年报解读丨龙湖集团：运营及服务业务“压舱石”作用凸显，第二增长曲线加速形成

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2025年，房地产市场继续延续调整态势，城市发展的重心正从增量扩张转向存量提质。3月27日，龙湖集团发布2025年全年业绩，数据显示，龙湖集团开发业务实现销售额631.6亿元，积极推动存货去化，全年累计清盘78个项目。龙湖集团着力提升产品力水平，年内发布《龙湖好房子产品标准》，全年如期交付约7万套质量房源。龙湖集团运营及服务业务积极发挥稳定器与压舱石作用，运营及服务业务实现收入267.7亿元，占比27.5%。同时，龙湖集团持续优化债务结构，有息负债降低至人民币1528亿元。

开发业务收敛聚焦，着力提升产品力

开发业务量入为出，积极推动存量去化。近年来，龙湖集团的开发业务不断收敛聚焦，一方面，新增投资量入为出、以销定产定投，灵活调整推盘节奏，保障现金流安全。全年实现合同销售额631.6亿元，销售面积518.6万平方米。龙湖集团持续强化深耕核心城市，其中，一二线城市销售占比约90%。从区域来看，长三角、西部、华南、环渤海及华中区域销售金额在占比分别为28.9%、27.2%、24.1%、10.8%及9.0%。；另一方面，龙湖集团积极推动存货去化，全年实现期初现房存货压降超过200亿元，全年累计清盘78个项目，贡献165亿元的签约额；14个老项目通过“老盘新做”的方式焕新登场，实现去化超60亿元。

图：2025年龙湖集团各区域销售金额占比

着力提升产品力，打造“好房子”。随着改善性需求的持续释放，打造适销对路的“好房子”成为企业有效对抗市场调整压力的利器。龙湖集团顺应政策机遇，2025年12月发布《龙湖好房子产品标准》，涵盖“好+社区、好+小区、好+房子、好+服务”四好价值体系，共包含17项价值主张、70个产品价值点、435项产品标准细化条款。“龙湖好房子”以“安全、舒适、绿色、智慧”为建设基准，创新增加“美学”与“品质”维度，为“好房子”建设持续贡献企业力量，配套力、产品力、服务力全面升维。同时，在产品交付上，龙湖集团持续践行《龙湖好房子产品标准》，全年如期交付约7万套质量房源，以持续提升的交付力兑现对客户的承诺。

投资拿地以财务安全为首位，期末合计土地储备2235万方。龙湖集团坚持“以销定投”的拿地策略，投资拿地始终把财务安全放在第一位，内部保兑付的优先等级高于投新增投资。2025年，龙湖集团新增土地储备总建筑面积为37.7万平方米，权益面积为26.5万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币9272元。按区域来看，西部地区、长三角地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的50.9%、33.7%及15.4%。截至2025年12月31日，龙湖集团的土地储备合计2235万平方米，权益面积为1732万平方米。

图：2025年龙湖集团新增土储区域分布

运营与服务业务营收占比27.5%，压舱石和稳定器

2025年，龙湖集团运营、服务业务保持稳定发展，贡献稳定的收入和利润，持续成为龙湖集团保障盘面安全、实现高质量发展的稳定器和强引擎。

运营及服务业务成为重要业绩贡献源。2025年，龙湖集团实现运营及服务收入267.7亿元，创历史新高，占总营收的比例也达到27.5%；实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%，对龙湖集团整体的利润盘面形成稳定贡献。

商业投资业务租金收入同比增长4%，商场出租率保持97%。龙湖集团运营业务板块不断深化在全国一二线核心城市的布局，2025年，实现收入为人民币141.9亿元，已成为公司增长的核心引擎与集团长期发展的韧性支撑。其中，商业投资、资产管理的占比分别为79.0%和21.0%；运营业务毛利率为75.6%，其中商业投资和资产管理的毛利率分别增长1.8%和0.2%。2025年，龙湖集团新增运营13座商场，其中5座为轻资产。截至期末，龙湖商业累计运营99座商场，开业商场建筑面积为1050万平方米，期末出租率保持97%。年内，龙湖商业积极推动存量项目的改造升级，围绕空间焕新、品牌优化与场景体验提升，对部分重点天街进行精细化调改与运营优化，全年租金收入同比增长4%至人民币112.1亿元。

长租品牌“冠寓”持续提升产品力，活力街区品牌“欢肆”平均出租率93%。龙湖集团资产管理品牌“龙湖资产管理”涵盖长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务，全年实现收入人民币29.8亿元。其中，长租公寓品牌“冠寓”持续提升产品力、优化资产组合，全年实现租金收入人民币24.8亿元。长租公寓产品持续迭代，规模行业领先，开业超过六个月的项目出租率为95.7%。同时，全新活力街区“欢肆”已在成都、合肥、杭州、上海等城市正式亮相，存量资产运营能力持续精进。

物业服务战略聚焦，龙湖龙智造收入利润稳定增长。2025年，龙湖集团主动进行战略聚焦，以保障服务质量，并通过标准化、数字化运营，持续提升服务响应效率与管理精细度。龙湖智创生活全年实现收入人民币112.3亿元，期末在管面积约3.6亿平方米，在管项目2100个。年内，龙湖智创生活持续强化安防体系、焕新设备设施、提升服务质量，并依托智能空间管理平台，实现服务的精准触达与高效响应，夯实多业态、高质量的空间服务能力。龙湖集团智慧营造品牌“龙湖龙智造”，依托全业态开发经验与数字科技能力，为委托方提供一站式、全周期智慧营造服务，全年实现收入人民币13.0亿元，全年代建新签约规模1387万平方米，累计总建筑面积超3800万平方米；代建销售额206.2亿元,交付面积293万平方米。近年来，龙湖龙智造的毛利率一直稳定在40%以上，收入利润保持了稳定的增长。

债务结构持续优化，有息负债有序压降

龙湖集团稳步、有序的压降负债，不仅完成了有息负债的“安全削峰”，债务结构也实现了根本性优化。

自2023年起，龙湖就坚持用正向的经营性现金流驱动业务增长，以安全稳定的债务结构构建起可持续发展的基本盘。2025年，龙湖集团实现含资本性支出的经营性现金流净流入58亿元，这已是龙湖集团连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正。

凭借经营性物业贷增量以及正向经营性现金流，龙湖已安全平稳的度过了债务高峰：2025年全年如期/提前偿还了包括境内信用债、中债增担保债券、境外信用贷款在内的债务共计220亿元。

截至2025年末，龙湖集团有息负债为1528.1亿元，较2024年底压降235.1亿元，降幅达13%；在手现金为292亿元，净负债率为52.2%，剔除预收款后的资产负债率为54.7%。在“安全削峰”后，龙湖集团每年到期的集团层面债务规模有限，其中，2026年剩余到期约61亿元，2027年到期约62亿元。

债务结构方面，截至报告期末，龙湖集团1年内到期的短期债务占比降低至10.3%，债务到期节奏平缓，偿债压力可控；平均融资成本降低至历年低点3.51%，平均合同借贷年期进一步拉长至12.12年，达到历史最长年期。2025年全年，龙湖集团经营性物业贷及长租贷占比已达66%，其成本低、年期长，有助于公司持续优化债务结构，实现负债规模与融资成本“双降”的良性循环。

结语：面对新发展阶段，龙湖集团将继续以高质量发展为核心战略，坚持稳健的财务管理策略，有序压降债务规模，保持经营性现金流为正，并持续推动业务模式的转型，以运营及服务业务带动增长。

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