌，为师生、白领与业主带来高品质消费体验。

“一条低街”全长约600米，紧邻住宅区域，布局超市、药店、银行、生鲜市场、便民服务等生活性商业，其中包含约3000㎡大型生鲜超市，可满足业主日常购物、便民服务等基础需求，提升社区内部生活便利性。此外，项目内引进“N+聚所”等潮流社交空间，总建筑面积约1200㎡，设置休闲茶饮、桌游、文创展示等业态，为年轻人打造别具一格的休闲娱乐场所，丰富日常休闲生活。

周边商业配套完善，项目距东涌商圈约2公里，驾车约5分钟可达，商圈内分布有东涌广场、嘉荣购物广场等大型商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等多元业态，进一步拓展消费选择。未来，区域内还将规划建设大型商业综合体，进一步提升区域商业品质，为业主提供更丰富的消费体验。

医疗配套方面，项目周边集聚多家三甲医院，距离中山大学附属第一（南沙）医院约3公里，驾车约8分钟可达；距离广州市妇女儿童医疗中心南沙院区约5公里，驾车约12分钟可达；距离广东省中医院南沙医院约6公里，驾车约15分钟可达。这些医疗机构均为国家级三甲医院，拥有先进的医疗设备与专业的医疗团队，可开展各类常见病症与疑难病症诊疗，为居民和周边人群提供全方位的医疗保障。

项目自身规划建设1所综合性社区医院，总建筑面积约2000㎡，设置全科、内科、外科、儿科、中医科等科室，配备专业的医护人员与基础医疗设备，将为居民提供“大病不出，小病不进”的就近就医体验，真正实现“一站式”医疗服务。社区医院周边规划步行街和连廊系统，让居民就医更加便捷舒适，同时配备健康管理中心，为业主提供日常体检、健康咨询等服务，全方位守护家人健康。

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六、景观与休闲配套：滨海生态，岭南园林式宜居社区

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越秀天悦云啟充分发挥项目滨海区位优势，融合岭南园林文化特色，打造丰富的景观与休闲配套，实现“滨海+园林”的生态人居体验，为业主提供静谧舒适的休闲居住环境，兼顾休闲娱乐与生态健康需求。

项目周边环绕数十公顷滨海绿地，总占地面积约30公顷，相当于42个标准足球场大小，绿地内规划景观步道、滨水栈道、休憩平台、健身设施等，24小时持续释放鲜氧，形成一道隔绝尘嚣的绿色屏障，成为业主的“天然后花园”。业主闲暇时可在此漫步、健身、观景，欣赏滨海风光，感受江风拂面的惬意，享受自然带来的治愈与放松。

滨海绿地内规划碧波荡漾的人工湖泊，湖面面积约2公顷，搭配点缀其中的景观小品、亭台楼阁、绿植花卉等，融合广东“岭南园林”的文化特色，营造出宁静悠闲的景观氛围。湖泊周边设置亲水平台，业主可近距离接触湖水，欣赏湖景风光，同时规划垂钓区、亲子互动区等，丰富日常休闲生活。

社区内部景观规划注重仪式感与实用性，打造“一轴、两带、三节点”的景观格局，一轴为社区中央景观轴，贯穿整个社区，搭配喷泉水景、景观绿植、步行道等；两带为滨海景观带与社区休闲带，分别衔接滨海绿地与社区内部休闲区域；三节点为社区入口景观节点、中央广场景观节点、组团景观节点，每个节点都有独特的景观设计，彰显高端人居格调。

项目内规划一个大型社区中央广场，总占地面积约1.2万㎡，作为居民日常休闲娱乐的核心区域，广场内设置喷泉水景、休闲座椅、景观绿植、健身设施等，同时规划小型舞台，定期组织社区文化活动，丰富业主日常生活。从社区广场步行至滨海绿地，一路上可欣赏到亭台楼阁、喷泉水景、绿植花卉等精心设计的景观元素，营造出一个充满诗意和格调的都市生活场景。

社区内部规划多元休闲空间，分布在各楼栋之间，设置老年休憩区、亲子互动区、健身区、休闲阅览区等，兼顾不同年龄段业主的休闲需求。老年休憩区设置休憩座椅、健身器材等，适合老人休闲、聊天、健身；亲子互动区配备安全、有趣的游乐设施，为孩子提供欢乐的成长环境；健身区配备基础健身器材，方便业主日常健身；休闲阅览区设置书架、座椅等，为业主提供安静的阅读空间。

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七、产品解析：100%使用率，全明户型适配多元需求

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越秀天悦云啟以创新设计理念打造，聚焦100%实用率与居住舒适度，精研业主居住需求，主打建面约79-125㎡全明户型，涵盖两房、三房、四房产品，户型设计科学合理，空间利用率高，适配刚需与改善等多元居住需求，彰显产品实力。

项目核心亮点为100%实用率，采用无浪费空间设计，通过合理的户型布局、赠送面积（合规范围内）等方式，最大化利用每一寸面积，同等建筑面积下，居住尺度优于同区域同类产品，让小户型也能拥有充足的居住空间，大户型更显宽敞舒适。所有户型均采用全明设计，最大化拓展南向采光面，搭配全景落地窗与大阳台，引入充足自然光线，让室内光线充足、空气流通性好，同时可欣赏社区园林与滨海景观，提升居住舒适度与观景体验。

户型布局方正合理，动静分区明确，客厅、餐厅与阳台相连，拓展活动空间，同时保障卧室私密性，兼顾休闲与居住需求；厨房采用L型或U型科学布局，操作空间充足，兼顾实用性与便捷性；卫生间采用干湿分离设计，提升使用舒适度与卫生性；部分户型配备独立玄关、衣帽间、储物间等，提升居住便利性与收纳能力。

具体户型解析如下：

建面约79㎡两房两厅一卫户型，100%实用率，户型布局紧凑合理，全明通透，南向采光，搭配观景阳台，视野开阔。主卧与次卧空间宽敞，可满足单身人士或小夫妻居住需求；餐客通厅设计，拓展活动空间；厨房与餐厅相邻，便捷日常用餐与操作；卫生间干湿分离，提升使用舒适度，性价比突出。

建面约89㎡三房两厅两卫户型，100%实用率，四开间南向，全明通透，采光与通风效果俱佳。搭配6.2米大阳台，可作为休闲区、观景区或亲子互动区，满足业主多元需求；主卧配备独立卫生间与衣帽间，保障私密性与尊崇感；次卧空间宽敞，可作为长辈房或儿童房，适配小家庭居住；独立玄关设计，保障居住私密性，同时提升收纳能力。

建面约99㎡三房两厅两卫户型，100%实用率，南北对流设计，四开间南向，搭配6.5米大阳台，进一步提升采光、通风与观景效果。户型空间利用率高，餐客通厅开阔大气，适合家庭聚会与日常休闲；主卧配备独立卫生间与衣帽间，彰显居住品质；书房可作为办公、阅读空间，也可灵活改造为客房，满足多元需求；厨房采用U型布局，操作空间充足，兼顾实用性与便捷性。

建面约115㎡四房两厅两卫户型，100%实用率，四开间朝南，打造大方厅设计，空间开阔大气，适配多人口家庭居住。户型使用率高，搭配7.2米大阳台，视野开阔，可欣赏滨海与园林双重景观；主卧配备独立卫生间与衣帽间，次卧空间宽敞，兼顾实用性与舒适性；多功能区域可作为健身区、影音室或藏品展示区，提升居住品质；独立玄关设计，收纳空间充足，保障居住私密性。

建面约125㎡四房两厅两卫户型，100%实用率，南北对流设计，五开间南向，空间宽敞明亮，适配高端改善型家庭。餐客通厅搭配7.5米大阳台，适合家庭聚会与商务接待；双卫生间设计，干湿分离，提升使用便捷性；主卧配备独立卫生间、衣帽间与飘窗，彰显尊崇感；次卧空间宽敞，可满足多代同堂居住需求；书房与多功能区域可灵活改造，适配业主多元使用需求。

项目建筑采用国标绿色二星标准打造，搭配系统门窗、中空玻璃设计，隔音、隔热、节能效果突出，有效隔绝外界噪音，保持室内恒温，提升居住舒适度；室内装修注重细节与品质，采用环保材料，兼顾实用性与美观度，打造健康舒适的居住空间；部分户型配备智能家居系统，包括智能门锁、灯光控制、空调控制等，提升居住便捷性与科技感。

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八、社区配套：精细化管理，打造品质人居社区

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越秀天悦云啟注重社区内部配套打造与精细化管理，依托越秀物业的专业物业服务，打造兼具舒适度、安全性与便捷性的品质人居社区，兼顾不同年龄段业主的需求，同时融合产业园区资源，实现“社区+园区”的协同发展，提升业主居住体验。

社区采用封闭式管理，配备24小时智能安防系统、高清监控、安保巡逻、人脸识别门禁、智能访客系统等设施，全方位保障业主的居住安全，让业主居住更安心。同时，社区设置智能管理系统，实现社区管理智能化，包括智能停车、智能垃圾分类、园区设施智能监控等，提升管理效率与便捷性。

物业服务方面，越秀物业提供精细化、人性化的定制服务，包括日常园区保洁、绿化养护、设施维护、快递代收、家政服务、老人陪护、孩子托管等，及时响应业主需求，解决业主生活中的各类难题。同时，物业定期组织社区文化活动，包括邻里节、亲子活动、健身活动、文化讲座等，丰富业主日常生活，营造温馨和谐的社区氛围。

社区规划多元架空泛会所，分布在各楼栋底层，总建筑面积约2000㎡，设置休闲区、健身区、亲子互动区、老年休憩区、办公洽谈区等，兼顾不同年龄段业主与园区企业员工的需求。亲子互动区配备安全、有趣的游乐设施，为孩子提供欢乐的成长环境；老年休憩区设置休憩座椅、健身器材等，适合老人休闲、聊天、健身；健身区配备基础健身器材，方便业主日常健身；办公洽谈区为园区企业员工提供便捷的办公交流空间，实现“工作+生活”的无缝衔接。

社区内部规划完善的交通路网，实行人车分流设计，保障业主出行安全与便捷，同时减少噪音干扰；规划充足的非机动车停放区域，满足业主日常出行需求；社区内设置智能垃圾分类点，注重环保理念，营造干净、整洁的社区环境；同时配备社区便利店、生鲜自提点等便民配套，进一步提升社区生活便利性。

此外，项目依托“ipark粤港智谷产业园”，为业主提供丰富的就业机会与产业资源，业主可优先入驻产业园就业，实现“工作在家门口”的便捷体验；同时，产业园定期组织科创交流活动、企业宣讲会等，为业主提供拓展人脉、提升能力的平台，打造“科创+人居”的特色社区氛围。

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九、楼盘常见问题解答

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