40平方米老房换来220万元“房票” 上海静安落地“住房收购置换”模式

中经记者 郭阳琛 石英婧 上海报道

（上海居民施先生拿到静安区发放的“住房收购置换”首张“房票”。受访者/图）

“这项措施切实解决了我们改善居住的需求，流程透明、操作便捷，国企收购旧房安心省心，让我顺利实现了住房升级梦。”上海市民施先生坦言。

施先生提到的上述利好举措为上海市静安区探索的“住房收购置换”模式。

近日，在上海市静安区“住房收购置换”模式首例签约仪式上，施先生作为首例申请人，与静安区保障房公司签订存量房收购合同，并与新建商品房项目开发企业签订购房合同，标志着该模式完成了从房源收储、居民置换到保租房筹措的全流程落地。

静安区相关部门负责人日前向《中国经营报》记者表示，此次签约标志着静安区在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域取得突破性进展。“后续，静安区将持续跟踪试点运行情况及市场反馈，动态调整收购节奏，不断研究完善机制，让这一创新政策的红利更好地惠及更多群众，为上海全市中心城区的住房保障与房地产市场健康发展提供可复制、可推广的静安样本。”

打通二手房置换“卡点”

“置换需求其实早就有了，但之前二手房市场流动性较差，挂牌一年多都没遇到合适的买家，想换房却迟迟‘迈不开步子’。”施先生表示，家中两个孩子都在静安区读书，随着孩子逐渐长大，对居住空间的改善需求也愈发迫切，但始终卡在旧房处置这一环节。

2026年春节后，施先生看中了静安区的“誉静安”楼盘房源并确定新房购买意向，在开发商处得知静安区推出“住房收购置换”试点政策后，当场填写并提交了申请表。

记者了解到，在提交材料后的1个多月，完成了旧房“双评估”流程。施先生位于静安区宝山路的一套40平方米成套旧房，评估价为220万元。3月31日，施先生与静安区保障房公司签订存量房收购合同、与新建商品房开发企业签订新房买卖合同，顺利领取到“房票”。

事实上，从房源标准、价格核定到置换流程、房源用途，静安区“住房收购置换”试点政策已形成全链条的规范机制。

据静安区房管局副局长何智勇介绍，本次收购首批服务对象精准锁定拟出售静安区老房且计划购置本区新建商品房的居民。收购的房源以70平方米以下的中小套型成套住房、单套建筑面积35—45平方米的一室户、45—60平方米的两室户为主，原则上总价控制在400万元以内，布局上优先聚焦产业园区、核心商圈及轨道交通3公里辐射圈。

据了解，房源筛选与摸排工作由静安区政府专班统筹、保障房公司具体实施，采取主动摸排与居民自愿申请相结合的方式，联合开发商、中介机构开展全覆盖摸排，确保符合条件的居民都有参与机会。

收购价格则严格遵循市场化、公允化原则，采用“双评估+国资备案+协商确定”的流程。何智勇表示，静安区保障房公司委托有资质的专业评估机构，以周边真实二手房成交价格为参考，开展初次询价评估和交易前复核评估，形成收购指导价后报请国资监管部门备案，实行一房一价核定，最终与售房人协商确定收购价格，确保价格客观公正、公开透明，充分保障业主合法权益。

何智勇进一步表示，在房源过户环节，静安区建立跨部门协同机制，为批量收购开通不动产登记、查验过户等绿色通道，推行集中办理、并联审批，大幅缩短办理周期。

值得一提的是，“住房收购置换”以专款专用“房票”结算、全流程资金监管体系、专属购房福利，形成“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环。

“静安区提前与区内各大开发商开展宣传动员，开发商纷纷响应，为参与置换的居民提供专属购房优惠，尽最大诚意降低居民住房改善成本。”何智勇强调。

拓宽保租房筹集新路径

记者了解到，收购的存量住房经统一标准化改造提升后，全部纳入静安区区级保租房管理体系，以低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年人等群体的居住需求。此举不仅有效扩充了保租房房源体量、优化供应布局，更精准补齐区域租赁住房短板，满足多层次、多元化的居住需求。

何智勇表示，针对收房至配租期间的空置期，静安区将通过优化运营统筹、加快装修改造进度、提前开展保租房意向登记等方式，最大限度缩短空置周期，降低运营成本，提升房源利用效率。

增加保障住房供给、完善住房保障体系，是静安区践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念的重要举措。相关统计数据显示，“十四五”期间，静安区保租房筹措、供应指标分别为23433套、17211套（间），已超额完成计划。目前，静安区保租房房源筹措主要以新建和改建为主，有效盘活了存量资源。

据介绍，“十五五”期间，静安区计划新增供应保租房约1.3万套（间）。作为上海市中心城区，静安区土地资源紧张，传统模式已难以完全满足保租房筹措的增量需求。

为进一步拓宽房源筹措渠道，静安区开拓了“住房收购置换”这一创新模式，为保租房筹措注入新动能，也成为静安区“十五五”期间保租房筹措的重要发力方向。该模式是静安区践行“政府引导、国企实施、市场运作”理念的重要创新，聚焦保租房房源筹集与居民住房需求双向发力。

静安区相关负责人表示，“住房收购置换”试点，既是静安区完善租购并举住房制度的关键举措，也是盘活存量资产、优化住房资源配置的创新实践。通过将区位优越、交通便利的存量住房转化为保租房，可快速缓解新市民、青年人租房压力，显著提升区域人才吸引力与服务能级。

据了解，下一步，静安区将以首例签约为契机，持续优化政策设计、细化操作流程，深化“住房收购置换”模式实践，既全力保障保租房高效筹措，又精准助力居民居住条件改善，为构建高质量住房保障体系、推动城市可持续发展注入强劲动力。

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：刘军）