万科面临993亿资金缺口

根据万科2025年最新财报及相关财务数据，您提到的993亿元资金缺口基本反映了公司当前面临的严峻流动性危机。

一、资金缺口的具体计算与构成

核心财务数据对比（截至2025年末）

根据万科2025年年度报告显示：

• 货币资金：672.41亿元（其中约60亿元为受限资金，实际可动用资金约612.41亿元）

• 短期借款：263.31亿元

• 一年内到期的非流动负债：1366.50亿元

• 一年内到期的有息负债总额：1605.6亿元，占总有息负债3584.8亿元的44.8%

资金缺口的多维度计算

1. 简单缺口计算：1605.6亿元（一年内到期债务） - 672.41亿元（货币资金） = 933.19亿元缺口

2. 考虑受限资金后：1605.6亿元 - (672.41亿元 - 60亿元) = 约993.2亿元缺口

3. 现金短债比：仅为0.43，远低于1.0的安全线，意味着每1元即将到期的债务，对应可动用的现金不足0.5元

财务指标的全面恶化

• 净负债率：从2024年末的80.60%飙升至123.48%

• 资产负债率：攀升至76.89%

• 净资产大幅缩水：从3388.54亿元减少至2358.6亿元，降幅达42.32%

• 总资产规模：降至1.02万亿元，同比缩水20.65%

二、2026年偿债压力集中爆发

公开债到期时间表（2026年4-7月）

万科在2026年将迎来密集的偿债高峰，其中4月至7月是压力最集中的时期：

全年债务压力

• 2026年境内公开债到期总额：146.8亿元

• 2027年到期债务：约70亿元海外债及超过30亿元境内债

• 境外债务：存续3只中资离岸债，余额13亿美元（约合人民币91.6亿元），分别于2027年11月和2029年11月到期

三、已完成的债务处置与展期进展

2025年债务偿付情况

2025年万科已完成332.1亿元的公开债务偿付。自2025年11月起，公司陆续就以下债券完成展期：

• "22万科MTN004"（20亿元中期票据）

• "22万科MTN005"（37亿元中期票据）

• "H1万科02"公司债券

2026年1月展期方案突破

2026年1月，万科成功推动三笔境内债券展期，合计规模68亿元：

1. "21万科02"公司债（余额11亿元）

◦ 展期方案：不超过10万元固定兑付 + 40%本金于2026年1月30日兑付 + 剩余60%展期1年至2027年1月22日

◦ 增信措施：武汉万云房地产和西咸新区科筑置业的应收账款质押

◦ 表决结果：92.11%同意率通过

2. "22万科MTN004"中期票据（余额20亿元）

3. "22万科MTN005"中期票据（余额37亿元）

◦ 两笔票据展期方案类似，均获100%通过

展期方案的特点

• 固定兑付安排：每个账户不超过10万元，满足小额投资者流动性需求

• 部分现金兑付：40%本金立即兑付，体现诚意

• 增信措施：提供项目公司应收款质押，增强债权人信心

• 大股东支持：深铁集团提供23.6亿元专项借款，利率仅2.34%，用于兑付40%本金部分

四、大股东支持情况

深铁集团的资金支持

自2025年以来，深圳地铁集团累计向万科提供超过300亿元的股东借款。最新一笔是2026年1月27日提供的23.6亿元借款，专项用于债券兑付。

支持方式的变化

深铁集团的支持已从早期的信用借款转变为市场化风控模式：

• 抵押要求：每笔借款必须提供足额资产抵押或股权质押担保

• 核心资产质押：万科已将持有的万物云57.16%股权全部质押给深铁集团

• 其他抵押资产：包括宁波万纬冷链物流、深圳市泊澜租赁服务、珠海市万彩缤纷房地产等公司股权

五、资产处置与盘活进展

2025年资产处置成果

• 大宗资产交易：完成31宗交易，签约金额113亿元，实现盘活回款57.5亿元

• 资源盘活：全年完成盘活货值338.5亿元，其中新增货值240.6亿元，存量项目优化货值97.9亿元

• 历史已盘活资源销售：2025年累计签约销售169.3亿元

2026年重点处置项目

1. 康养资产包出售：正在与新华保险洽谈，打包处置北方区域约5个康养项目，包括北京房山随园养老中心、北京怡园光熙长者公寓、青岛随园养老中心等

2. 物流资产：市场传闻拟出售普洛斯21.4%股权，但尚未证实

3. 商业资产：已退出上海虹桥万科中心，由新加坡政府投资公司(GIC)关联公司全资持股

资产证券化受阻

万科主动撤回了万纬仓储物流REITs的上市申请，原本这是盘活存量资产、回笼大量资金的关键举措。公司表示将"待条件成熟时"择机重启申报。

六、经营困境与财务恶化

创纪录的巨额亏损

• 2025年业绩：营业收入2334.3亿元，同比下降32%；归母净亏损885.56亿元，创A股房企亏损纪录

• 两年累计亏损：2024-2025年累计亏损1380亿元，接近此前五年的归母净利润总和

• 第四季度巨亏：2025年第四季度单季亏损605亿元，相当于每天亏损6.6亿元

亏损原因深度剖析

1. 高地价项目结算：房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仅9.46%，几乎陷入保本困境

2. 大规模资产减值：全年合计计提减值损失561.03亿元，占总亏损比例超63%

3. 经营性业务亏损：部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损

销售端全面崩塌

• 2025年销售：销售金额1340.6亿元，同比下降45.5%；销售面积1025.0万平方米，同比下降43.4%

• 行业排名下滑：从行业第4位下滑至第6位，彻底跌出第一阵营

• 合同负债大幅减少：从2024年的1923.61亿元降至930.57亿元，减少993.04亿元，降幅51.6%

七、现金流危机与造血能力衰竭

经营性现金流断流

• 2025年经营性现金流：净流出9.88亿元，从2024年的净流入38亿元直接转负

• 现金储备锐减：从2024年末的881.63亿元降至672.41亿元，减少209.22亿元

• 融资性现金流：净流出249.21亿元，显示外部融资环境极度恶化

造血能力系统性衰竭

注册会计师邱星指出，企业偿还债务的三大常规路径为自身经营造血、市场化再融资、股东持续输血，从万科目前情况来看，三条路径均已遭遇明显约束：

1. 经营造血能力减弱：主营业务已从"造血"转为"抽血"

2. 市场化再融资受限：国际评级机构连续下调评级，融资渠道基本封堵

3. 股东输血接近上限：深铁集团累计提供超300亿元借款后，进一步支持空间有限

八、管理层变动与内部追责

核心管理层全面更迭

• 郁亮时代终结：原董事长郁亮2026年1月"到龄退休"，2026年3月卸任法定代表人

• 国资全面主导：深铁集团背景的黄力平接任董事长兼法定代表人，标志万科正式进入"国资主导"阶段

• 郁亮失联传闻：2026年1月28日，市场传出郁亮疑似失联半个月的消息，此时距离其退休仅20天

九、未来风险与挑战

短期偿债压力依然巨大

尽管已完成部分债券展期，但万科2026年4-7月仍有112.7亿元公开债集中到期，兑付压力尤为突出。若每笔到期债务都按40%首付兑现，仅本金就需26亿元，加上利息和工程支出，账面现金将被快速消耗。

信用评级持续下调

国际评级机构已多次下调万科信用评级：

• 标普将万科长期主体信用评级从"CCC-"直接下调至"SD"（选择性违约）

• 惠誉将万科长期外币发行人违约评级从"RD"（限制性违约）上调至"CC"，但仍属高投机级别

市场信心严重受损

• 股价表现：截至2026年3月31日，万科A股价跌至3.96元/股，总市值仅余476亿元，较巅峰时期超4500亿元的市值跌去9成

• 债券价格暴跌：展期消息引发"股债双杀"，其中"21万科02"单日跌幅曾达57.62%

总结

万科确实存在约993亿元的资金缺口，这一数字反映了公司面临的严峻流动性挑战。虽然通过债券展期和大股东支持暂时避免了违约，但2026年4-7月仍有112.7亿元公开债集中到期，偿债压力依然巨大。

公司的生存将取决于能否在有限时间内完成从"开发销售商"向"运营服务商"的转型，并通过资产处置、债务重组等方式改善现金流状况。深圳市政府主导的800亿纾困方案如能落地，将为万科争取宝贵的喘息时间，但根本性问题的解决仍需依靠市场回暖、销售复苏和经营改善。

万科管理层在2025年年报中坦言："要化解过往'高负债、高周转、高杠杆'发展模式所形成的负担和问题仍需时日"。这家曾经的行业标杆企业，正经历着中国房地产行业深度调整期的阵痛，其最终命运将取决于多重因素的共同作用。