万科集中撤场

2026年3月，中国物业管理行业的标杆企业——万科物业，在其深耕多年的徐州市场，做出了一次震动行业的战略性撤退。南京万科物业管理有限公司徐州分公司接连发布公告，宣布将于2026年6月30日24时起，正式终止对徐州市六个住宅项目的物业服务。

一、 事件全景：一场体面而决绝的告别

此次撤场行动覆盖了万科在徐州不同时期、不同类型的多个项目，统一划定了退场时间线，节奏之整齐在区域市场内实属罕见。

涉及项目与服务历程：

• 万悦城一二期、三期：分别于2022年11月15日和2018年1月1日进驻，因服务合同到期不再续约，结束约3.5年及8.5年的服务。

• 未来城：自2019年1月1日进驻，服务约7.5年。其公告措辞最为直接，明确指出“因收支严重亏损，已无法维护物业服务中心正常运转”。

• 华府天地家园：服务已近九个年头，是本次撤场中合作时间最长的项目。公告充满温情，回顾了与业主“一起战胜凶险的新冠疫情”的经历，但最终坦言因市场环境变化、成本压力巨大而做出艰难决定。

• 水润峰境、云湖明庐：水润峰境仅服务约两年，是合作时间最短的项目。

尽管撤场原因表述略有差异——或直言“严重亏损”，或归因于“市场环境与成本压力”，但所有公告都保持了高度一致的体面与感恩基调，承诺将“站好最后一班岗”，保障服务平稳过渡，并按规定移交全部资料、配合新物业进场。对于已预缴2026年6月30日之后物业费的业主，万科物业承诺将集中办理退费。

二、 撤场动因：三重压力下的必然选择

此次集中撤场，是微观项目经营困境、中观企业战略调整与宏观行业生态剧变三重压力叠加下的必然结果。

1. 项目层面：成本与收入的“致命剪刀差”

公告中反复提及的“经营压力”，其核心在于无法调和的收支矛盾。一方面，物业服务的主要成本——人力成本持续刚性上涨，已占到总支出的60%-70%。另一方面，在“包干制”下，物业费价格多年难以调整，甚至在一些地区因政府指导价或业主反对而出现下调。与此同时，物业费收缴率持续走低，徐州部分撤场项目收缴率据信已跌破60%，远低于维持运营的盈亏平衡线。这种“收入封顶、成本无限上扬”的局面，使得项目陷入持续失血的恶性循环。

2. 企业层面：万物云的“刮骨疗毒”与战略聚焦

撤场决策背后，是万科旗下物业平台万物云（股票代码：02602）严峻的财务表现和清晰的战略转向。根据其2025年财报，万物云虽然总收入微增2.7%至372.72亿元，但年内利润同比大幅下滑38%，仅为7.72亿元。利润骤降的一个重要原因，是对关联方（主要是万科集团）应收款项计提了高达7.43亿元的信用减值损失。这表明，曾经依赖母公司输送项目的模式，如今已成为财务风险的来源。

为此，万物云正加速“去万科化”，持续关联交易收入占比已从高位降至6%。管理层明确表示，这是“主动管理的结果”，旨在“优化收入结构、提升经营质量、增强业务独立性”。从长期亏损且无改善希望的项目中果断退出，正是其“聚焦核心优质项目、收缩低效业务”战略的具体执行，是一次痛苦的“刮骨疗毒”。

3. 行业层面：从“跑马圈地”到“断臂求生”的普遍困境

万科的撤场绝非个案，而是2025年以来席卷整个物业行业的“撤场潮”中的一个缩影。据不完全统计，包括中海物业、金科服务、龙湖智创生活等在内的超过10家头部物业企业均已发布主动撤场公告。

• 中海物业因鄂州某小区累计欠缴物业费近60万元、项目长期亏损而选择退出。

• 金科服务2025年上半年退出住宅合约面积1008.6万平方米，而新增面积仅277.3万平方米，退出面积是新增面积的3.6倍，收缩态势极为明显。

这些案例的共同点在于：收缴率低下、长期亏损、开发商遗留问题转嫁、与业主或业委会矛盾难以调和。行业正集体从追求管理规模的“跑马圈地”阶段，进入追求项目质量和盈利能力的“精耕细作”乃至“断臂求生”阶段。

三、 政策与市场背景：走向“质价相符”的艰难转型

行业的阵痛也与政策环境的变迁密切相关。近年来，全国多地为回应民生关切，加强了对物业服务收费的监管，强调推行“阳光账本”、推动物业服务“质价相符”。许多地方取消了政府定价，转而实行市场调节价，旨在通过市场竞争优化服务。

这一政策初衷良好，但在实践中却面临挑战。一方面，业主对“降价”的诉求强烈；另一方面，物业企业成本刚性上涨。两者之间的巨大落差，使得许多项目陷入“降价即亏损，不降价则矛盾激化”的两难境地。行业亟需建立一套能让业主清晰感知服务价值、让企业获得合理回报的“质价相符”动态协商机制，而这正是当前市场最缺失的。

四、 后续影响与深远启示

对业主而言，万科撤场后，六个小区将立即面临新物业的选聘问题。在行业整体收缩的背景下，找到愿意接手且服务可靠的接盘者并非易事，小区可能面临短暂的服务真空或服务降级风险。业主需要尽快组织起来，在街道、社区的指导下，启动公开、透明的招投标程序。

对行业而言，万科的这次行动具有强烈的信号意义。它宣告了那个依靠母公司输血、盲目扩张规模的时代已经结束。未来的竞争将不再是管理面积的比拼，而是运营效率、服务品质和成本控制能力的综合较量。企业必须完成从“管理者”到“服务者”的角色彻底转变。

对万科及万物云而言，这是一次必要的战略收缩。甩掉持续失血的包袱，将有限的资源和精力集中于核心城市、优质项目，是其应对母公司万科集团（2025年净亏损885.56亿元）困境、谋求独立健康发展的重要一步。同时，徐州千禧城等项目也因类似问题处于续约评估阶段，表明这一调整仍在持续。

总结而言，万科物业从徐州六盘的撤离，是一面多棱镜，既折射出单个项目在成本与收费失衡下的经营绝境，也映照出头部物企在关联风险出清和战略聚焦中的果断抉择，更揭示了整个物业管理行业在房地产下行周期中，从规模红利走向能力红利转型期的普遍阵痛。 它迫使所有参与者——物业公司、业主、监管方——共同思考一个根本性问题：在一个告别暴利、回归理性的时代，如何构建一个权责清晰、质价透明、可持续的社区服务新生态。这场“撤退”，或许正是行业走向真正成熟与健康发展的必经阵痛。