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上地北的二手房，近期陷入博弈。

3月截止24号，上地实验主校区大约成交27套。

相比1月份刷新历史纪录的61套，看似热度降了。真实情况是，房价涨了。

历经年初摧枯拉朽般的去化，上地2月份就没什么诚心卖的便宜房子了，业主心气普遍抬高。

春节后，大批房源成交价开始反弹。

就说上地东里的48平南北一居户型，6楼顶层成交价已经从1月的528万跳涨到了3月的563万。

马连洼北路一号院的44.8平占坑房是流通风向标，同样6层的成交价已经从去年12月砸盘时的373.8万，3月份涨到了468万，算是这轮回稳的代表性案例。

改善主导的上地佳园也涨了，150平大三居单价从3月上旬的9.89万涨到10.66万，重新探到10.5万以上大关。

很明显，这轮市场博弈中，卖方占上风。

在京楼还没彻底回稳的情况下，上地实验小学划片热度这么高，本质原因在于：

1224新政后，北京热板块的市场情绪开始由空转多，尤其是上地北这类五环外区域的限购要求变为一年社保或个税，已经接近于打开了口子。

又赶上入学买房季，尤其26年上学的家庭得赶在5月拿到房本，之前观望的客群就不得不买了，这是上地价格反弹的原因。

说回学区，上地到底好在哪里？

重点看上地北区的小升初，上地实验和清华附上地就不说了，都是海淀大热校。

即使把兜底的二十中、人大附西山放在海淀区域五其他划片，也都是龙头水平。

所以大家都说上地派位无坑，本质上是二派初中没有弱校。

重点在于，上地聚集了海淀的科创、互联网家庭，进五环就是清北这大批高校。在科教人文底蕴上，上地学区不弱于全国各个教育板块。

与此同时，大批教培机构前些年来到上地，课外加工的资源已经成熟。

由于有考一代家长和完善的教培产业链加持，每一环严丝合缝，有了鸡娃的基础土壤，不是光靠名校能达成的，这是上地的核心竞争力。

尤其在“阳光招生”后，上地因为有小升初的不可替代性，巩固了在海淀的头部地位。

问题来了，上地接下来怎么买？

对于低总价房源，27年上学的占坑家庭可以先观望，等7月初幼升小的入学结果，如果不出调剂或极小概率出区，那时入场也不迟。

要是有大范围调剂，房价就必然有回调趋势，那就更不用急了。

对千万级改善客群来说，由于上地佳园的大三居已冲到每平10万5以上，现在入手就有点尴尬。

毕竟海开的上地0702项目快开了，正在走报规。

每平预估11万左右，做了90-179平的6-9层洋房，铝板+石材立面，层高3-3.2米，品质肯定比05年完工的上地佳园好一大截。

尽管0702的小学划片还没具体定，但肯定跳不出上地。只是说26年上学的家庭基本不赶趟了，因为至今还没开售楼处。

对于27年幼升小的家庭，在不调剂的前提下，肯定能凭购房协议在上地实验主校区或树村校区入学，掉不出这范围。

28年开始，0702很可能对口101承办的十二年制新建校。因为上地是101中学掐尖的大本营，对亲儿子必然重点扶持。按过往惯例，初升高能得到集团校掐尖进高中本部的机会。

各方面看，这所新校可以期待一下。

所以要论教育属性，上地佳园和0702哪个好？暂不能下定论。

可以确认，0702的产品对二手房肯定降维打击。有鉴于此，拿地前我就已经等了半年。

好消息是，这次得出700套量级的房源，或许没有预想的难抢。

只希望90和110平三居有更多供应，让总价1200万以内的客群能买到正常房源。

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