石牌+海珠新中轴！广州旧改，啃下两根最硬骨头

广州旧改，这下是彻底沸腾了。

石牌村正式官宣旧改范围；海珠新中轴，再添沥滘、供销大厦两大征拆实锤。

一个是寸土寸金、改造难落地的天河城中村，一个是战线长、协调难的战略级中轴片区，堪称广州旧改这两根最难啃的硬骨头。

在我看来，如今它们双双落地，不是小打小闹的修补，而是广州旧改模式彻底换挡的里程碑。

那么，这波操作背后，到底藏着什么广州旧改的全新逻辑？

旧改范围敲定

石牌要做一次“微创手术”

先来说说石牌村。

今天早上，天河公布了石牌村城中村保留提升改造项目改造方案（首期）。

这一次，石牌村旧改范围，终于敲定了。

具体来说，重点有三个：

1、改造范围主要是石牌村属用地。

包含周边紧邻亟需改造的边角其他国有用地，总用地面积29.77公顷。

其中拆除新建范围用地面积4.08公顷，拆除建筑面积10.49万平方米，相当于近15个标准足球场大。

2、不是全推倒重来，是整治提升+局部小拆。

由属地街道或由属地街道会同村集体依法引入国有企业组建项目公司作为改造主体，其余不拆除部分已纳入天河区“百千万工程”石牌街道村改居社区整治提升工程。

简单来说，可以把它视作一次“微创手术”。

3、建设内容是复建安置，共10.93万㎡，主要做三件事：

给村民盖回迁房，一共6.58万㎡；给村集体盖商铺/物业，一共3.63万㎡；修路、搞公共设施，一共0.72万㎡。

此外，今年2月底，石牌村城中村保留提升改造项目的批前规划也公布过了，具体可回顾：最新规划曝光！石牌村，要搞大事情了！

石牌村，图源摄图网

石牌村这次动作意味着什么？在我看来有几点：

1、广州旧改换思路：不搞推倒造富，走稳路。

以前核心区城中村爱大拆大建，这次石牌村明确保留为主、小拆为辅，不折腾村民、不破坏老村子烟火气，是广州超大城市旧改的新样板。

2、天河CBD在补短板。

石牌村以前是握手楼密、路窄、环境乱，改造后和旁边马场高端商业、珠江新城连成片，天河核心区颜值、安全、配套都会全线升级。

3、民生放第一。

先安置、先建配套，优先保障村民居住和村集体收益，不是先搞商业赚钱，是真真切切的惠民工程。

石牌村，图源摄图网

不过，我觉得最重要的是，石牌村旧改也跟大家的切身利益紧密相连：

对于石牌村村民，不用长期搬家，住更安全亮堂的房子；集体物业升级，租金、分红更有保障，生活品质直接提一档。

对于周边街坊，路不堵、环境干净，去中山三院、暨大、岗顶电脑城更方便；消防、治安变好，住得更安心。

对于租房的朋友，在石牌租房从此告别昏暗握手楼，房子更安全、干净，通勤天河CBD更方便，租住体验大大提升。

海珠新中轴提速

旧改只差最后一公里

如果说石牌村是精准微改，那海珠新中轴就是战略强攻，无论力度、诚意、速度，全广州少见。

昨天，海珠发布了沥滘村公交站集体土地地块预征地公告。

这次征地面积约0.2591公顷，4月中下旬将开启前期调研。

虽然这块地不算大，但要知道，前不久沥滘旧改复建房才全面复工，所以两件事结合起来看，信号已经很明确：

沥滘旧改要满血复活，海珠新中轴也要告别零星推进，加速进入连片发展阶段，为新中轴南拓扫清关键障碍。

而前两天，供销大厦周边地块的征收也正式落地了。

从公告来看，征收范围不小，包括：

海珠区新港中路397号、409号、409号之一、411号、413号、415号、417号、419号后座、427号、429号、431号、435号、437号；439号、441号、443号等地段及未列门牌的国有土地上房屋。

具体范围我也做成了地图，方便大家更直观地去看：

至于大家最关注的补偿方案，这次也很灵活，一共有三种：

货币补偿、房屋产权置换、房票安置+弃产货币补偿1%奖励。

如果根据不同的房屋结构，加上征收奖励、搬迁时限奖励、弃产补助等，最高补偿可以直接冲到6万+/㎡，妥妥的广州第一梯队，不愁买不到房。

不过现实是，目前海珠新中轴的新盘不多，只有中海大境和中海广府萬宸，一个已经实景兑现，一个是中海“万系”的广州首作，都主打高端改善。

实际上，过去一年，海珠新中轴也用实打实的行动，证明什么叫广州旧改速度天花板，比如：

客村花园东和客村烟厂宿舍，前者去年年中，首批签约业主就拿到拆迁款，征地批复也仅仅用了半年，后者今年3月开拆不久，首批业主也喜提拆迁款。

艺苑南路，已经完成大面积清拆，附近的新港商业城也被铲平了，将规划为绿地景观和道路配套。

还有东风村和三滘村，3月刚公布旧改公告，如今像大塘已进入全面拆除阶段，后滘、池滘村也在逐步清拆。（具体回顾可戳链接）

根据海珠官方透露，目前新中轴6公里轴线已完成5公里用地征收，距离全面征收只差最后一步了。

在我看来，这些变化不只是拆房建房，更是广州城市核心格局的重塑。

这些曾经杂乱的片区，将会变成生态、文商旅、数字经济融合的片区，周边街坊都能享受到更优质的公园、交通、商业配套，城市颜值与宜居度也会直接翻倍。

广州旧改

未来的方向明确了

虽然石牌村和海珠新中轴，看上去好像路径不同，但其实是高度同频的，都预示了广州旧改的未来方向。

一方面，核心区旧改，留得住烟火气，才撑得起城市高度。

石牌村放弃大拆大建，优先保障村民居住与集体收益，给广州旧改立了一个民生优先、稳中求进的示范，也彻底告别拆房造富的粗放模式。

另一方面，战略级更新，城市能级与民生红利要同步兑现。

海珠新中轴则用千亿投入、顶格补偿、极速推进，把“城市门面”升级与居民切身利益绑在一起，既拉升广州城市竞争力，又让老百姓拿到实实在在的好处。

可以说，两大硬骨头同步啃下，标志着广州旧改进入精准施策、全域统筹的新阶段。

看得出来，未来广州旧改，不再一刀切和盲目求快，而是根据片区定位、民生需求量身定制，让旧改真正成为一项惠民和城市升级工程。

接下来，随着石牌村改造落地、海珠新中轴全面成型，天河CBD与海珠新中轴也将连成一片，广州的城市格局、人居品质、产业能级，都将迎来新一轮升级。

广州旧改，这回是真的稳了。