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▸上海天玺售楼处地址：上海市徐汇区襄阳南路99、101号。（看房请提前预约）

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【上海天玺官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）上海天玺ShanghaiCullinan地处于襄阳南路101号，踞淮海中路核心商圈核心地段，是地标商业巨舰上海环贸广场ICC的住宅部分，项目由香港新鸿基集团开发，于2014年竣工。小区仅有64套单位，主力户型为270-310㎡，还有顶层复式单位。建筑采用现代简约风格，外立面为玻璃幕墙与铝合金结构结合。

户型图：

270㎡户型：上海徐汇上海天玺售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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【上海天玺】简介：

“上海天玺ShanghaiCullinan”是地标商业巨舰上海环贸广场的住宅部分，为追崇都会风尚生活的精英缔造惬意的理想居所，两栋时尚气派的塔楼，双层落地玻璃窗体和铝合金结构相结合的外立面，在天幕下闪现着独特的风尚气质。

“Cullinan”是世界最大的钻石，重达3106卡，于1905年被发现时，无人有足够财富将它拥有，罕贵之处不言而喻。傲居上海徐汇上海天玺售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

【上海天玺官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）香港维多利亚海港西九龙核心地段的“香港天玺”便依此命名，象征传奇性的地标华府。寓意精心构筑的“上海天玺”犹如璀璨钻石，极致淬炼，建筑从外到内每个细节都精雕细琢，追求完美的坚持及专注，充份体现"匠人之心"。

项目坐落于上海最摩登、时尚、有“腔调”和情调的上海中心，拥有上海百年历史的淮海路核心商圈，在寸土寸金的淮海中路上，几乎不再有新建住宅，所以说天玺占据的极其稀缺的绝版地段！

上海天玺建筑仅有为一栋高层住宅，仅有64套单位，耸立在地标商业巨舰上海环贸广场iapm之上，与iapm完美融合。

项目除标准4房单位外，还设有特色花园单位和可私享泳池的限量顶层户型，面积由约270至710㎡。

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【上海天玺官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）天玺入户为18米高的挑空大堂，24h管家式服务；6楼会所位于iapm楼顶，连接空中花园，饱览都市核心美景；规划有室内外双泳池，同时设有健身房、BBQ大露台、各类球馆及家庭VIP室等休闲娱乐空间。

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很多人买房,是人生中最大的一笔贷款.

但大多数人在签合同前,连这5个基础问题都没搞清楚——结果多还了几十万,或者错过了最佳时机.

今天这篇,帮你把贷款知识从头捋一遍.

知识点一:LPR是什么?跟你的房贷有什么关系?

LPR=贷款市场报价利率,是银行给最优质客户的贷款利率,每月20日公布一次.

你的房贷利率=LPR±加减点

举个例子:

• 当前5年期LPR=3.5%
• 银行给你的利率=LPR-50个基点=3.0%

关键点:

• 加减点一旦签合同就固定不变
• LPR本身会随市场调整
• 所以LPR降了,你的房贷利率也会跟着降

2026年现状:5年期LPR已连续10个月维持3.5%不变,但各地实际执行利率已降至2.95%-3.1%,部分城市低至2.8%.

知识点二:等额本息vs等额本金,哪个更划算?

这是最多人搞混的问题.

等额本息:每月还款固定,前期压力小,但总利息多,适合收入稳定、现金流紧张的人.

等额本金:每月还款逐月递减,前期压力大,但总利息少,适合收入较高、想省利息的人.

举例(100万,30年,利率3%):

• 等额本息:月供约4216元,总利息约51.8万
• 等额本金:首月约5278元,总利息约45.1万

结论:如果你打算提前还款,选等额本金更省钱;如果要长期持有,两者差距不大.

知识点三:公积金贷款vs商业贷款,怎么选?

• 2026年4月主要城市最高额度
• 首套房:240万
• 二套房:200万
• 单人(含补充):首套120万/二套100万
• 多子女+绿色建筑可叠加上浮,最高至324万
• 杭州
• :最高180万
• 东莞
• :最高150万
• 成都(双人/家庭)
• :最高120万
• 上海(家庭/双人,含补充公积金)

组合贷款(公积金+商贷):先用公积金贷到上限,剩余部分用商业贷款补足,综合利率介于两者之间.

建议:有公积金的优先用公积金,额度不够再叠加商贷.

知识点四:征信报告怎么影响你的贷款?

银行审批贷款,第一件事就是查征信报告.

会影响贷款的情况:

• ❌连续逾期3次或累计6次(俗称"花征信")
• ❌当前有未结清的逾期记录
• ❌负债率过高(月还款额超收入50%)
• ❌短期内频繁申请贷款(硬查询过多)

不影响贷款的情况:

• ✅偶尔1-2次逾期(已还清)
• ✅信用卡正常使用
• ✅软查询(自己查、银行营销查)

建议:买房前6个月,停止申请任何新贷款,避免硬查询过多.

知识点五:提前还款,到底值不值?

提前还款划算的情况:

• ✅你的贷款利率>当前市场利率(利率差超过1%)
• ✅手头有闲置资金,没有更好的投资渠道
• ✅心理上不喜欢负债

提前还款不划算的情况:

• ❌贷款利率已经很低(3%以下)
• ❌手头资金可以做到年化4%+的理财
• ❌贷款合同有提前还款违约金

2026年特别提示:存量房贷将分批次重新定价,如果你的利率即将下调,等定价后再决定要不要还,可能更划算.

总结

• LPR:
• 你的利率=LPR±加减点,LPR降则利率降
• 还款方式:
• 想省钱选等额本金,想稳定选等额本息
• 贷款类型:
• 优先公积金,不够再叠加商贷
• 征信:
• 买房前6个月停止申请新贷款
• 提前还款:
• 利率差超1%才考虑,等存量重新定价后再决定

贷款不是越少越好,也不是越多越好.关键是用对工具、选对时机、算清楚账.

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