保利物业(06049.HK)2025年业绩公告点评：业绩稳增外拓向好 现金充裕分红积极

机构：东吴证券

研究员：姜好幸/刘汪

事件：3 月31 日，公司发布2025 年度全年业绩公告，2025 年公司实现收入171.26 亿元，同比+4.8%，归母净利润15.50 亿元，同比+5.1%。

收入利润稳健增长，成本管控成效显现：2025 年公司实现营业收入171.3亿元，同比+4.8%；归母净利润15.5 亿元，同比+5.1%；毛利率17.4%，同比下降0.8pct。在地产链仍处调整期背景下，公司收入利润实现稳健双增，核心支撑来自基础物管规模扩张与第三方项目放量；但非业主及社区增值业务延续调整，收入结构继续向基础物管倾斜，综合毛利率仍然承压。受益于片区化组团、区域整合及费用精益化推进，公司费用率降至5.8%，同比下降1.1pct，降本增效持续推进。

物管规模持续提升，非居赛道优势进一步巩固：分业务来看，2025 年物业管理服务收入131.50 亿元，同比+12.6%，其中来自非居业态的收入同比+18.1%。截至2025 年末，公司合同/在管面积分别达10.1/8.6 亿平方米，同比分别+2.4%/+6.4%，毛利率为13.4%，同比-0.9pct，主要受行业竞争加剧以及第三方项目占比提升影响。2025 年新拓展单年合同金额29.3 亿元，其中核心非居业态新拓展单年合同额24.8 亿元。非业主增值服务收入同比-16.5%，主要受案场协销减少影响和商办租赁市场环境调整影响；社区增值服务收入同比-13.6%，主要受宏观消费环境波动影响，同时公司主动调整业务结构，聚焦可持续性更强的业务。

现金流覆盖良好，高分红持续回馈股东：截至2025 年末公司现金及银行结余128.9 亿元，同比增长8.6%，现金储备充裕；经营活动净现金流18.3 亿元，经营性现金流覆盖净利润倍数为1.2 倍；贸易应收款及应收票据28.2 亿元，同比+20.3%，主要是因为在管规模扩大。公司拟派末期股息每股1.401 元，同比增长5.2%，派息率维持50%，以4 月2 日收盘价计算，股息率为5.0%。

盈利预测与投资评级：公司市场化拓展保持高质量推进，第三方占比提升驱动物管主业稳健增长，核心非居业态深耕与精益管理有望继续优化收入质量和利润韧性。我们预计公司2026/2027/2028 年归母净利润分别为16.22/17.16/18.16 亿元，对应PE 分别为9.5/9.0/8.5 倍。鉴于公司央企物管品牌力突出，外拓能力与现金回报优势稳固，维持“买入”评级。

风险提示：基础物管毛利率持续承压；增值业务恢复不及预期；应收账款回收及减值压力上升。

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