租售比达到5%，“当房东”是门好生意吗？

文｜迈点

包租公、包租婆，一直是个令人羡慕的身份。

最近有新闻报道，成都有人一年拿下8套老破小专职收租。同时，上海部分区域租售比悄悄回升、杭州出现"月供几乎等于房租"的临界点......

这些现象的背后，多地二手房热度回升，不少人纷纷下场当房东。但放在当下的市场环境里，这还是一门好生意吗?

平均租售比约5%，抄底"老破小"当房东

过去，买房的核心逻辑很简单：靠房价上涨赚差价。但随着市场环境变化，如今，不少人开始转变思路，奔着稳定的租金回报，抄底"老破小"。

以成都博主园子为例，她在一年时间里连续购入8套"老破小"，全部瞄准二环内配套完善、租赁需求稳定的小户型，每套总价控制在40万元左右。

按照实际数据估算，这8套房产每月总租金大约2.1万元，全部月供合计约1.4万元，不仅能覆盖银行贷款成本，还能带来接近10%的复利收益率，其中单套最高租售比可达7%。

这个收益放在当下的投资环境中，对比非常明显，远超常规存款收益。

除此之外，郑州、重庆、上海、天津等城市，也陆续出现投资者通过低价购入"老破小"，实现"以租养贷"的案例。

例如，郑州某博主在金水区、郑东新区筛选位置优质、业主急售的小户型，通过议价压低价格后全款买入，再花费2万—3万元简单装修出租。一套总价约50万元的一居室，月租金可达2300元，租售比约5.5%。

天津市民李先生花费350万元购入7套"老破小"，其中，一套位于天津核心区、总价50万元购入的两室房源，月租金2000元，租售比能达到4.8%。

据有关机构测算，当前上海、成都等重点8城"老破小"平均租售比已达到2.67%。

整体来看，这些城市的租售比已经跑赢存款利率，也逐渐接近房贷利率。换句话说，在按揭贷款模式下，租金收入已基本能够覆盖月供。

月供≈房租，买房还是租房?

当月供接近房租，不只是投资者心动，这也让不少长期租房的人，开始思考"租房还是买房"的问题。

以往房价高，在核心城市买房对大多数人来讲，"首付都凑不齐"，但随着房价持续下行、首付比例下调、贷款利率下调，持有一套房变得不那么困难。

市场数据显示，随着杭州二手房房价，尤其是刚需二手房价格的持续回调，市中心老破小、周边区域刚需房，如临平、余杭、钱塘等地，都出现了房源的月供与房租持平的情况。

在杭州租房生活了6年的林女士，就趁着这波行情购入了一套房产，从租客正式变成了房主。

据了解，她租住的48平方米两居室老破小，房东给出的出售底价为110万元。按照三成首付计算，约33万元，剩余房款商业贷款30年，月供还不到3000元。这个金额，和她每月支付的租金几乎完全一样。

对于长期在杭州工作、确定留在这座城市生活的人来说，这笔账很好算：同样每月支出3000 元，租房是纯消费，钱花出去就没了;买房是还贷款，房子终究是自己的资产。

更重要的是，房子背后还有"家"的属性，对不少受够了频繁搬家的人来讲，买房意味着获得了一份安定感。

不过，也有人保持谨慎，认为买房需要承担物业费、维修费用、房价波动等风险，若未来可能换城市发展，租房依然更灵活。

当房东"躺平"赚钱，没那么容易

超过5%的租售比，让不少人对"当房东"这件事心生向往。

但现实很骨感。

仔细分析这些案例，各种"前提"条件堪称苛刻，比如，满租无空置、租金持续上涨等。一旦出现一个变数，就极可能"赔本"。

首先，从出租率和租金来看，大多数房源并不"保值"。现在的租房市场是个典型的"买方市场"，租客的要求高、选择多，在长租公寓、保租房等房源竞争压力下，多数只能依靠降低房租来抢夺客源。

其次，"老破小"类房源的持有成本很大，一旦涉及装修改造，极难回本，周期漫长，加之各种维修、管理，真实收益可能远比想象中低。

最后，从投资的角度来看，这类房子的流动性很差，房龄超过30年的老破小，很多银行直接收紧贷款，买家只能全款，挂牌半年、一年卖不出去很常见。

回到最开始的问题：现在当房东，还是门好生意吗?

是。一些真实的案例证明，在合适城市、合适地段，靠租金实现正向现金流，确实可行。

但好做的日子，已经过去了。

现在当房东，早已不是"轻松躺赢"。想赚钱，必须算清租售比、控制持有成本、接受低流动性、扛得住维修与空置。

盲目跟风进场，只会被房价波动、持有成本、租客问题轮番折磨。

简单来讲，以前当房东，赚的是时代和房价的钱;现在当房东，赚的是眼光、成本控制和长期持有的钱。