三年间存货节节攀高近百亿，济南城投的“房”事难题

香港商报讯 存货超500亿、占总资产近两成，而房地产走势还未明显改观。作为东城逸家、西江华府等省城知名社区的“操盘者”—济南城市投资集团有限公司（以下简称：济南城投）正站在一个微妙的关口。

春节前的1月底，济南城投发布的募集说明书向外界明确指出“存货减值的风险”。而透过近几年财报，可以看到济南城投的存货在节节攀高，三年间增加近百亿。企业方面也提出，“一旦未来出现房地产价格大幅下降的情况，将面临相应的存货减值准备风险。”

2022年至2024年，济南城投存货分别为 420.25亿元、474.37亿元、505.96亿元。从2025年的三季报来看，截至2025年9月底企业存货达到514.68亿元，相较2022年末存货增加94.43亿元。济南城投解释，“存货主要为房地产项目所产生的开发成本，报告期内发行人计提存货跌价准备较少，但房地产价格受到宏观调控、经济环境的影响较大，一旦未来出现房地产价格大幅下降的情况，将面临相应的存货减值准备风险。”

（图片来源/企业官网）

济南城投存货中开发成本比例较高，主要为土地使用权以及在建尚未完工的房地产项目，开发产品均为尚未对外销售的安置房、商品房、商业等房地产项目。从存货中的开发产品看，截至2025年6月末，其包含东城逸家项目、CBD安置房项目、经十一路项目、西江华府项目等。

在目前的房地产走势下，济南城投存货面临的减值风险，会对利润表产生较大影响。这主要是随着济南城投前期对齐鲁银行的投资由原其他权益工具投资改按长期股权投资-权益法进行核算，企业的净利已经由2023年度的52.84亿元降至2024年度的18.29亿元，降幅达到了65.39%。而根据2025年三季报，2025年1月至9月，济南城投实现营收86.46亿元同比基本持平，实现净利润8.97亿元，相较2023年度的高峰值已不可同日而语。

2月7日，济南城投集团召开2026年工作会议暨“项目赋能年”动员大会，其中明确提出“要推动资产盘活，聚焦土地熟化与供应、存量房产去化、数据资产化。”

尽管面临存货减值压力和利润下滑的挑战，济南城投的"家底"依然雄厚。截至2025年9月末，其总资产高达2647.52亿元，净资产628.17亿元，账面货币资金83.02亿元，短期内偿债能力无忧。2月底，济南城投发布关于法定代表人变更及董事长免职的公告称，免去李咏董事长职务，委托公司董事、总经理孙明达主持日常工作，同时变更公司法定代表人为孙明达。对于这家济南核心城投平台而言，未来最大的看点，将是在房地产行业调整周期中，如何消化庞大的在建项目存货，并实现向城市运营等新业务的平稳转型。