上海
数据显示，2026年一季度，香港新房成交创2013年以来同期新高。
同时上海3月二手房成交也创下近5年新高。
但仔细分析下来，香港和上海楼市回温大有不同。
3月22日，港岛南区楼盘DEEP WATER SOUTH开售， 来这里的除了香港本地人，还有拖着行李箱就来抽签买楼的内地人，以及说着一口流利粤语的外国人。
来源于每日经济新闻
现场有客户表示，“去年和朋友两家人已一起闭着眼睛在香港买了3套房。买了就赚了，当时房价是现在的七折，现在涨了不少，但仍处在上升通道中。”
实景图
据爆料，当天有一个客户直接斥资1.29亿港元，一口气拿下10套房。
此类大额成交，近期在香港新楼盘中屡见不鲜。
3月28日，香港本地开发商恒基兆业在红磡推售的123套房源仅用4小时便告罄，也有人一次性扫房10套，项目单日套现超10亿港元。
自2024年“撤辣”（2024年2月28日，香港特区政府财政司宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施）以来，香港楼市经历了近两年的筑底、修复、信心重建。
本轮楼市回暖的核心，是撤辣政策后释放了被压抑15年-20年的购买力，投资者入市给予了市场强烈的信号。
据香港差饷物业估价署数据显示，2026年2月香港楼价指数环比涨1.59%，已经连涨9个月，若3月涨势延续，仅一季度的涨幅就将追平2025年全年。
2026年一季度香港一手成交实际已达6300宗，而新房买卖登记累计录得5373宗，涉及总金额高达628亿港元，分别同比大涨38%、94%，更创下历年同期新高。
另外，香港在2022年底推出高才通，2023年取消了优才计划配额限制，大陆人才群体持续流入，增强了住房租赁市场的基本面，租金指数3年涨了12.6%，如今达到历史最高点。
来源于香港特区政府差饷物业估价署
加上香港的利率锚定美国，美联储2024年9月开始减息后，香港银行跟随下调最优惠利率，目前实际房贷利率回落到2.75-3.25%。
房贷率下降，一方面提升购买力，另一方面租金上涨，部分物业租金回报率开始高于房贷利率，增强了住宅作为长期资产的配置价值。
数据来源于香港特区政府差饷物业估价署
总结来说，香港楼市走出衰退期，是“政策松绑+人口红利+租售比改善”三重力量协同作用的结果。
上海楼市这几个月的表现与香港楼市复苏有很多相似的地方。
上海3月二手房成交超过3.1万套，其中70%以上是300万总价以下房源。
上海市区老破小
交易量回暖的背后，也是刚需房源价格普遍跌幅在40%以上，租售比已经来到2.5%以上，而房贷利率快速下降至2.6-3.05%，这类房源也基本实现从“负利差”向“正利差”回归，进而率先呈现企稳态势。
当然，这种行情能否维持，或者刚需市场回暖能否传导到改善市场，还有不确定性。
因为上海的限购政策的红线始终不破，其实就是只有在上海工作生活的人才能买，还是一个封闭的内生市场，而且目前并未出现房租明显回升态势。
目前上海90%以上是刚需、改善置换客群，投资客极少。房价依托人口、收入、产业基本面，而非外部热钱。
小爱同学判断，上海不会复制香港全面暴涨，但会走温和修复、结构性慢牛路线。
这波香港楼市的暖意，最早由内地客捕捉。在香港业主还未从楼市低迷中回过神时，内地客已率先出手。
两年前至去年入手香港房产的客户，所持物业平均涨幅达15%至20%，部分房源涨幅甚至高达30%。
香港楼市真的火了吗？从排队的抢房人潮和攀升的数据来看，答案是肯定的。
不过，有业内分析，香港楼市未来重回上升轨道是趋势，但不会90度垂直暴涨，投资还是需谨慎。
上海的楼市则稳定性更强，短期受“沪七条” 刺激，尤其是公积金额度大幅提升的利好，预计未来4、5两个月新房、二手房成交也会有不错的表现，但难以复制香港的猛涨，上海外环外远郊高库存仍需时间消化。
中长期来看，上海楼市的核心趋势是“三个分化”：区域分化（核心城区抗跌VS远郊去库存）、产品分化（品质改善盘VS普通刚需盘）、需求分化（真实居住需求VS投资需求）。
普涨时代彻底终结，“买对房” 更重要。
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